华润有巢REIT “抗压”：租金下滑但去年业绩超预期，净利润率14.5%

3 月 26 日，华夏基金华润有巢 REIT 发布 2025 年年度报告，披露了基金全年运营及财务情况。

财务与运营数据

2025年该基金本期收入约7905万元，与2024年基本持平；净利润约1148万元，同比有所增长。

期末总资产约23.63亿元，较2024年末的12.07亿元大幅增加，主要源于扩募项目纳入合并范围。

报告显示，该基金于2025年12月18日完成首次扩募，发售金额约11.33亿元，扩募份额已于2026年1月12日上市。2025年末基金份额净值为2.3431元，较2024年末有所上升。

此外，由于实际运营业绩好于预期，2025年该基金可供分配金额约5056万元，完成招募说明书预测数的102.15%。

从营收表来看，该基金的营收主要分两项，一个是租金收入，另一个是服务收入。

其中，项目公司上海有巢优厦房屋租赁有限公司服务收入360.32万元，占总营收的8.94%；有巢房屋租赁（上海）有限公司服务收入391.60万元，占总营收的10.63%；润灏房屋租赁（上海）有限公司服务收入30.30万元，占总营收的25.41%。

在成本表中，值得注意的是，去年销售费用均小幅度上升。

其中，项目公司上海有巢优厦房屋租赁有限公司2025年的销售费用是131.82万元，占该项目公司总成本的2.46%，而去年同期的销售费用是121.74万元，同比上升了8.28%。

有巢房屋租赁（上海）有限公司2025年的销售费用是130.07万元，占总成本的2.29%，2024年的销售费用是119.02万元，同比增加9.28%。

新并入的润灏房屋租赁（上海）有限公司未披露往年的数据对比。

从底层资产运营情况来看，按房间数量来计算的出租率94.95%，同比小幅上升0.66%。报告期内公寓租金单价水平2.15元/平方米/天，同比下滑1.83%。

其中，有巢泗泾项目出租率95.17%，同比上升1.17%；租金单价2.56元/平方米/天，同比下滑1.92%。

有巢东部经开区项目出租率95.4%，同比上升0.87%；租金单价1.83元/平方米/天，同比下滑1.08%。

有巢马桥项目出租率94.59%，租金单价2.19元/平方米/天。

2025年，保租房也难逃租金下滑的市场行情。

市场格局分析

年报分析认为，保障性租赁住房行业当前处于政策强支持周期，正步入高速发展的关键阶段。“十四五”期间为集中供应期，需求端受宏观经济波动影响较小，具备弱经济周期特征。REITs常态化发行与专项债等工具有效拓宽了融资渠道，推动行业从“开发持有”向“资产管理”转型。

竞争格局方面，地方国企依托政策资源成为保租房建设主力，早期布局的房企则凭借市场化运营经验形成专业化租赁住房运营商。未来头部集中效应将逐步显现，地方国企与专业化机构的合作有望增多，租赁式社区、高端公寓等产品创新，以及数字化管理与绿色建筑标准等能力将成为竞争核心。

竞品分析显示，报告期内有巢泗泾项目周边新增3个保租房项目，合计新增供应3123套，分别为位于上海市松江区涞坊路 1588 弄的“兰庭公寓”，1664 套保租房；位于上海市松江区长浜路/茂隆路的 “新科祥园”，529 套保租房；以及位于上海市松江区九亭镇易富路 1139 弄的“洋江·贝壳海盐公寓”， 930 套保租房。

有巢东部经开区项目周边新增1个项目，为位于上海市松江区九新公路 603 号的“壹间·新桥 G60 科创云廊社区”，供应1394套。

公告称，上述竞品与现有项目存在客群定位差异，未造成项目量价显著波动，预计对后续经营影响较小。有巢马桥项目周边无新增竞品。

从区域市场看，2025年上海市筹措供应“新时代城市建设者管理者之家”床位3.2万张，建设筹措保障性租赁住房7.4万套（间），“十四五”期间累计达61万套（间）。随着前期延期入市项目逐步出清，潜在供给有序释放，叠加人才引进政策进一步放宽，上海租赁住房市场或将迎来新一轮供需平衡。

从存量供给看，截至2025年末，上海市松江区已有12个租赁住房（R4）用地项目入市，有巢泗泾项目与有巢东部经开区项目分别于2021年3月和4月开业，属于区域内较早入市项目。根据2018-2022年租赁用地供地情况，预计截至2026年底，上述两项目周边或将无潜在新增保租房（新建类）供应。闵行区已有12个租赁住房项目入市，有巢马桥项目于2022年7月开业，同样属于区域内较早项目，周边后续或无新增新建类供应。

总体而言，华夏基金华润有巢REIT在2025年完成首次扩募，资产规模显著扩大，可供分配金额略超预期。底层资产出租率保持稳定，租金单价略有下行，销售费用有所上升。区域市场供给仍在持续释放，但存量项目凭借较早入市和定位差异，短期内面临的新增竞争压力相对可控。

免责声明：本文数据均来自华夏华润有巢REIT年度财报，仅代表作者个人观点，不代表维C公寓传媒立场。