富力、合景泰富出局 广州天河200亿旧改“复制猎德”未竟

观点网 2026年春节前夕，广州市天河区一桩沉寂了近5年的旧改项目迎来关键节点。

1月21日，广州市天河区珠吉街吉山村召开股东大会。经到场股东投票，大会以100%通过率，正式批准富力与合景泰富联合体退出吉山村全面改造项目。

这一决议的通过，意味着这对曾经在珠江新城联手创造“猎德模式”的房企，在介入吉山村旧改五年多后，正式从项目合作名单中消失。

资料显示，吉山村旧改项目位于天河区东部，广园快速与珠吉路交界处，毗邻智慧城、国际金融城、科学城等产业功能片区。

项目总用地面积达134.76万平方米，规划改造范围内总建筑面积约288.73万平方米，划定改造范围133.69公顷，最初投资估算高达206亿元。

此次退出吉山村旧改舞台的法律主体为广州富景吉山房地产开发有限公司（下称“富景吉山”），原由富力和合景泰富各持股50%。

据悉，联合体退出后，项目后续将转换改造模式，以确保复建房的验收交付与整体建设进度。

回溯至2020年，广州旧改市场处于活跃期，各大房企争相跑马圈地。不仅是吉山村，包括黄浦区南湾村、白云区陈田村在内多个城中村项目均成为市场焦点。

作为2018年广州实行旧村改造公开招标以来首个通过该流程确定合作企业的城中村，吉山村于2020年9月公开招标，并设定了具体的资产门槛：“申请人总资产不低于4000亿元，近5年内房屋建筑面积累计验收超过100万平方米。”

10月28日，富力与合景泰富联合体成功中标，三方随后在11月18日正式签订合作协议，12月20日举行旧改启动仪式。

彼时，富力与合景泰富被视为旧改领域的“黄金搭档”，二者合作的猎德村旧改项目是广州城市更新标杆，曾经风光无限。

承载着“复制猎德”的厚望，联合体给出了极具吸引力的拆迁补偿方案。坊间流传“约2万元/平方米弃产补偿或回迁4.5层安置标准”，一度拉高了村民对未来的预期。

然而，转折来得极快。进入2021年，随着房地产行业“三道红线”落地，民营房企现金流日趋紧张，两家房企相继陷入困境。

数据显示，富力地产2021年总营业额跌至762亿元，公司所有者应占亏损达164.69亿元。截至年末，富力现金及现金等价物约62.58亿元，未来12个月内到期的借款足有700亿元。

合景泰富的情况同样不佳，当年归母净利润同比大跌63.7%，且一年内须偿还的银行贷款、优先票据及境内公司债券合计高达203亿元。

观点新媒体查阅过往资料发现，资金链压力传导至项目端，早在2021年1月3日，即签约两个月后，富力与合景泰富为该项目成立的项目公司——富景吉山，股权便已被全数质押。

此后几年，项目实质陷入停滞。原定“9月底前启动清拆、年内完成30万平方米拆除”目标落空，项目展厅也于2022年2月底开放后迅速关闭。

2025年成为项目的转折之年。

3月25日，《天河区吉山村城市更新单元详细规划》经审议通过，吉山村定位从居住片区调整为“产城融合”综合片区。

根据规划，未来吉山村需建设3大公园，配置约20万平方米公共服务设施，新增5宗中小学用地，计划打通茅岗北路、奥体横路等区域干道。

规划落地对项目价值进行了重估，但也对开发主体的资金实力提出了更高要求。

据企业年报披露，富力营收已从2021年762亿元一路下探至2024年177亿元，合景泰富2024年营收亦滑落至约115.8亿元。

可见，原合作方无力承担后续重任，退出吉山村旧改舞台成为必然。

取而代之的或许是“政府主导+专项债”的新路径。

2025年11月25日，吉山村旧改发布专项债发行公告，总投资26亿元。截至2025年10月，该项目已累计发行金额7250万元。

吉山村旧改主体变更，是天河区乃至整个广州市推进存量改造的一个切面。

2026年1月6日召开的天河区全区城中村改造工作会议上，官方明确提出：今年全区城市更新固定资产投资额力争完成超350亿元，全面加快剩余22个城中村、27个项目的改造进程。

值得注意的是，会议特别点名要求冼村和吉山村这两个旧模式项目“加快复建房验收交付、销售以及模式转换”。

作为与吉山村一同被点名的重点项目，历时15年改造的冼村已于2025年7月实现全面拆迁“清零”。

这一成功得益于2024年5月1日开始施行的《广州市城中村改造条例》。

该条例为全国首部城中村改造地方性法规，明确了征收补偿的标准与争议解决流程。实施三个月内，该条例已累计推动52个项目获批专项借款，预计释放产业空间超千万平方米。

跳出天河区，放眼全市，广州正大力推进城市更新。

2025年11月28日，广州城市更新发展大会暨项目推介会正式举行，一次性推介了102个城市更新项目，总投资约8077亿元。其中，城中村改造共推介43个项目，投资额达6479亿元。

从2020年富力与合景泰富入局，到2026年股东大会表决后正式退出，吉山村终于卸下包袱，迎来“轻装上阵”时刻。

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