二手房挂牌量出现新趋势，北京上海变化显著

随着核心城市二手房市场成交持续回暖，部分城市二手房挂牌量正在悄然下降。

以上海为例，随着新增挂牌量放缓、成交速度加快，上海的二手房总体挂牌量已基本回归至去年2月份水平，前期堆积的库存正在逐步消化。上海链家称，该平台二手房库存挂牌量已连续9个月下降。

“尽管各家中介机构对于‘净下降’的绝对值统计数据略有不同，但大家对于‘挂牌量迎来下行趋势’已经达成共识。”上海中原地产资深分析师卢文曦表示。

在经历了长达数年的价格博弈后，越来越多房东开始拒绝继续“拼低价出货”，他们或是撤牌，或是由售转租，这些心态与行为的变化，正在改变二手房市场的供求关系与价格趋势。

京沪二手房挂牌量同步回落

作为房地产市场的“风向标”，上海二手房市场挂牌量已经出现持续性回落。

根据“网上房地产”（由上海市房地产交易中心主办）数据，截至2026年1月27日，上海全市二手住宅挂牌量约为33.68万套（含“一房多挂”，即同一套房源在多个平台重复统计），这一数字已连续4个月下降，目前已基本回归至去年2月份水平，前期高位堆积的库存正在逐步消化。

上海链家平台的监测数据也印证了这一趋势。上海链家近日披露，其平台二手房库存挂牌量已连续9个月下降，当前库存量较2025年1月下降约20%。随着库存去化压力降低，市场供需关系正逐渐趋于平衡。

“目前的成交周期较上月加速，市场信心逐渐修复，连续多月成交量回稳，客户信心提升，库存去化加速。”上海链家研究院负责人李根表示，截至1月20日，上海链家二手房成交量环比上月同期上涨15%，成交价格暂时止住下跌趋势，市场已显现“止跌”信号。

这一变化并非上海一城独有。

第一财经记者统计贝壳找房平台前端展示数据发现，截至2026年1月27日，北京二手房挂牌量为12.53万套，较2025年9月份14.32万套的阶段性高点减少1.79万套。

“部分城市的二手房新增挂牌量正在急剧下降。”在近期的一场房地产行业发布会上，克而瑞集团联席总裁、普睿数智科技董事长丁祖昱表示，2025年北京、上海、杭州等城市二手房新增挂牌量出现明显下降，这预示着二手房价格调整已进入底部区间。

丁祖昱指出，2025年二手房价格回调幅度十分显著，也正因如此，过去一年二手房成交量保持高位运行。数据显示，30个重点城市2025年二手房全年成交面积达到2.14亿平方米，创下历史新高。

“接下来二手房价格可能不会再出现大幅度回调。”丁祖昱直言，“我们回调得已经够多了，不要老想着房价还会再跌。”他认为，此轮国内房价调整幅度已明显超过国际平均水平。

部分房东心态发生转变

挂牌量下降的背后，房东行为变化是重要因素之一。

某一线城市的一位“土著”丁梅近期告诉第一财经，她曾在2025年6月挂牌出售自有住房，但在挂牌后的数月里，她频繁遭遇中介与购房者的压价。随着市场情绪偏谨慎，看房客户普遍预期继续下跌，而中介亦不断建议其下调报价以促成成交。

至2025年11月，该房源挂牌价已多次下调，甚至低于她2016年的购入价格。在反复权衡后，她选择了撤牌，暂缓出售。

“已经跌到这个位置，再卖下去意义不大。”她表示，在并非刚性变现需求的情况下，她选择退出交易，等待市场进一步明朗。

在上海从事装修行业二十余年的工长老徐也对记者反映称，2023年至2025年整体装修业务相对清淡，但自2025年年底起，接单量明显回升，可能要一直忙活到春节前夕才能回老家。

他发现，近期接到的不少项目都来自原本计划出售房屋的业主。这些房东在挂牌过程中持续被压价，最终选择对房屋进行翻新后转为出租。

“现在一些老破小地段不错，稍微翻新一下，租金反而不低。”老徐表示，与继续让价出售相比，部分房东更倾向于通过装修翻新提升品质，获取相对稳定的租金收益。

多重因素共振推动挂牌量回落

对于挂牌量下降的原因，业内普遍认为是多重因素共同作用的结果。

上海中原地产资深分析师卢文曦表示，近段时间上海二手房挂牌量确实出现明显下降，尽管不同机构对“净下降”的绝对值统计不一，但挂牌量下行的趋势已经形成共识。

他分析称，一方面，新增挂牌增量明显放缓；另一方面，成交速度加快，库存被持续消耗。此外，部分业主选择“由售转租”，主要原因在于部分老房的租赁回报率较为可观，年化回报率可达3.3%—3.5%；也有少量业主选择暂时撤牌观望。

“目前挂牌总量虽然下来了，但还没到供应紧张的阶段。”卢文曦认为，挂牌量下降对价格的影响，更多体现在房价下行压力逐步放缓。

他以宝山区域为例，“最近跟宝山几位一线中介经纪人聊了聊，他们表示从2025年10月到2025年年底，其所在片区多数性价比较高、价格明显偏低的刚需房源被大量消化掉了，剩下来的房源基本都不是低价房，以前买家上来砍价都是‘大刀’，现在卖家明显不愿意再买账了，议价空间在显著缩小。”他判断，房价快速下行的趋势正在发生改变。

成交数据为这一判断提供了支撑。

2025年11月和12月，上海二手房市场出现明显“翘尾”行情，连续两个月网签成交量均达到2.3万套。全年上海二手房成交量达25.4万套（全口径数据，含商业、车位等），创下近四年来新高。若结合人口数据计算，平均每97位常住在上海的人中，就有1人在2025年购入二手房。

这一热度在2026年开局仍在延续。安居客上海数据显示，1月5日至11日，上海二手房单周成交量创近3个月新高；1月10日单日成交1261套，同样刷新阶段性纪录。安居客预计1月全月成交量有望再次突破2.2万套，在无新增政策刺激的情况下，上海的二手房成交量有望将连续三个月站上2.2万套关口。

安居客认为，市场活跃度的提升，部分源于大量价格回落至2016年水平的高性价比房源集中入市，成功吸引了观望与抄底两类购房者。同时，多个小区的挂牌最低价已开始抬升。这也意味着，越来越多房东正逐步走出“拼低价出货”的内卷泥潭，不再单纯以价换量，二手房市场的价格体系正在向更加理性的方向回归。

值班编辑：苏小