广州旧改周报┃花都区9宗重点项目用地获批！

2026年第1-2周广州城市更新市场周报

（1月1日—1月11日）

本期看点

政策资讯：

本周重点收录了3条最新政策，其中国家级2条，省级1条。内容主要集中于低效用地再开发、集体土地确权等。

行业资讯：

1.广州天河区召开城中村改造工作会议，全面加快22个城中村27个项目改造

2.广州荔湾区城中村改造、旧城改造刷新进度！固投同比增长超160％

3.广州黄埔区文冲东旧改FR1地块首栋楼封顶

4.广州白云区民科园城中村改造项目田心安置房地块成功出让

5.广州番禺区石碁镇桥山村村镇工业集聚区更新改造项目启动

6.广州花都区9宗重点项目用地获批！

项目动态：

本周，广州市共发布1个项目动态：三旧改造用地审批1项，用地面积1.9万㎡。

市场资讯：

1.土地挂牌

本周有2宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本周有4宗土地成交信息。

3.新盘入市

本周有1个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

本周，住宅成交1422套，成交面积153533㎡；商业成交76套，成交面积10525㎡；办公成交99套，成交面积7046㎡；车位成交2897个，成交面积36476㎡；合计成交4494套，成交面积207580㎡。

01

政策资讯

本周重点收录了3条最新政策，其中国家级2条，省级1条。内容主要集中于低效用地再开发、集体土地确权等，具体政策内容要点如下：

1.文件名称：自然资源部关于公开征求《城镇开发边界管理办法（征求意见稿）》意见的公告

发布单位：自然资源部

发布日期：2026-1-4

文件要点：

1、第一条到第三条为总则部分。主要包括制定目的、概念定义、作用、职责分工、适用范围等内容，强调城镇开发边界要发挥防止城镇无序蔓延、完善城镇功能、提升空间品质的政策作用，一经批准必须严格执行。

2、第四条到第六条为划定部分。主要包括城镇开发边界划定原则和层次，强调城镇开发边界划定要坚持正向约束和反向约束相结合，守住资源安全底线，设置扩展倍数，框定城镇开发边界范围内的增量用地规模；明确各级政府的事权，上下联动最终在县级（市辖区）层面具体划定各类城镇、开发区的城镇开发边界。

3、第七条到第十一条为实施部分。主要包括城镇开发边界内外城镇建设活动的管理，强调要细化边界内的规划分区和用地布局安排，依据规划做好城镇建设用地时序安排，严格边界外的城镇建设准入，不得进行集中城镇建设，仅允许安排对选址有特定要求的独立城镇建设用地，改进土地征收成片开发，促进规划实施和土地高效利用。

4、第十二条到第十六条为优化部分。主要包括允许根据经济社会发展实际情况，对城镇开发边界进行局部优化，更好保障国家和省级重大战略实施、重大项目建设等需求。强化政策支持，推动历史围填海遗留问题处理、保障国家能源化工产业基地建设空间需求、推动城乡建设用地空间布局优化。强调局部优化要加强区域统筹，优化空间资源配置。要求城镇开发边界变化数据应当及时汇交上下贯通。

5、第十七条到第十九条为监督部分。主要包括在自然资源管理和国土空间规划“一张图”上做好城镇开发边界实施、评估、监督等全生命周期管理，明确省级自然资源主管部门要严明工作要求，可制定本行政区域内城镇开发边界管理的实施细则。

2.文件名称：自然资源部办公厅关于印发《低效用地再开发试点第三批典型案例》的函

发布单位：自然资源部

发布日期：2026-1-5

文件要点：

第三批典型案例的发布，旨在深入贯彻落实党的二十届三中、四中全会精神，以及2025年中央城市工作会议精神，充分发挥低效用地再开发试点的示范作用，引导各地因地制宜、探索创新，进一步推动盘活存量土地和低效用地，增强经济发展动能，促进高质量发展。

3.文件名称：广东省自然资源厅 广东省农业农村厅关于妥善处理农村不动产登记历史遗留问题的若干意见

发布单位：广东省自然资源厅 广东省农业农村厅

发布日期：2026-1-4

文件要点：

1、总体原则。《若干意见》提出了处理农村不动产登记历史遗留问题要求和目标，旨在落实以人民为中心的发展思想，妥善处理农村不动产登记历史遗留问题，保障农民合法权益。

2、适用范围。《若干意见》明确了申请登记范围和申请登记主体，以2020年3月23日作为处理农村不动产登记历史遗留问题的时间界点，以2022年8月1日作为处理集体建设用地不动产登记历史遗留问题的时间界点。同时，明确了以第三次全国国土调查认定现状地类为建设用地为主要依据。

3、处理原则。鉴于我省宅基地及集体建设用地管理现状，为尽可能有效处理农村宅基地、集体建设用地不动产登记历史遗留问题，根据国家现有的政策依据，在学习借鉴兄弟省份先进经验的基础上，针对宅基地、集体建设用地的不同情形分类提出了指导原则。

4、工作要求。明确各地要构建“政府主导、部门联动”工作机制，出台操作细则，守牢政策和安全底线，规定了可参照执行的有关情形，以及本意见的有效期为5年。

02

行业资讯

1.广州天河区召开城中村改造工作会议，全面加快22个城中村27个项目改造

1月6日，天河区召开全区城中村改造工作会议，贯彻落实2025年中央经济工作会议关于“高质量推动城市更新工作”要求，根据1月3日市委常委会扩大会议关于“要坚决落实积极探索超大城市现代化治理新路子，加快推进城市更新和城中村改造，打造城乡融合、区域协调发展的样板”工作部署，对改造工作进行再动员、再部署、再推进。

会议强调，全区上下要始终坚持“强信心、下决心、顺民心、持恒心、有匠心、讲党性”的工作要求，以“坐不住、等不起、慢不得”的责任感和紧迫感，将“好房子、好小区、好社区、好城区”建设要求贯穿城中村改造全过程。下足“绣花”功夫，全力打造精品工程、民心工程，确保改造工作经得起实践和历史的检验。

2026年是“十五五”规划开局之年，更是天河区城中村改造乘势而上、奋力拼搏的关键一年。新一年，天河将全年完成城市更新固定资产投资330亿元，力争完成超350亿元。全面加快剩余22个城中村27个项目的改造进程。

分类攻坚，提速增效，天河将对4个“依法征收、净地出让”新模式项目（长湴村、元岗村、凌塘村、柯木塱村），设定明确的专项借款支出、协议签订、安置房开工及房屋拆除等量化目标，落实专班制、责任制、考核制“三个机制”，坚持“一项目一专班”“一节点一督导”，集中优势兵力，全力攻坚突破。

对4个政府收储类项目（大观村、广棠片区棠东村棠下村、金融城北区棠下村、金融城西区石东村），加快推进方案编制、报批、清拆及建设，确保按节点取得实质进展。

对2个旧模式项目（冼村、吉山村），要求加快复建房验收交付、销售以及模式转换。

对2个“保留提升”项目（石牌村、银河村），力争上半年启动石牌村首期安置房建设，银河村（东莞庄片区）项目与东莞庄路拓宽工程同步推进。

对14个“环境整治”项目，全力冲刺上半年开工建设，并积极创造条件向更高改造层级迈进。

2.广州荔湾区城中村改造、旧城改造刷新进度！固投同比增长超160％

2025年是荔湾区城市更新收获满满的一年。根据中央城市更新工作会议和《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》精神，荔湾区认真践行人民城市理念，在城中村改造、旧城改造方面持续刷新进度条，超额完成城市更新固定资产投资额。

2025年，荔湾区统筹推进6个已批在建城中村改造项目，在中心城区率先探索实施了老旧小区微改造和危旧房原拆原建联动的广船鹤园小区改造项目，为广州市建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市提供荔湾经验。

广船鹤园小区位于荔湾区白鹤洞街，为广船集团原职工宿舍区，始建于20世纪50年代，现存52栋楼宇中近23%属砖混结构旧房，部分建筑由于年久失修，存在结构安全隐患、排水管网老化、公共服务缺失等突出问题。荔湾区采取“老旧小区微改造+危旧房原拆原建”联动模式，由广船旧厂收储公开出让竞得者实施广船鹤园小区改造，总投资2.5亿元，其中1.5亿元用于老旧小区微改造，1亿元用于危旧建筑改造，计划将中五巷、西十巷、西十一巷3栋危旧房屋原址拆除重建。目前，微改造已基本完成，3栋危旧房屋原拆原建正在按照计划推进。

2025年，荔湾区统筹推进6个已批在建城中村改造项目，完成固定资产投资超100亿元，较2024年增长超160%。此外，两项目拆迁签约率，安置房建设等方面均超额完成年度目标。

3.广州黄埔区文冲东旧改FR1地块首栋楼封顶

1月8日，文冲东旧改FR1地块项目首栋1号楼主体结构顺利封顶。这不仅标志着回迁安置与民生改善迈出实质性一步，更标志着片区城市更新与区域发展进入了全面提速的新阶段。

项目位于黄埔区，总建筑面积约15.48万㎡，建设内容包含6栋住宅，市政道路及其他配套设施等，由中建二局承建。项目建设严格遵照广东省“好房子”建设标准，核心设计与品质追求与住建部的要求一致，成为连接“省标”落地与部委宏观指引的示范性载体。

据中建二局项目负责人介绍，项目启动初期，面对近6000名村民，团队坚持以“一户一策”的细致工作拉近距离，通过解决如孩子转学等具体难题，赢得了村民的支持。扎实的群众工作为后续高效推进奠定了坚实基础，实现了从“签约清零”到“快速动工”的无缝衔接，兑现了“签一片、清一片、建一片”的承诺。

据悉，项目建成后，可以带动片区面貌焕新与功能升级，为区域长远稳定与发展注入持续动力，有助于实现民生福祉与区域发展的双向赋能。

4.广州白云区民科园城中村改造项目田心安置房地块成功出让

2026年1月4日，民科园城中村改造项目田心安置房地块成功出让，是广州市今年出让的首宗居住用地。地块位于广州民营科技园核心区，建筑面积约6.78万㎡，预计提供610套安置房，并配建中小学等公服和市政设施。该片区围绕发展制造业总部和专业配套服务的功能定位，目前已集聚白云电气、通达电气、白云科技、呈和科技、广东省新兴激光等离子体技术研究院等一批优质企业，将打造成为未来产业科技CBD。

该地块的成功出让，是民科园城中村改造项目持续推进“依法征收，净地出让”模式、优化空间布局的又一关键进展，也是推进产城融合高品质新城建设的重要一环，将进一步提升园区配套水平，推动园区向功能复合、职住平衡的创新型产业社区转型。下一步，区规划和自然资源分局将持续做好后续服务与监管，全力推进城中村改造项目实施，加快产城融合高品质新城建设。

地块位置示意图

5.广州番禺区石碁镇桥山村村镇工业集聚区更新改造项目启动

1月3日上午，广州市番禺区石碁镇桥山村村镇工业集聚区更新改造试点项目在桥山村村镇工业集聚区启动。番禺区城市更新局等多个部门、石碁镇主要领导、桥山村相关负责人以及项目参建单位和村民代表参加启动大会。

据了解，番禺区桥山村村镇工业集聚区更新改造试点项目为广州市2022年第一批试点项目，采用“自主改造”模式，村集体自筹资金，通过勘察设计施工总承包及运营（EPCO）模式开发建设。EPCO模式是指设计——采购——施工——运营一体化的工程总承包模式，能实现项目全周期管控。

该项目规划用地11.1084万㎡、建筑占地8.0332万㎡、总建筑面积24.3737万㎡，现状建筑7.66万平，总投资7亿元，开发期5年，分三期实施。

目前，该项目更新单元详细规划、实施方案和集体土地完善转用手续均已获批。改造后，项目将促进桥山村产业转型升级，由单一低端产业结构升级为以智能网联汽车与节能环保装备关键零部件制造为主导、集企业加速器服务于一体的石碁镇智能制造基地，带动区域产业升级及土地价值提升，同时优化道路结构，完善区域路网。预计项目总产值达23.46亿元，总税收达0.89亿元，提供约5200个就业岗位。

6.广州花都区9宗重点项目用地获批！

近日，广州市规划和自然资源局花都区分局圆满完成9宗重点项目用地审批工作，为花都区经济高质量发展夯实土地要素根基。

在项目推进过程中，花都规资分局切实履行主体责任，强化统筹协调，以高度的责任担当和务实的工作作风推动具体工作落地，深入审批一线开展现场办公，针对跨部门协调、流程衔接等难点堵点精准施策，严格依法行政，通过细化工作流程、精准把控审批节点等举措，全方位提升审批效率，高质量完成华植西路北地块二期、象山村村镇工业集聚区改造项目、金狮大道北一地块等9宗重点项目报批。

本次获批的9宗重点项目总用地面积达1199亩，涵盖产业发展、民生配套等重点领域。地块的顺利落地，既为企业发展提供优质空间载体，又能显著提升区域土地价值。目前部分地块已成功引进蒙娜丽莎、万洋集团、澳谷等多家优质企业，进一步丰富了产业业态，充分彰显了花都区优化土地资源配置、精准服务产业项目落地的战略布局。

花都规资分局相关负责人表示，将继续秉持服务区域经济发展的宗旨，重点保障重大项目用地需求，持续优化营商环境，加速推动优质项目落地见效，为花都区经济社会高质量发展提供坚实的土地要素支撑。

万洋科技园效果图

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项目动态

本周，广州市共发布1个项目动态：三旧改造用地审批1项，用地面积1.9万㎡。

1、三旧改造用地审批

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广州市黄埔区南岗街道沙步旧村改造项目

用地位置：位于黄埔区南岗街道，东至南岗村、南临广州保税区、西临开发大道、广深公路由北侧

类型：集体建设用地征为国有建设用地

用地面积：18554㎡

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市场资讯

1.土地挂牌

本周有2宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本周有4宗土地成交信息。

3.新盘入市

本周有1个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

统计时间：2026年1月1日至2026年1月11日

数据来源：广州市住房和建设局、网易房产数据中心

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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新协会副会长单位，深圳市城市规划学会副会长单位，深圳市商业联合会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新产业运营全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及政策智库进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国城市高质量发展提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括为政府提供城市更新产业升级政策课题咨询以及产业发展规划顾问服务、为国央企及村集体等市场主体提供城市更新项目全过程咨询+实施服务(投资可研与开发策划顾问、项目全流程开发管理及融资并购等)、为银行业金融机构提供城市更新项目融资贷款可研与贷后监管服务、为工改工产业园区项目方提供策划招商运营等全过程专业服务。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州等地区公司，参与操盘和服务的项目覆盖深圳本土十个区、以及粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

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