北京买房：理清思路，购房建议1698

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

再问，枫丹丽舍是145平三居，3层无电梯，2003年代房子。担心年代老以后价格掉的太厉害。想落袋为安。有卖掉想法是担心万一出现什么国际大事件，当RMB资产快速贬值时，个人资产不会全都一起缩水。现在也听讲座说到国家之间风险。

枫丹现在卖到820到850万左右，租金9500元。今年3月950万。租售比863.15。融泽嘉园南北通透两居85平330万，租金6500元，2015年左右房子。租售比507.6。融泽嘉园小区共有1万套房子。真要卖掉只能买美债或美元理财了。

枫丹物业还可以，小区和10年前外表和楼梯内部变化不大。是法式小区，从小区环境来说还有些稀缺性，枫丹都是4或5层小洋房或联排别墅，共有1200套。是不是更应该卖掉融泽嘉园2居呢？

A：

1、枫丹丽舍我挺熟的，法式小区没问题，但不太好聊稀缺。西边有个吉晟别墅，宽House，同等占地规模700多套，请问从土地价值来讲谁稀缺啊？东边则有个昌平的小区叫森林大第，跟枫丹丽舍抄袭克隆官司当年轰动地产界。

开发商姜老板不是专业地产商，所以后来退隐江湖了。对了，老姜同志在枫丹丽舍赚了大钱，然后就膨胀了，要玩儿艺术。给自己前女友投资10个亿拍了部电影，震惊好莱坞，号称中国电影史上最贵的烂片，主演有杨幂，至今未上映。

2、从理论上讲，房产投资按性质排序是商品房，公房福利房，政策房，保障房，安置房，回迁房。融泽是安置房，不算投资性高的，但优势是租金收益高，也就是居住的性价比相对高。

从租售比看，枫丹丽舍的租售比正常，大户型+学区差不多就应该这数值。但融泽如果是真实数字，那说明超跌了，至少10%或以上。

但卖不卖的只能自己判断，有人舍不得割肉，也有人喜欢追涨杀跌，看自己的投资偏好了。

3、至于国际大事件也看自己的判断吧，不过提醒一下，1991、1998、2008、2016所爆发的大事件可比现在的劲爆，中美关系也都非常紧张或微妙。

甚至2016年南海对峙事件可是启动了一级战备的。美国两支航母舰队挑衅，甚至叫嚣做好了“今夜就开战”的准备。中国海军三大舰队精锐尽出，四员上将坐镇指挥，核潜艇和火箭军导弹上膛，天价的导弹无上限发射，演习目标直指南海。据说当时退伍暂停骨干归队，弹药下发到连队，官兵都是写好了遗书抱着枪睡觉的。

那在这种直接战争的风险之下，人民币汇率不也就那么回事儿吗？今天的中国军力可不是十年前的水平了，您觉得还能有多大的事件？

当年确实很多人换外汇，高峰期美元黑市重现江湖，加价10%都换不到。司马大师等正义之士，更是疯狂逃汇去美国买小房子，八套啊，甚至都成立了家族基金。当年钱少的也都到香港买保险，连移民希腊都给炒成了热点。那问题来了，当年这些战争+金融+政经的风险比眼下如何？

4、总之我没什么建议，只是列出这些供参考吧，几百万是巨额投资，各方面考虑清楚再行动。反正我是坚定的看好中国经济，也看好北京。

仅供参考。

二

Q:

请帮忙分析一下，丰台西部的回迁房，已经入住三四年了没下房本，业主是我同事的邻居，同村关系很好。卖房的原因是要给孩子换学区房，有正式工作（**监控室），无欠债。签合同可找律师审核，由我同事和另外一位他们的朋友做担保。请问在这种情况下应该没什么隐患了吧？还能有什么风险？

A：

1、既然是隐患，那就是现在没发生而且无法预测的。风险则未必是故意的，而是不得已而为之，或者是事儿赶事儿。

2、举几个曾经的案例吧。比如说业主醉驾进去了，正赶上办理房本手续，家属不配合的情况下请问怎么办？

再或者说没喝酒，就是交通事故撞人了，全责得赔偿很多钱。在没钱的情况下就得执行财产呗，而从性质来说，就算您的交易合同在前，那也是不受法律保护的，得先赔偿法院判决的。

再有，还是交通事故，只不过这次他是被撞的，植物人了。家属不配合了，想多要钱或留着房子，请问您怎么办？甚至是业主被撞死或者绝症去世了，家属想带着房子再婚，请问怎么阻拦？或者是继承人不认账了，您怎么掰扯？

3、再有，业主卖房是为了培养孩子，那如果过几年带孩子出国读书了怎么办？人家能为了办房本特意回来吗？甚至是移民了，您怎么让人家回来？

还有，业主两口子离婚了，对方就要这套房怎么办？或者说离婚又结婚了，又生了一个孩子，想给这孩子留套房，您怎么跟对方讲道理？

4、总之这种案例很多，其中大部分都是当时没事儿，但人生无常大肠包小肠，时间长了就出事儿了，世道和人心都是会变的。现在不欠账只能说明现在，以后的事儿谁能保证啊？所谓的担保没什么意义，连最基础的交易内容都不受法律保护，谁还承认这担保啊？

打个比方吧，您想买辆走私车，让我做担保，您觉得就算我签了字，有法律效力吗？法院能支持吗？

仅供参考。

三

Q:

请问。我现在是华贸城有一套82平两居租金6400，同户型挂牌价480万，另外一个是光熙门北里西北70平挂牌价380，目前这两套都没住。枣营有个小房子自住没产权不能买，手里有100多万现金想卖了换房自住。

1、目前是不是卖房的时机（旧房卖不上价）？

2、如果买房建议哪个板块。（我们已经退休，主要养老，儿子在广渠门住。）

这两天看了小红门新房中海的7万多一平，未来科技城的5万多，有人推荐后沙峪的5万。二手房还没看，不知道怎么选择。

A：

1、在我看来现在是置换改善的时机，但如果是卖房套现，我认为不算时机。因为现在北京的平均租金收益率都低于同期银行利率了，从理论上没有了下跌空间，甚至不少小区都超跌了，那这会儿套现就不划算呗。

置换改善算合适的，房子是用来住的，现在能用相对低的成本买到更宜居的房子，那该换就换呗。

2、建议哪个板块？如果从投资角度肯定是首选新北苑啊，比如这华贸城就很典型，现在的租售比是750，从理论上说房价中是仍然有泡沫的。但这在新北苑算正常，因为这里是北京所有新区中价格走势的第一序列，改善板块的租售比本来就高，所以也算正常。

所以如果注重租金的话就拿这里置换，注重价格走势的就留着吧。反正如果是我的话会留着这里，或者是在本地置换，毕竟周边还没有能替代新北苑的板块。

3、新房我不熟，单从地段儿来说，如果是我会先看未来科技城，这里的次新房价格走势算不错的，产业新区都是这特点。但您看的哪个盘我不清楚，尽量选择离地铁和园区近的。

然后看后沙峪，品质高的普宅小区保值也不错。小红门的是时光之境吧？应该是挺好的小区，但这地段儿到目前为止自住为主吧。东边有个观筑庭园，也是挺好的欧式小区。当年开盘时和公益西桥的益城园是竞品盘，观筑庭园还贵了几百块钱。这么多年过去，益城园应该是贵出了1万多。这跟小区本身品质的关系不大，主要就是地段儿价值的因素。

当然新盘也看价格，如果打折的多，那怎么都合适，各项算兼顾。这问卖房的吧，看能打多少折扣或给多少返点了。

仅供参考。

四

Q:

请问，在网上看到一套中关村学区的房，是老破小，60平顶层西向两居室，报价450万，单价7.5万。据中介介绍，这套房四年前的买入价是550-530万，现在已经跌了接近百万，如果砍价的话肯定能达到百万。那我想知道的是，这种房在现在还有学区溢价吗？能不能买？PS：小区同户型租金7000-8000，取决于装修程度。

A：

1、肯定有溢价啊，否则就不是中关村学区了。或者在现在的这种市场行情，确实能买到不带溢价的，但得捡漏儿，而这套房不太算捡漏儿。

2、小区同户型租金7/8000，是顶层西向的吗？如果是，那按照7500算吧，450/7500=租售比600。北京的老破小平均值是500-600，按550算吧，那这套房的溢价不高，也就是10%，最高不过15%。

但这7/8000是中间层或整体的租金，顶楼的话一般要降低15%左右，也就是6/7000，否则都上班挺累了，谁还愿意爬六楼回到小窝啊？

如果按6500算，那这租售比是450/6500=700，学区溢价在25-30%，基本就是海淀的平均值，或者略低一些，毕竟是顶楼。

3、没什么不能买的，一分钱一分货，从租售比看至少不吃亏，只是占的便宜不太多而已。或者说因为顶楼比中间层更不好卖，所以价格再低点儿也是正常。

仅供参考。

五

Q:

请问，我们50出头了，再过三五年退休，以后的生活更需要腿着能到公园、医院和周边便利的生活设施。自家房产罗马嘉园164平，老了腿着走不到红领巾公园了，医院也不近。团结湖北里50平，又太小了。

过去10年，为了孩子上学，陪读租房，现在搬回自己家得重新装修，觉得还不如卖掉房子置换到有公园+医院+生活便利的地方，如果还能有学区为儿孙预备更好，哪怕面积换小一点。您觉得呢？可是这岁数了，说实在的，也不想再折腾房子，但是现有住着恐怕是不方便的，两难！如果置换，北京哪些小区或区域符合呢？

我们在大理也有房子，既有自家宅基地盖的院子，也有城里的三居室，这三条件都符合，之前想着以后回去养老，但是最近经常跑医院，才了解北京的医疗资源真是相当好，老了以后两边跑不动了，身体不行的话，为了这个医疗资源也肯定是在北京养老了。

A：

1、我也有过准备养老房的想法，但折腾了好几年到现在也没用上呢。

2、从罗马嘉园置换，离公园和医院近的，说实话这我还真不熟，这俩地方都不常去，平时去的都是社区医院和绿地公园。

要不看看紫竹院的中海紫金苑或人济山庄，这我倒挺熟的。俩小区本来就是公园的土地，都有小门直达紫竹院。周边的医院资源更有的是，生活也便利。

再有我在丰台科技园有个办公室，这边也算离公园和医院近的。公园是世界公园和御康公园，世界公园好像要年票，御康是免费的。医院是花乡桥的天坛医院，没多远。北大地那边的丰台医院也重建了，但我没过去，从外边看挺大的，应该也是三甲吧。这边不错的小区有中海九号，还有正在盖的几个新房小区，走到公园和天坛应该都不远，20分钟左右吧。

3、其他的我可真不熟了，脑子反应不过来。

仅供参考。

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