北京市凯诺律师事务所：无证房屋等于违法建筑？没有拆迁补偿？

　　关于无证房屋，想必大家应该都有所了解，按照现在的法律法规来说，所有的房屋都必须要办理相关的建设规划许可证，如果涉及农用地转用的，还需要办理农转建设用地的审批手续。但是实践过程中，因各种原因导致房屋没有相关建设规划许可证或者是审批手续的情况是进有发生，这些没有办理相关审批手续，建设规划许可证的房屋一般就是大家口中所说的无证房屋。

　　这类房屋一旦在日后的相关整治活动中，或者是其他建设活动中被发现，那么几乎都会被认定为“违法建筑”，房屋一旦被认定为违法建筑，对当事人来说就会极为的不利，尤其是当无证房屋已经因公共利益需要被纳入在征收范围内时，房屋最终的价值会大打折扣。

　　从实践过程中来看，只要房屋没有办理相关的建设规划许可证或者产权证，没有能证明房屋是合法建筑的材料，无论在什么情况下，征收方都有可能会降低征收补偿标准，比如有产权证，办理了审批手续，有土地使用权证的房屋，征收方可能会给到每平方米几千元，但是对于没有产权证，没有审批手续的房屋，那么征收方就有可能会只给予几百元，甚至不予任何的补偿。

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

　　所以，无证房屋被认定为违法建筑时，对当事人来说其实是非常不利的。那么，无证房屋就等于是违法建筑吗？在遇到征地拆迁之后，所有的无证房屋都应该不予任何的补偿吗？下面凯诺拆迁律师就结合自己的办案经验，以及相关的法律法规来告诉大家无证房屋究竟是否都属于违法建筑，都应当不予任何的补偿。

　　事实上，无证房屋在生活当中非常的多，但造成无证房屋的原因也是非常的多，所以凯诺拆迁律师在这里首先要告诉大家的是，无证房屋是不是违法建筑，不能一概而论，对于征收范围内的无证房屋，征收方需要组织工作人员开展调查工作，也就是需要深入弄清楚房屋的具体情况，包括始建年限，有没有招商引资、有没有历史遗留等问题。

　　也就是说，对于无证房屋不能仅凭有证或者是无证来判断其合法性，必须要结合实际的情况来判断，也不能仅凭卫星航拍图来判断，卫星航拍图只是监测土地变化的一种工作，是发现违法建设行为的一种手段，并不是认定房屋是违法建筑的唯一一种依据。

　　所以实践过程中，如果遇到相关部门仅凭有证或无证就将无证房屋全部一律认定为“违法建筑”，或者说是在未经过任何法定程序的情况下就将所有的无证房屋认定为“违法建筑”，那么被征收人此时可一定要提高警惕了，这种认定方法显然是不符合法律法规的，其认定行为从法律层面来讲，侵害了被征收人的合法权益。

　　其次，关于无证房屋，我们前面也已经提到，并不是所有的无证房屋都等于是“违法建筑”，如果房屋存在历史遗留问题，或者说是房屋始建年限比较早，那么由于当时的法律法规不够完善，或者对土地（宅基地），对当事人建房方面管理比较疏松的话，那么这就很容易造成房屋无证的情况。

　　比如说，有的房屋始建年限是八十年代，或者是七十年代，甚至更早，那么这就很容易出现历史遗留问题，想必大家都知道，但大家应该都知道，那个时期的法律法规是很不完善的，相关的法律法规也没有具体实施，甚至是都没有出台，例如《土地管理法》也才是1987年才开始正式实施，但当时出台的《土地管理法》还存在一定的不完善，不过之后修改过几次，最近一次是2019年修改2020年实施，相对于以往的来说，此次《土地管理法》更为完善，进一步保障了老百姓的合法权益。

　　凯诺拆迁律师在这里想要说的是，对于1986年之前建设的房屋，从原则上来说那就不宜直接认定为违法建筑。这在地方相关的补偿安置办法中也有明确的法律规定。比如《北碚区国有土地上房屋征收与补偿实施办法》中规定，在《城市规划条例》颁布施行后，《中华人民共和国城市规划法》颁布施行前，即在1984年1月5日（含）至1990年4月1日前建成的未经登记建筑，若未被认定为违法建筑，按被征收房屋价值进行补偿。

　　除此以外，《南宁市武鸣区国有土地上房屋征收补偿安置实施细则》中也明确的规定，1984年1月5日以前建成的单位自管成套公有住房、直管成套公有住房和私人自建房，取得规划、土地、建设报批准手续之一的房屋，按认定建筑面积的100%以该征收项目同类房屋分类评估单价给予货币补偿。

　　这些法律法规足以说明，并不是所有的无证房屋或者是缺少证件的房屋都是违法建筑。换言之，只要房屋始建年限较早，那么不仅不宜直接认定为违法建筑之外，要是在征收范围内的话，还需要按照合法建筑，即房屋百分之百的面积对被征收人进行补偿，不能不予补偿。

　　实践中，有的征收方为了降低征收成本，经常会在被征收人的无证房屋以违法建筑的名义进行处置，或者说是在被征收人觉得补偿不合理而拒绝签订补偿安置协议的情况下，直接将房屋认定为违法建筑，不予补偿或给予少补偿，对于这种情况，广大被征收人一定要提高警惕。

　　总之，凯诺拆迁律师最后想要告诉大家的是，房屋征收关系着被征收人的切身利益，如果在此过程中遇到了征收方未按法定程序对无证房屋进行认定，或者口头上将房屋直接认定为违法建筑不予补偿的情形，被征收人一定要及时地咨询专业律师，如果有必要，建议尽快在专业律师地帮助下，通过启动政府信息公开、行政复议、行政诉讼等程序，依法维护自己的合法权益。