龙湖商业的《双城记》：成都又一座，昆明首落子

2025年7月29日，龙湖商业成都地区正式官宣旗下两大重磅项目——成都驿都天街与昆明时代天街将于2026年同步开业，并通过一场“双城联动”的品牌分享会，向全市场释放清晰信号。

这是龙湖商业成都地区首次在西南城市同步披露两座尚在筹备期的项目节点，也标志着其在成都的网格化深耕进入更新迭代阶段，同时首进昆明，打响了品牌入滇的一枪，形成“城市再深化+区域新突围”的双向战略。

PART01

龙湖的系统布局逻辑

网格深耕、定制落子

//成都驿都天街：东进轴心上的TOD新旗舰

成都驿都天街，作为龙湖在成都落子的第11座天街，选址于东进战略主轴与3.5环交汇处，行政学院TOD核心区域，占据城市未来增长极的“黄金东轴心”定位为“东郊品质生活新中心”，由龙湖以区域内建标最高品质打造，项目总建面约14万㎡。另有180米高光年超塔，B1至L5共6层，计划引入近300个品牌，其中超过50%为区域首进。依托2号线行政学院站与未来9号线双轨换乘优势，驿都天街将成为轨交消费动脉上的重要枢纽。项目周边3公里内常住人口约50万，5公里辐射人口近100万，19-35岁乐天小资占比超38%，30-45岁中产家庭占比超52%，围绕“家庭陪伴+品质社交”构建起稳健、高频的主力消费力。

所谓“一城多点，一店一策”，龙湖商业成都地区的网格化布局正在加速中，通过多项目协同、运营互补、客群差异分层的策略，形成完整的城市网格化商业版图。

截至2025年，龙湖商业成都地区（成都、乐山、昆明）已布局商业项目15个，其中11座天街覆盖主城各大核心生活区。4座筹备期项目已蓄势待发：

成都驿都天街与昆明时代天街之外，另有成都轻资产首秀，力图打造轻资产合作标杆的中港·龙湖成都锦江天街，该项目建筑面积约12.1万㎡，致力于打造锦江区“质趣引力场”。

与此同时，定位为成都首个公园式微度假商业范本的「成都青云天街」（暂定名），也正加速推进。该项目为马厂坝TOD重要组成部分，总体量约23.5万㎡，将融合TOD交通枢纽优势与自然生态场景，进一步丰富龙湖在成都的多元商业产品线。

这种网格化布局不是为了“数量增长”，而是为了“用户连接”。作为全国商业布局最密集、策略打法最系统的城市之一，成都无疑是龙湖商业“精耕深耘”战略的主阵地。产品线涵盖“重资产旗舰+区域中坚+社区融合+轻资产延伸”4个维度层级，构建起一套系统性的网格布局体系，精准适配城市人口结构、消费层级与板块发展周期。

//昆明时代天街：城市首作，抢占春城新心智

早在数年前，龙湖地产就已进入昆明，但真正涉足商业地产开发，时代天街可谓久别重逢后的重拳落子。作为龙湖商业首次在昆明落地的首发之作，时代天街选址巫家坝核心区域——地处飞虎大道与春城路交汇的“黄金十字”，与地铁1号线巫家坝站无缝接驳，项目共16万方，辐射3公里82万人、5公里200万常住人口，是区域首个大型一站式购物中心。

项目定位为“质感生活欢聚新中心”，面向改善型家庭与总部办公客群，以“高品质+首店+社交”为核心逻辑，打造亲子成长空间、灵感社交地、生活美学馆与都市漫游带四大主题场景，不仅补位巫家坝商圈，更以龙湖一贯的空间场景营造能力，刷新区域生活方式的感知。

其意义不仅在于占位，更在于以龙湖商业既有的品牌号召力，为昆明城市消费场域再添一座高品质地标。

龙湖昆明时代天街开业后，作为片区多维发展的关键拼图，致力于打造城南商业新地标。自此医疗、教育、办公、商业等要素形成完整生态，开启区域综合价值全面跃升的新阶段。

PART02

活水长流

存量才是下一个增量

龙湖商业不仅继续扩张网格版图，也在已开业项目上持续修炼“内功”。改造、焕新、精细化运营，正在成为龙湖商业保持项目生命力、提升资产价值的核心手段。

从空间结构调整到品牌进阶组合，从动线再造到社群体系再建，老项目被持续“打磨”，不仅没有被市场边缘化，反而成为龙湖商业的长期业绩增长的主力支撑。

值得一提的是，在当前“增量放缓、存量深耕”的行业周期背景下，龙湖商业的焕新能力，正在成为其区别于其他运营主体的关键壁垒与长期护城河。

龙湖所理解的“焕新”，绝非一次性的“翻新修补”，而是贯穿空间重构、品牌重组、动线再造、场景重编与运营机制升维在内的全周期、系统化再生工程。其核心目的，不只是提升项目颜值或吸引眼球，更在于确保商业体持续保持市场竞争力，保障商户经营信心，并实现资产价值的稳健增长与长期回报。

从空间逻辑的优化，到业态组合的进阶，从社群与流量的重新组织，到围绕家庭客群的新场景构建，龙湖通过一系列“有方向的改造”，使老项目焕发新生，不断突破“开业即巅峰”的商业生命周期桎梏，成为驱动增长的第二曲线。

以成都上城天街为例，其三重升级累计投入600万元以上，在空间上封板处理原中庭结构被重组，另外围绕“品质+兴趣”双核逻辑，引入水木和、绿茶焕新版、奇谷米二次元街区等首进/新形态品牌。

西宸天街累计改造已投入5500万元以上，打造“天街里”公园街区，引入HOKA、Lululemon、Spyder等国际运动品牌，配合B1层改造形成8000㎡精品生活街区，其中主力店迎来盒马鲜生和迪卡侬的同时，打造以精品生活零售和精致一人食的“宸里”主题街区。

另外，还有蜀新天街推动四时街区焕新，强化亲子体验与生活美学；金楠天街改造外立面、地砖与动线系统，焕发片区中坚消费力。

据了解，截止目前，龙湖商业就存量改造，项目焕新已合计改造投入近3亿元人民币，而这些改造的共同点在于：不是为了“凑热闹”，而是基于真实客群数据洞察+城市更新逻辑，精准应对片区消费升级的节奏，实现真正意义上的“永续增长”。

根据龙湖集团2025年上半年业绩披露，龙湖商业成都地区商业表现依旧强劲，整体营收与客流数据再次刷新纪录：

2025年上半年，成都地区商业总营业额突破52.3亿元，同比增长21.5%，日均客流达60.1万人次，同比增长13.6%。

这背后，是龙湖对运营力的极致追求。在一座城市，龙湖早已不再只是商业空间的建造者，而是“城市场景的系统运营商”：通过品牌焕新、场景更迭、数字营销等多维度手段，不断激发项目活力与用户黏性，构建起一个可生长、可演化的城市商业生态系统。

这样的成绩，不仅来自项目本身的持续焕新与空间优化，更依托于龙湖商业为品牌商户所提供的系统化赋能能力。对于品牌而言，入驻龙湖商业不只是进入一个“好位置”，更是融入一个可持续成长的运营平台：依托超900万珑珠会员体系，实现精准、高净值用户的高效转化；通过“天街系列”主题活动与IP联动打造城市级流量事件；再加上完善的数智化工具支持，助力品牌实现从获客、营销到运营的全链路效率提升。在内容为王、流量制胜的商业时代，龙湖正以平台力、数字力和协同力，为品牌商构建一套长期进化的增长路径。

结 语

从成都东进主轴的驿都天街，到昆明城南首发的时代天街，龙湖商业以“双城联动”之姿，展现出其作为城市商业系统构建者的长期主义路径。这不仅是一场品牌分享，更是一轮集“平台力、产品力、运营力”于一体的集中发声：

在中国商业地产加速分化、内卷加剧的当下，如何穿越周期？又如何在行业秩序重构之时，仍然保持笃定、创造价值？虽然这一切尚未尘埃落定，但龙湖仍然保持着自己“提质提速”的节奏，稳定输出，不以短期波动扰动战略定力，更不因周期下行放缓投入。这份少见的长期主义与兑现力，正是品牌商户、城市与消费者，在这个阶段最难得、也最需要的共建者价值。