王健林再卖 48 座万达广场，会对万达集团带来哪些影响？

珠海商管作为末端运营实体，直接承担全国万达广场的运营管理职能。截至到2024年12月31日，运营管理万达广场513家商业运营，不完全统计，完全出售所有权100+，轻资产合作项目300+，自持130+。

珠海万达商管境外上市进程受阻带来的投资者输回资金的压力，以及轻资产转型成效未达预期，这些都带来珠海商管现金流压力，不得不借助出售万达广场来缓解短期债务压力。

出售万达广场，涉及到可能涉及股权转让或合作开发，而非完全剥离，对珠海商管来说，并不会显著降低再管的商业运营面积，但未来收入的现金流势必会有较大影响。

万达广场历经五代产品演化，空间布局呈现"聚焦-扩张-回调"三阶段特征：一二代产品（2003-2015）锚定省会及中心城市打造标杆；三代产品（2016后）依托标准化模式快速下沉三四线城市；四代产品（2020后）战略回撤强化一二线核心区位，五代产品（2022后）转向轻资产运营管理输出。

从商业地产经营来看，万达经营未能有效迎合消费降级和消费下沉趋势，其运营模式相较吾悦广场等同业存在一定差距。

作为对比，吾悦广场"2+3"用户运营体系对接消费需求，构建差异化竞争优势，侧面凸显万达商管在业态创新与用户连接层面的提升空间。

截至2024年6月，吾悦广场通过"多元品牌+下沉市场"战略实现运营质效突破，会员规模达3815万人（半年增速16%），上半年客流量8.3亿人次（整体同比增26%）。

下沉市场的优势，结合深度运营策略，吾悦广场空置率于 2022 年的高点 4.87%不 断下滑至 2024H1 的 2.76%

反观万达坎坷上市之路

珠海万达商管曾先后于2021年10月、2022年4月、2022年10月三次向港交所递交上市申请材料，但三次递表均未成功，珠海万达商管也创造了民营企业境外上市的"最慢纪录"。

轻资产转型

截至到2024年12月31日，运营管理万达广场513家商业运营，不完全统计，完全出售所有权100+，轻资产合作项目300+，自持130+。

万达自2017年起推动“轻资产转型”，逐步减少自持重资产，转而通过品牌输出、运营管理获利。在此过程中，万达广场的“出售”通常分为两种模式：

1. 完全出售所有权：将项目股权或资产整体转让给其他投资者，万达退出。
2. 轻资产合作：引入外部资本持有资产，万达保留运营权（即“代管模式”）。

由于交易细节不透明，部分交易可能涉及股权转让或合作开发，而非完全剥离，统计存在难度。

2017-2020年：轻资产转型初期

• 2017年，万达因债务危机将文旅项目和77家酒店出售给融创、富力，但未涉及万达广场。
• 2018-2020年，万达开始试点轻资产模式，与投资者合作开发或代管万达广场。

2022年万达商管新开业55座万达广场，其中近40家都是轻资产项目；
万达2023年已经开业了23个万达广场，只有2个为万达自持物业，其余21个均为轻资产项目。

2021-2023年：加速资产处置

• 2021年：万达商管（珠海万达）启动上市前，通过股权转让引入战略投资者（如腾讯、蚂蚁、中信等），现有投资人于2021年8月对珠海万达商管的投资额约为380亿元人民币，其中太盟的投资额约为28亿美元（约180亿元人民币），现有投资人在原投资安排中享有到期赎回权。

• 2023年
• 上海松江万达广场、西宁海湖万达广场、江门台山万达广场、上海周浦万达广场先后出售给了大家保险。
• 湖州万达广场、太仓万达广场、上海金山万达投资广场、广州萝岗万达广场出售给了中联前源不动产基金，
• 2025年：出售48座万达广场。

对万达集团带来哪些影响？

万达集团通过多层次股权架构形成核心控制链，王氏家族通过直接控股及多层嵌套实现对商业运营主体的绝对掌控。大连合兴投资有限公司作为顶层控股平台，由王氏父子合计持股99.76%形成绝对控制权。该平台通过持股44.64579%大连万达集团股份有限公司，后者以12.3406%大连新达盟商业管理有限公司，最终穿透控股珠海万达商业管理集团。珠海商管作为末端运营实体，直接承担全国万达广场的运营管理职能。

截至到2024年12月31日，运营管理万达广场513家商业运营总建筑面积7,079万平方米。深度覆盖全国经济发达及高人口密度地区遍布全国所有省份及合计228个城市。

以上显示，母公司股权已经被稀释，万达集团的自主性处置万达广场的力度不足，只能听一众股东的决策。