中海逆势突围：高端产品力赢战下半场，一线土储成未来“硬通货”

本文来源：时代财经 作者：林欣禾

淡市之下，依然能够稳健经营的房企更显可贵。中海不负众望，继续保持行业销售规模领先地位和行业最强的盈利能力。

2024年，房地产市场持续下行。国家统计局数据显示，全国新建商品房销售额同比下降17.1%，仅相当于行业峰值2021年的53.2%。在低迷行情中，中海围绕今天、明天、后天的业务战略，执行和目标资源投入，克服了行业重大的洗礼和调整。

报告期内，中海实现合约物业销售额3106.9亿元，同比增长0.3%，是TOP10房企中唯一实现销售正增长的房企；实现营业收入1851.5亿元，股东应占溢利156.4亿元，剔除税后投资物业重估增值及汇兑净损益等影响后的核心股东应占溢利157.2亿元，盈利能力保持行业领先地位。

业绩向好，中海大方派息，积极回馈股东。2024年，中海派息60港仙，核心派息率38.2%，较2024年提升近6个百分点。上市以来，中海累计派息超1200亿港元，体现其长期主义和值得信赖的价值观。

对于行业未来，中海充满信心。

董事局主席颜建国认为，虽然国内经济与房地产市场仍将面临多重压力与挑战，但进入2025年，更多新的机遇与增长动能涌现。“我们相信‘三个推动力’——扩内需稳楼市的政策、供需两端持续改善、‘中海好房子’，将促进房地产市场止跌回稳，推动公司进一步塑强竞争优势，保持稳健可持续的高质量发展。”

“中海好房子”助力业绩逆势增长

艰难市况中，中海逆势向前。

2024年，中海实现合约物业销售额3106.9亿元，同比增长0.3%，是十强房企中唯一实现销售增长的选手，国内市场占有率较2023年末提升0.55个百分点至3.21%。根据中国指数研究院统计数据，2024年，中海权益销售额位居行业第一。

业绩正向增长首先得益于中海强聚焦一线城市的投资策略。

自2019年确立“主流城市、主流地段、主流产品”的“三个主流”发展战略后，中海坚定聚焦一二线城市，尤其是北京、上海、广州、深圳等高能级城市的核心地块。

这一策略让中海在市场转向时获益匪浅。

2024年，中海在北京、上海、广州、深圳四个一线城市的市场占有率进入当地市场前三名，在北京、上海、深圳均位列第一，上海实现合约销售额704.5亿元，创下中海单城年销售额纪录。在北上广深和香港，中海累计实现合约销售额1640.4亿元，占总合约销售额的60.6%。

另一方面，随着中高端改善性需求占据主导地位，中海及时回应市场期待，在北京、上海、深圳、南京等城市推出面向改善型客户的高端产品线“玖序”系，频频创造“日光”传奇。

上海建国东路项目开盘当日销售197亿元，创国内开盘销售纪录，年内实现合约销售额387.3亿元，创全国单盘年销售纪录；上海领邸·玖序/玖章年内五开五磬，实现合约销售额282.1亿元；深圳中海·深湾玖序打破深圳新建商品住宅销售定价上限，实现合约销售额156.2亿元。

当行业以价换量，中海出品的“好房子”依然能够掌握定价权。2024年，中海销售均价同比增长16.6%至27047元/平方米，助力销售金额在销售面积同比下降14%的同时实现0.3%的正向增长。

“我相信，‘中海好房子’将成为公司面向房地产下半场的核心竞争力之一。”颜建国表示，去年9月，在住建部的指导下，在大量需求调研的基础上，中海梳理广大客户对“好房子”的134项需求，集成16大科技系统，率先在中国建筑科技展上推出贴合“安全、舒适、绿色、智慧”的“中海好房子”样板，获得社会各界高度认可。

“今年，公司将在北京、上海等城市落地一批‘中海好房子’，在限价放开的形势下，将有机会通过打造‘中海好房子’，实现更大的价值创造，”颜建国进一步表示。

“明天业务”业绩稳定兑现

稳住基本盘“今天业务”即不动产开发业务，中海的“明天业务”即经营性业务经过多年培育，已进入业绩稳定兑现期，利润贡献超过10%。

2024年，中海凭借卓越的全周期资产运营管理能力及精准化的商业运营策略，通过树立城市级标杆项目、科学布局多元产品的拓展路径，有力助推商业价值高效释放，经营绩效稳步提升。

报告期内，中海商业物业实现营收71.3亿元，同比增长12.1%，连续五年保持双位数的高速增长。其中，写字楼租金收入35.7亿元，购物中心租金收入22.6亿元，长租公寓收入2.7亿元，酒店及其他商业物业收入10.3亿元，各大版块齐头并进。

年内，中海旗下9个商业项目投入运营，包括2个写字楼项目、1个购物中心项目、6个长租公寓项目，位于深圳、南京、苏州等城市，商业物业运营总建筑面积增加30.1万平方米；新获取深圳小梅沙大型文旅商业管理项目，累计获取外部轻资产管理项目18个，先后于北京、广州、深圳、成都、苏州、佛山等高能级城市核心区域实现轻资产管理项目落地。

副总裁兼商业地产主席王林林介绍，今年中海商业将有8个项目入市，其中6个位于一线城市，“这批项目入市后，我们的一线城市收入占比将继续提升，公司的核心资产压舱石的效果将会继续凸显。”

值得一提的是，随着市场暖意渐浓，今年开年中海商业项目运营表现亮眼。今年一季度，中海环宇系购物中心销售额较去年同期增长超过20%，客流增长9%，写字楼一季度实现18万平方米的新签约和续租，酒店和长租业务利用春节假期窗口期亦实现不错的经营成效。

“这几大业务夯实了收入基础，2025年中海商业的目标还是实现双位数的收入增长目标，对此我们是有信心的，”王林林表示。

攻守兼备赢得下半场

“‘十四五’规划期这五年，决定了中国房地产行业未来20年竞争的基本格局，中海成功穿越了当前这一轮行业下行转折期的冲击与挑战，并保持在行业的前列。”行政总裁张智超表示，中海有信心、有能力在下一个五年继续保持行业领先地位。

这份信心，来自中海在长期的周期波动中构建了攻守兼备的资源优势与发展态势。

健康的财务状况，让中海更从容、更有动能为未来发展提供坚实的资源保障。

2024年，中海境内外融资864.6亿元，平均融资成本3.1%，提早或到期偿还债务1040.1亿元，净偿还债务175.5亿元，有息借贷规模继续下降，资产负债率55.8%，净借贷比率29.2%，继续保持在「绿档」水平。

截至2024年末，中海持有银行存款及现金1241.7亿元，经营性现金净流入464.5亿元。副总裁郭光辉表示，在压降有息负债的同时，中海仍然有充裕的资金来实现发展，经营现金流、筹资现金流、投资现金流综合反映了公司的高质量发展。

中海主动管理债务，获得国际评级机构的认可。年内，标普全球将中海的信用评级从BBB+/稳定上调至A-/稳定，体现国际评级机构对中海资金管道畅通、业务基本面稳健，在行业下行期可持续发展能力强劲的充分肯定。

标普全球上调评级后，中海成为唯一双A国际信用评级的中国房企，在三大国际评级机构的信用评级持续保持中国房地产行业领先地位。

优质的土储结构，是中海赢得下半场的关键。

2024年，中海聚焦高能级城市的优质资产，在12个城市获取22宗地块，总购地金额806.1亿元，新增购地金额行业第一，在一线城市投资权益比超70%，一线、强二线占比超90%，货量结构优势更加突出。

截至2024年末，中海土储总建面2877万平方米，权益建面2543万平方米，足以支撑未来数年的发展需求。

张智超表示，2025年中海的投资将保持稳中有进的态势，继续保持行业领先的投资强度，强聚焦一线和部分强二线城市，同时积极关注机会型城市，根据不同城市、不同板块、不同项目进行研判。

今年一季度，中海抢跑，在北京、深圳、郑州、济南、合肥等城市获取多宗土地，拿地金额超300亿元。中海于3月18日竞得的北京海淀树村地块，成交地价75.02亿元，楼面价约10.23万元/平方米，刷新北京楼面价纪录，深圳大运项目、郑州金水项目、济南历下项目等均位于所在城市的核心板块，为未来的业绩贡献夯实基础。

站在“十四五”收官、“十五五”开局的关键节点，中海已经做好继续奔跑的准备。

张智超表示，“十四五”期间中海聚焦不动产开发运营主航道，构建了今天、明天、后天的三大产业结构，推动公司科学合理配置资源，筑牢稳的基石、拓展进的空间。“下一个五年我们将在保持战略定力同时，赋予今天、明天、后天三大产业进一步做大、做优、做强的目标任务，推动公司持续稳健高质量发展。”

虽然全国商品房销售规模较行业高峰下降过半，但依旧是一个近十万亿规模的巨大市场。广阔空间，中海依然大有可为。