长春一项目一房多卖致上百业主维权 政府介入后陷“执行困局”

“十五峯”已有三栋高层交付使用。郭家豪/摄

维权长跑背后，折射的是房地产开发过程中的监管问题。

中房报记者 郭家豪 长春报道

3月11日，长春市宽城区住房和城乡建设局大厅，倪先生攥着一沓泛黄的票据，来此询问振翔十五峯项目购房款执行进展，他已经不记清这是第几次来询问了。

长春振翔十五峯项目，是2015年以“4字头”低价吸引400余户购房者的楼盘，后因开发商资金链断裂、一房多卖等问题停摆。尽管当地政府介入清算、法院判决83名业主胜诉，但截至今年3月，4000余万元赔偿款仅执行到位1400多万元，虽然多数拆迁户问题得到解决，但项目的复工计划亦因资金缺口停滞。

倪先生就是其中的购房者之一，他缴纳的29万元购房款如今只拿回了近7万元，剩余资金何时能拿回没有明确的时间表。

这场维权长跑背后，折射的是房地产开发过程中的监管问题，为当下房地产行业发展再次敲了一次警钟。

低价陷阱

时间回溯至2015年，当长春楼市均价突破7000元/平方米时，吉林省振翔房地产开发有限公司（以下简称“振翔地产”）在长春市宽城区青年路地块推出起价4880元/平方米的“振翔十五峯”项目火热全城，迅速吸引数百名购房者前来购房。

购房者在与开发商签订《认筹协议书》（未正式签署购房合同），缴纳了1万元至30万元不等的认筹金或首付款后，便安然地等着新居的到来。项目承诺于2016年10月交房。

另据了解，项目所在地块还涉及300户回迁居民，他们早在2014年便配合拆迁工作搬离了原址，等待回迁安置。

然而，购房者在缴纳认筹款后却迟迟没有等到项目对外正式销售的通知，随后等来的却是工地停工、销售中心停止接待的消息。2017年7月，振翔十五峯工地突然停工，售楼处人去楼空，开发商的负责人失联。

2017年，该项目未批先建已经快封顶了。

“当时有传言说开发商资金链断了，但谁也没想到会彻底消失。”购房者王女士回忆称。

随着事件发酵，更多问题浮出水面，一是多数购房者仅持有《认筹协议》，未完成网签备案，法律上难以认定房屋归属；二是开发商将同一套房源出售给多名购房者，涉嫌合同诈骗；三是项目监管账户资金被违规转移，导致工程款无法支付。

“交完29万元全款不到两个月，工地就人去楼空了。”倪先生表示。

倪先生是振翔十五峯项目受害者之一。2017年5月22日，倪先生分别给置业顾问和振翔地产共计转款29万元，全款购买了一套住房，但距倪先生交完房款不到两个月，当他去项目看工程进展时一下子懵了，房子没盖好，工地却停工了。售楼处人去楼空，开发商也联系不上。

倪先生提供的内部认购协议书。郭家豪/摄

倪先生等购房者后期从政府相关部门了解到，该项目没有取得预售许可证及建设工程规划许可，属于未批先建；并存在一房多卖等违规销售问题，公安部门介入后，振翔地产相关负责人已被逮捕入狱。

相关审计显示，开发商通过关联公司转移资金超2亿元。

无奈之下，倪先生将振翔十五峯项目开发商诉至当地法院，希望通过法律方式拿回自己的购房款。2023年7月28日，长春市宽城区人民法院对倪先生与振翔十五峯一案作出一审判决：由振翔地产返还倪先生之前缴纳的27万元购房款，另外给置业顾问私人转账的2万元不予支持。

中国房地产报记者在调查时了解到，和倪先生一样胜诉的还有83名购房者，经法院判决，振翔地产需向83名起诉业主返还总计4000余万元购房款。

“法院下达判决后，经长春市宽城区政府协调，长春市宽城区住房和城乡建设局找到我，返还了6.75万元购房款，但剩下的20多万元，我多次找到长春市政宽城区住房和城乡建设局等相关部门要取，工作人员告诉我，现在账户里没有钱，只能等着。”倪先生表示。

倪先生称，开发商通过《认筹协议》规避网签监管，实施“一房多卖”，行政部门对预售资金流向失察，致使2亿元工程款蒸发；即便司法确认债权，企业资产早已被多重抵押。更棘手的是，83名诉讼业主仅占受害群体的20%，剩余300余户因证据不足仍在法律程序外徘徊。

从“接管审计”到“执行困局”

记者在调查时了解到，面对项目烂尾问题，长春市宽城区政府于2018年成立专项工作组，协调公安、审计部门对振翔地产资产进行清算。

2020年，宽城区政府引入本地房企长春市万龙润德房地产开发有限公司接手，在政府持续多年的介入推动下，300户回迁安置房已完成交付。

与此同时，为了保证后期工程能尽快复工，长春市宽城区政府要求接盘企业、国有平台公司、业主代表与监管部门共同管理建设资金，每笔支出需四方电子签章确认。目前，该项目已经筹集到了部分资金，以推动工程尽快复工。

中国房地产报记者采访中了解到，长春市宽城区住房和城乡建设局已为83名胜诉业主返还了1400余万元购房款，但因监管账号没有资金，剩余款项何时能兑现目前未知。

对于300多回迁户来说，烂尾多年的振翔十五峯项目虽然没有他们期盼的那么理想，但毕竟算是安了家；但对于那些还在维权路上的400多位购房者来说，还是一个漫长的等待过程。