广州土拍市场年末现翘尾

截至12月17日，当月推出的23宗宅地中成交18宗；市场活力再现，吸引非公企业进场

广州土地拍卖市场于年末迎来翘尾。12月，广州市规划和自然资源局集中推出了23宗住宅用地，总起拍价约254.3亿元。截至12月17日，已成功售出18宗涉宅用地，其中番禺地块达6宗，更吸引了久未露面的混合所有制房企和民企重回广州土拍市场。业内人士认为，这类房企的投资行为更加市场化，从侧面说明目前广州土拍市场的投资机会增加，以及房企对于来年楼市止跌回稳的信心。

■广州全面取消限购后，楼市复苏较明显，令房企增加信心。

土拍市场捷报频传，民企和混合所有制企业积极补仓

广州土拍市场在年末热力再现，12月推出的23宗涉宅用地中，已成功出让18宗，累计揽金超163亿元，还有多宗热门地块待拍。本轮行情中，混合所有制企业和民企的取地积极性有所提高，在广州土拍市场久未露面的万科、绿城纷纷出手。万科以底价28.8亿元摘得南站商务区三宗地块，楼面价为1.1万元至1.3万元/平方米（未扣除配建部分），这是万科时隔4年再次在广州土拍市场出手。绿城则分别以5.08亿元和24.16亿元竞得番禺区市桥街中银大厦南侧地块和海珠客运站地块，分别以2%溢价率和以底价成交。此外，南通亚伦以约12.35亿元总价拿下番禺区洛浦街新光快速东侧地块，并计划引入龙湖地产合作开发。

土拍热度在2024年最后一个月提升明显，为何非公企业选择在此时重新进入广州土拍市场？克而瑞广佛首席分析师肖文晓在接受新快报记者采访时表示，截至12月17日，12月广州涉宅用地成交总建面达到137.76万平方米，是今年以来卖地数量最多的一个月。“土拍市场翘尾，主因还是在新政出台后，四季度市场成交回温，政府趁势加快了推地节奏，而有余力的房企一方面受到市场企稳的鼓舞，另一方面也有意在设计新规的窗口期补仓，争取享受这一波新规产品的政策红利”。

“现时积极拿地的民企主要是绿城、龙湖、滨江等有一定实力的企业，但选择地块都相对谨慎。”房地产市场研究专家邓浩志告诉新快报记者，这些民企在长三角多个城市都有拿地，此次选择在广州拿地，与广州的市场环境和土拍定价有一定关系。“广州全面取消限购后，楼市复苏较为明显，令房企增加了不少信心；其次，今年12月广州集中推出多块靓地。在有利润的情况下，民企尝试重新选择高能级的城市。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称：“民企拿地是土地市场好转的信号之一，意味着近期土地市场开始探底。而政府在土地出让领域给开发商让利，以及在建筑设计标准上给新产品创造需求空间，是促成民企拿地的直接原因。同时，中心区过去供地比较少，现在改善型需求集中爆发，也带来了确定的销售业绩预期。”

万科拿地有望增加板块内人口，补齐教育短板

在12月频密的土拍中，17日万科地产时隔四年在广州土拍市场再次露面，引来多方关注。此次挂牌的三宗地块位于南站万科中心项目内，该项目由万科广佛公司于2011年与片区内的石壁一村、石壁四村合作开发，由15个地块组成，总计容建筑面积约126万平方米，占南站核心区面积约1/4。

李宇嘉告诉新快报记者：“受轨道交通建设等客观原因影响，南站部分留用地不具备开发条件，闲置下来。这次出让的3宗地块在上述15宗地块之中。2023年底，这3宗地块被政府收储并调整规划后，今年又重新挂牌，走公开出让流程，前期作为土地整备方的万科拿下该地块并无悬念。”

克而瑞数据监测显示，近一年南站板块商品住宅成交1053套，成交均价为35021元/平方米。中指研究院华南分院分析师杨永俊指出：“由于前期规划等原因，板块内以商业、商办用地为主，居住用地相对较少，居住氛围较弱，且教育资源较为缺乏。本次地块成功出让，有望增加板块内居住人口，并通过配建的幼儿园以及九年一贯制学校，补齐板块内教育短板，促进广州南站周边区域的‘站城一体’发展，进一步强化广州南站核心交通枢纽的功能。”

房企拿地“精打细算”，人口大区番禺成12月土拍热点

广州12月土拍市场的增量主要集中在番禺、海珠、花都。其中番禺地块最多，达6宗。而本轮非公企业选择的地块同样多位于番禺。多位业内人士指出，番禺作为传统人口大区，有需求托底；而部分地块未来产品实用率可达到120%以上，颇具竞争力。

肖文晓告诉新快报记者：“2023年末番禺区常住人口为282.29万人，在广州市排名第二位，居住需求旺盛。克而瑞统计的数据显示，今年前11个月番禺区一手住宅成交8753套，位列全市第二位；二手住宅成交了14739套，位列全市第一位。房企之所以热衷在番禺区拿地，根本上是因为番禺住宅市场这块蛋糕足够吸引人。”

另一方面，多个被非公企业斩获的番禺地块，有设计新规助力，有利于打造新一代产品，开发风险大为缩小。李宇嘉表示，万科的3宗地块将是南站片区唯一一个户型新规出台后产品，实用率超100%，超越之前其他产品。南站片区辐射大湾区内商务人群，叠加户型设计标准新规，加上参与前期土地整理，预计楼面价/房价控制在50%以内，项目利润率确定性强。

而绿城与龙湖争夺的番禺区市桥街中银大厦南侧地块，折后楼面价约1.7万元/平方米。控规公告明确指出阳台等半敞开空间占计容面积可提高至25%。克而瑞广佛方面指出，这意味着未来产品最高实用率可达125%。“距离地块约1公里的路劲美的·隽樾府的前身地块，为溢价摇号出让，彼时成交楼面价23957元/平方米，自去年12月入市至今累计网签246套，成交均价为40860元/平方米。二手房方面，地块周边多为楼龄较高的二手项目，沉淀了不少置换需求，近一年累计成交752套二手房，潜在置换需求明显。”

在肖文晓看来，“混合所有制房企和民企入场，它们的投资行为更加市场化，基本上是精打细算后发现有利可图才会拿地，从侧面说明了目前广州土拍市场的投资机会增加，以及房企对于来年楼市止跌回稳的信心。”合富研究院分析指出，在政策底已现、需求托底以及优质土地上架等因素影响下，预计未来几个月内，广州土拍市场有望继续保持热度，吸引更多有实力的民营企业加入到市场竞争中来。

采写：新快报记者 何璐诗