“430新政”后的北京楼市：五环外有所升温 市场期待政策继续发力

21世纪经济报道记者张敏 北京报道

今年4月30日，北京市住建委发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，提出在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房。

这是在执行了14年后，北京限购政策迎来的最大力度的调整。

政策出台时值“五一”假期前夕，小长假的市场率先受到影响。21世纪经济报道调查发现，假期前半段，由于人们的出行计划早已确定，市场表现波澜不惊。但在后两天，北京一些在售项目的看房量明显增加，成交量也有所提升。

假期结束后，北京楼市恢复日常状态。多家机构的监测显示，较之新政前，新房、二手房的看房量都有所增加，但成交规模并未明显扩大。

分析人士认为，今年以来，北京已推出多项稳楼市政策，如今其叠加效应开始凸显，市场预期有所改善。但总体来看，市场信心的完全恢复仍需时间。

五环外市场小幅升温

根据中原地产研究院统计，北京大约80%的新建商品房房源成交目前集中五环外。因此，此次“430新政”非常利好北京郊区物业，特别是改善性物业。

北京市顺义区后沙峪镇是当前北京新房供应较为集中的区域之一，区域内多以大户型房屋为主。5月15日，某在售项目负责人向21世纪经济报道记者表示，“五一”长假期间，项目的到访量比平时高出不少，成交量也有小幅增加。

该负责人表示，这其中有“430新政”带来的预期变化。“政策出台当天晚上，就有客户打电话来询问，主要了解政策的执行细则，以及项目是否有优惠。”

他表示，针对“五一”假期，项目已经推出了一些优惠。但由于政策影响，“五一”期间的到访量要高于预期，一些观望很久老客户在五一期间签了合同。

中指研究院指出，从市场反馈来看，五环外多个新房售楼处到访量明显增多，典型楼盘整体到访量增加20%左右。但整体分化依然明显，顺义、昌平等具备一定客户支撑度的区域，市场活跃度相对更高，客户到访量增加更为明显。

合硕机构首席分析师郭毅也向21世纪经济报道记者表示，“五一”假期期间，北京五环外的顺义后沙峪、亦庄台湖、大兴黄村、昌平高家园和南邵等区域，新房到访和成交量均表现不错。但其他区域表现一般，体现出分化的局面。

郭毅表示，从合硕机构代理的项目来看，假期到访量普遍增长了50%左右，成交量也有增加，但增幅并不大，说明转化率相对一般。

她同时指出，“五一”期间的市场热度，主要集中在假期后半段。因为很多人已经提前敲定了出行计划，即使有购房意愿，也来不及很快操作。

假期结束后，随着北京楼市恢复常态，市场也趋于平稳。前述房地产项目负责人表示，假期后看房的人数有所减少，“成交比假期前略有增加，但不多，相当于恢复到正常状态吧。”

分析人士认为，这说明市场信心有所恢复，但仍然缺乏持续性。

预期恢复大于实际影响

虽然“430新政”的目标区域主要针对五环外市场，但内城的部分区域也受到积极影响。

郭毅表示，新政后，内城一些去化压力大的项目也开始走量。比如，丽泽周边区域的部分新房项目，销售情况有所提升。

相比之下，二手房市场受政策影响相对较小。

一位分析师向21世纪经济报道记者表示，政策出台后，北京二手房挂牌量一度从14.6万下降到13.9万。这一变化似乎说明，业主的信心有所恢复，不再急于出手。但随后几天，挂牌量又逐渐恢复。且与新政前相比，挂牌价格并没有出现明显调整。

同时，从交易量来看，新政前后的二手房交易规模也未发生明显变化。

北京的二手房交易更多集中在五环内。多家机构的分析师表示，新政出台后，五环外的二手房带看量有所增加。五环内的二手房则仅仅表现为浏览量上升。

受访者普遍认为，近年来，北京二手房市场保持供大于求，价格也易跌难涨。前述分析师表示，北京大部分小区的二手房实际成交价和挂牌价，相差在1万元以上。“想卖房、先打折”成为二手房市场的常态。

在此情况下，新政很难给五环内的二手房交易带来明显的刺激。

但在政策影响下，二手房市场的预期也在发生微妙的改变。朝阳区惠新里区域某房产经纪人表示，该区域的浏览量和带看量，都比新政前有所增加。虽然成交量并没有明显提升，但有购房者开始询问，未来五环内的楼市限购政策会不会放松。

多数受访者向21世纪经济报道记者指出，从成交结构上看，虽然此次新政降低了购房门槛，但其释放的新增需求并没有大量入市。相比之下，部分存量需求结束观望，开始入市。

有分析人士将此归结为预期的恢复，也即，新政带来的预期恢复大于实际影响。“在北京市场，大部分人不买房并不是因为没有资格，而是对未来预期不乐观。”

该人士认为，这种恢复不仅有赖于“430新政”，也是近期北京一系列政策叠加的结果。

去年12月，北京推出“首付比例下调”、“普宅认定标准优化”、“房贷利率调整”等一系列组合拳；今年2月，通州区解除“双限”；4月，北京调整绿色建筑的公积金贷款上限，并延长老旧小区改造项目的住房公积金贷款期限；同月，北京还松绑了离婚限购政策。

受访者普遍认为，未来北京楼市政策将继续保持渐进式调整的思路，或继续有相关的利好措施出台。总体来看，信心的恢复仍是目前的要务，市场更有可能温和回温，而不会大幅上涨。