楼市小作文来了？真的假的

今天坊间流传一篇彭博社的小作文：

政府可能会从开发商手中收购数百万套存量住房（库存的新房）来做保障房，以此推动楼市去库存。

受楼市小作文的影响，A股房地产板块出现显著上涨。

保利、万科等房地产股不断走强。

这个消息是真的吗？

看起来，政府收储存量房这件事大概率是会做的，只是规模有多大仍是未知数。

事实上，政策思路发生调整有迹可循。

430政治局会议上，未提及“三大工程”，强调研究消化存量房，体现政策思路出现调整。

去年4月以来，国家强调“三大工程”——规划建设保障性住房，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造及“平急两用”公共基础设施建设。

三大工程的前两个，都是增加楼市供应量的。所以很多人感到很迷惑，楼市已经低迷，库存越来越多，官方还要增加保障房和城中村改造，那只能先不买，继续观望。

后来，结果很明显，今年前四个月的楼市数据十分不理想，行业库存到达高位，商品房住宅库存去化周期已达到20个月以上。

因此，430政治局会议上，官方开始淡化“三大工程”，强调研究消化存量房。

究竟怎么消化存量房？

首先，还是通过放松限购限价、降准降息等方式，鼓励大家买房换房来推动去库存。

其次，政府收储存量房。

主要是政府把原来建设保障房、推动城中村改造的钱，用于收购商品房库存。

这些库存，一般是开发商手里没有卖出去的一手房，因为房子本身卖不出去，价格下跌，政府收购的话，相当于用较低的成本拿到手，后续可以作为保障房之用，另外，开发商收到钱，也可以继续把房子建完，可谓一举两得。

有些城市已经开始动手了。比如杭州临安区，在区内收购一批商品房用作公租房。

此外，南京、济南、福州、湖州等城市，宣布拟购买商品房用于保障房。

日前，南京市出台《南京市规划建设保障性住房实施方案》，重点提及南京将适当改建或收购存量住房，用作保障性住房，盘活利用闲置土地和房屋。

也有人建议官方去买二手房。但是二手房的操作比一手房复杂，涉及政府对个人二手房怎么评估的问题，还可能发生贪污受贿，道德风险较高；

而一手房全部在开发商手中，一个城市一次买个几百套没问题，操作比较简单。

另一个关键问题是，收储存量房，需要花多少钱？

之前有各种机构测算过：

如果要把住房去化周期压降到18个月以内，对应需要消化7.7亿平方米库存，对应均价约为9779元/平方米。

大概需要7万亿。

说实话，政府现在最大的难题，就是缺钱。

以郑州收储5000套住房来看，官方收储的规模并不算大，归根结底还是因为资金紧张。

因此，让官方拿出7万亿来干去库存的事，心有余而力不足。

为什么这么讲，我们都知道，财政部5月17日将发行1万亿元超长期特别国债，全国加起来才1万亿，所以说一下子拿七万亿去买房子，这个难度有点大。

具体数额上，国家拿出一万亿到两万亿以内，这个可能性是有的。

假设以两万亿资金去买房去库存，大概对应2-3亿平方米库存，若100平方米一套算的话，大概能消化掉100万套房子，多少会对去库存产生一些帮助。

归根到底，让楼市去库存，是多渠道并行的，官方收储只是手段之一，其他工具还在路上，比如继续降准降息降房贷。

比如杭州让存量的二套房也享受首套房的利率，其实就是继续降息，让3.75%的首套房利率优惠覆盖二套房。

房企层面，各大银行正联手救万科。

5月13日晚间，万科发布公告称，万科向中国银行深圳分行申请了本金6.9亿元贷款；向农业银行深圳分行申请三笔银行贷款，本金合计22亿元；作为受信人从北京银行深圳分行，获得授信44.49亿元，合计共73.39亿元。

万科公告

目前，已有三家银行给万科贷款，接下来可能会有更多银行给万科“输血”，可以说，万科应该已经度过了最困难的时候。

所以说，不管是小作文上的官方收储，还是杭州收购商品房做公租房、给存量二套房利率打折，虽然看起来好像是挤牙膏，但各方面的利好累积起来，作用将是巨大的。

为了楼市去库存，为了推动楼市回暖、经济回暖，利好还会不断出台。

只有大家的信心真正回来，楼市才能彻底企稳。