置换不同于普通刚需买家,只要攒到资金和名额,就可以根据自己的需求去选择标的,然后择机买入。
对于大部分置换群体来说,都是卖一买一,涉及到两个动作,意味着过程中存在变数,卖不掉房子或者缺乏执行力,整个置换链条就无法推动下去。
更重要的是,到了置换这个阶段,对选筹方向的把握,要更加着眼于未来,否则一个不小心,就可能把此前的奋斗成果全部赔进去。
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昨天我在社交平台,看到有位业主苦恼要不要卖掉福田中心区的老房子,换到龙岗或者坪山。
主要原因是,他想在减轻房贷的前提下,换一套面积更大的房子。
下面点赞最高的是这条评论:
一位居住在龙岗的网友认为,从市中心搬到龙岗会有落差感,她身边的朋友在福田住过很多年,后来到龙岗住了一段时间,因为不习惯又搬了回去。
她还提了一个案例,她发小妹妹之前在龙华买了套2000万的“豪宅”,现在肠子都悔青了,当时有这个预算为什么不去南山福田。
从方向上,2000万买龙华的高端盘,由于位置不属于核心区,即便楼盘品质再好,效率上都是大打折扣的,属于资源严重的错配。
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那是不是说,2000万的总价预算,在南山福田就一定能买到好房子?
其实也不一定。
最近看到的另一个案例:一个00后深二代,2000万左右预算,接受全款支付,要求南山福田两个区域,面积段在160~200平之间,楼龄不能超过5年,同时人口密度低。
结果看了一圈,发现没有适合的,并纳闷在深圳2000万是不是买不到好房子?
核心原因是,这个购房要求实在太苛刻了。
光是楼龄5年以内这条,就直接淘汰掉核心区域的绝大部分优质房源。
毕竟在南山和福田,新盘供应少,大部分具有稀缺性的小区楼龄都在10年左右。如果把楼龄要求这条稍微放宽一些,那么选择面自然会更广。
很多时候,买房追求的东西越苛刻,往往就越容易掉进坑里。因为从经济学的角度,不可能所有的好事全被你占上。
想买到真正优质好房,前提还是得抓大弃小,地段、小区和户型,这些资源都是置换升级的因素。所谓抓大,一定地段在先,然后再结合自身需求,去选筹小区和户型,不同的预算需要做恰当的取舍。
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为什么置换这件事变得越来越重要?
给大家看个数据。
据测算,到2030年我国新增住房需求缓慢降至9.1亿平方米,预计2024-2030年我国新增住房需求在9.3亿平方米/年。
其中,刚性需求、改善性需求、更新需求占比分别为29.0%、41.1%、29.8%,改善性需求成为我国住房市场最大的需求支撑。
也就是说,将来改善市场优于刚需市场,有房的人想要换更优质的房子。
从需求端的角度,地段好、小区好、户型好的房子,是购买力强的刚需和改善家庭都需要的房子。
从供给端的角度,小户型、保障房的占比越来越多,这会导致位置好的高端改善端越来越稀缺。
置换的本质是什么?
是增长和效率。
只有完成以劣换优的向上置换,从小城市换到大城市,从远郊换到核心,把弱势房产换成强势房产,才能保证未来资产的保值性、流通性以及成长性的效率。
在这个绝佳大换仓的节点,不要轻易离开核心区,退回远郊区,这就是反向置换了。现实生活中,卖掉核心区的房子很容易,但要再次杀回来,大部分人都没这个能力。
向上腾挪和停止前进,往往就在一念之间。
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