美国房价飙升，又一次房地产泡沫来临？

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据ABC News 5月11日报道在房地产泡沫引发美国自大萧条以来最严重的金融灾难后，已经过去了大约15年。现在，一些观察家开始担心房地产行业是否已经陷入了另一个泡沫。

ABC News新闻截图

尽管抵押贷款利率高企，理论上应该会抑制需求并推低房价，但目前美国房价却在飙升。

与此同时，房地产数据公司ATTOM在最近的一份报告中发现，与2023年的最后几个月相比，今年年初面临严重财务压力的美国房主比例略有上升。

尽管存在这些趋势，但接受ABC News采访的专家们在很大程度上否认了对房地产泡沫的担忧。

他们说，泡沫化的房价及其给潜在购房者带来的压力令人担忧，但现在房价上涨是传统的供需失衡所致，而不符合泡沫所特有的疯狂投机特征。

全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors，简称NAR）首席经济学家Lawrence Yun说：“房价上涨的幅度相当惊人，但这并不是非正常因素造成的。这只是由于供求关系，这是常规的原因。”

两年前，美联储开始了一系列积极加息措施，以抑制通货膨胀。通常情况下，类似政策会使抵押贷款利率上升，促使房价下跌，因为购房者数量会在高昂的借贷成本下萎缩。但目前的情况是，尽管抵押贷款利率飙升，但房价也在飙升。

根据NAR今年3月公布的数据，现房价格已经连续9个月同比上涨。NAR的数据显示，再往前追溯，在过去的四年中，现房的中位价格已经飙升了近40%。

纽约大学专业研究学院和沙克房地产研究所副院长Marc Norman说：“这是一个奇怪的市场状况，似乎是一种反常现象。我可以肯定，人们会怀疑这是否是一个泡沫。”

然而，专家们告诉ABC News，房价飙升是过多资金追逐过少房屋带来的。

Marc称，在新冠大流行期间，由于材料和工人短缺，投入成本增加，住宅建设放缓。就在供应阻滞开始消退的时候，美联储提高了利率，使得开发商借贷启动项目所需的资金变得更加昂贵。

住房建设的降温导致了住房的匮乏。房地产和投资公司Hines在上个月的一份报告中称，住房供应量比满足需求量少320万套。

哥伦比亚大学商学院的房地产教授Christopher Mayer说：“我们还没有在美国建造足够的房屋，但需求仍然很大。利率使得建房成本增加，房屋价格也越来越高。”

专家们说，当前的住房短缺与导致大衰退的住房泡沫明显不同。

在房地产泡沫时，房价的大幅上涨推动了住房建设的激增，从而造成住房供过于求。房屋的大量供应反过来又促使购房者将一处或多处房产作为升值资产而非居住地并抢购一空。当找不到新的买家，房价就崩溃了。

佛罗里达大西洋大学（Florida Atlantic University）的房地产经济学家Ken Johnson称，目前市场上的房价异常之高，但住房短缺限制了房价的下跌幅度，因为买家的选择匮乏将继续推高房价。

Ken说道：“我不认为房价会急剧暴跌。”他补充说，他预计未来几个月房价会趋于平稳或略有下降，因为房价在考验消费者的预算极限。

尽管如此，他也表示，潜在的降息可能会使房地产市场进一步升温，导致房价飞涨，并进一步威胁该行业的稳定性。

另一方面，Lawrence Yun提出了经济衰退的可能性，而这会迫使裁员，削弱房主负担抵押贷款的能力，从而导致房屋充斥市场的可能。他说，即使在这种情况下，“房价的跌幅也将相当温和”。

Marc表示，即使在没有全面泡沫的情况下，市场也会出现一些通货紧缩。他补充说：“对我来说，比泡沫更大的问题是缺乏负担能力。也许泡沫不会破灭，但气球里的空气会被放掉一些。”