西安多家房企破产！黄金地段商业项目，谁来拯救？

地产寒冬之下，房企的破产潮波及到了西安。

这些正在进行破产重整、破产清算的房企，有的目前已经暂无项目开发，有的则开发的项目已经烂尾多年。

此时，我们需要关注的是：开发主体破产之后，这些地处城市黄金地段的项目，谁来拯救？

房企破产潮波及到西安

房企申请破产，每年都会有的，只是在今年的地产行业大环境之下，这个话题更为敏感。

今年以来，人民法院公告网上发布的破产文书中，涉及到多家西安的房企。

其中包括：陕西佳诚房地产开发有限责任公司、陕西利兴房地产开发有限责任公司、西部中药材物流配送中心有限公司、陕西东方源投资发展有限公司、陕西安民房地产有限公司、陕西置信房地产开发有限公司、西安双成置业有限公司、西安万昱实业集团有限责任公司等。

这些房企，有的进入破产清算流程，有的宣告破产重整。

上述涉及到破产的房企，大家最熟悉的当属西部中药材物流配送中心有限公司，其开发的项目是位于西安北站旁的西部网货城。这个商业项目当年经历了淘宝商标侵权等风波，后来多次改名，二期在已经主体封顶的情况下烂尾多年，公司已经处于资不抵债。

陕西佳诚房地产开发有限责任公司10年前在西安城东幸福林带板块开发的百万方大盘佳诚长安集，也是一个非常有影响力的项目，当年吸引了一大批购房者。但由于拆迁、城改复杂性等因素，这个项目直到交付时间还是一片废墟。随后，在政府工作组的推动之下，项目被新的投资商接手，新的投资商又找来融创进行合作，也就是目前的融创东方宸院，已经交付。

西安万昱实业集团有限责任公司开发的项目是位于未央路与凤城五路十字东北角的万昱黄金海岸，这是一个总建面8.83万㎡的商业综合体，是在2014年左右开工建设的，施工刚刚出地面，已经销售了一部分商铺，也已经烂尾多年。

陕西安民房地产有限公司是西安城东长缨新天地项目（烂尾）的开发商，陕西东方源投资发展有限公司是东大街上西安东方国际中心的开发商，西安双成置业有限公司是鄠邑区名仕华庭的开发商……

资金问题是核心原因

事实上，除了这些正在进行破产清算的房企之外，西安还有一些项目已经烂尾多年，房企的股权正在进行司法拍卖。

纵观这些烂尾项目、停工项目，走的今天的原因很多，但最为核心的原因依然是资金原因。

2010年左右，西安开启过一轮轰轰烈烈的城改热潮。

当时的西安地产市场还不规范，因此一些企业试图在这种不规范之中找到机会，用很少的资金开始撬动动辄投资几十亿甚至上百亿的城改项目。然后在五证全无甚至项目没有开建仅有一个围挡的情况之下就开始卖房回笼资金，用这些购房款再来建设安置房、商品房，随后再补手续。

这种现象在今天看起来也许不可思议，但在当年的西安楼市非常普遍。正如一位外地房企老板当时说的：别人都那么干，我不那么干，别人骂我是SB！

这种操作模式，在地产行业不规范、市场尚好的时期，确实可以实现滚动，最终交付、手续补全。但一旦市场下滑销售困难、行业规范化，就会出现问题。

2013年底开始，西安地产行业开始规范，一夜之间很多房企、项目倒下，有的烂尾至今。

除了当年通过“蛇吞象”大手笔上演城改项目留下隐患之外，涉足商业地产开发也是很多项目、房企走到今天的原因。

在地产界，一直盛行这样一个比喻：“做住宅开发是小学生,商业地产是中学生,综合体是大学生”，用来形容地产开发商的难易进阶。

但一些本土房企，则用住宅的开发思维开发商业地产项目，试图通过前期预售资金回笼来实现项目的开发。但现实是，商铺的销售难度远远大于住宅，此时资金回笼必然遇到问题，这也就是为什么很多占据城市黄金地段的商业项目烂尾至今的原因。

实际上，这些通过散售模式的商业项目，即使建成，后续的运营也会遇到很大的问题。

当然，地产行业的发展过程中，造城很多项目烂尾还有一个原因，那就是开发商急于扩张，违规抽调预售监管资金投入到扩张之中，导致项目开发出现资金问题，从而停工、烂尾。

谁来拯救这些项目？

对于这些申请破产清算的房企来讲，已经无项目开发或者此前开发的项目已经被盘活的话，那么企业破产后留给社会层面的影响相对来讲较小。

目前最值得关注的是：有项目开发并且已经大量销售的房企，破产清算后谁来拯救这些项目？

例如：西部网货城，万昱黄金海岸。

毕竟，这关系到大量的普通老百姓购房者，他们是真金白银的投入到了其中。

我们之前也在文章中多次提到，这些项目能否盘活，涉及到多重因素，其中包括：

第一，资产与债务情况，例如：项目是否有可继续开发的土地、可售的房源可以回笼资金。

第二，债务关系以及债权人的配合。一些房企，在债务方面除了金融机构、购房者、合作方之外，还涉及到民间借贷，其债务复杂关系、债权人在破产重整方面是否配合与支持，也比较关键。

第三，政府的支持。由于很多项目烂尾多年，涉及到规划、手续、税费等方面的因素，此时政府的支持就非常关键。

这几年，西安市场上有一些通过破产重整救活项目的案例，也有一些项目迟迟无法盘活的现象。

当然，还有一种操作模式，那就是当企业出现严重的问题后，政府部分及时、第一时间行动，通过保全资产等形式，为项目的盘活提供积极条件。恒大、宝能在西安有的项目就是案例。

对于意向接盘者来讲，接盘前最好充足的尽调是非常有必要的，特别是与项目此前有合作关系的相关合作商。南三环边的西江月项目烂尾多年，保利、卓越房企之后辰宫地产接盘，但近日传出项目开发商与施工方之间就相关问题无法被达成一致再次停工的消息。

我们也希望这些房企破产后，其占据城市核心地段的烂尾项目，能够有新的投资人接手、早日盘活！