地产行业，迎来颠覆性变革

在人们印象中，房地产与建筑都是传统的、落后的行业。当其他行业都在工业化甚至智能化的时候，大部分的工地依然在拼人力。

这并非错觉。有统计显示，建筑行业在科研创新和新技术的投入还不到总收入的1%，远低于其他行业。

不过，这种现状，在这几年也在悄然发生改变。

2022年，住建部就已经列出了首批24个城市（北深广以及21个二线城市），进行为期3年的智能建造试点工作。随后，各地纷纷将智能建造纳入到建筑业的考核任务，并在国资国企投资项目及政府投资项目中率先进行推广。

如今，试点城市已逐步形成了一些经验成果。传统的项目建造模式，正在面临颠覆性变革。

多地试点智能化建造

围绕项目全周期的技术变革正在来临

经过前面两年的试点和推广，绝大部分智能建造试点城市均已发布了相应的智能建造实施方案。

综合各地文件来看，目前智能建造融合了工业化、智能化、数字化等多重技术，覆盖从设计-制造-施工-管理等项目全生命周期的各个环节。各地也打造了一批标杆示范项目，从这些项目身上，可以窥见当前智能建造的基本雏形。

1、设计数字化，从二维图纸升级到三维模型

从最初的手工绘图，到后来电脑绘图，而今的设计图纸正在经历又一次进化——从二维图纸，到三维模型。

项目从前期的设计方案阶段，就开始采用全过程BIM技术，将结构、机电、消防等多个专业设计的内容集成于一体，实现各专业之间的有效配合和无缝衔接。

BIM的运用，实现了图纸从二维图形到三维模型的转换。利用BIM对重点施工环节进行工序分解，明确各阶段、各单位界面交接，更加直观的指导现场按“模型”施工，便于现场人员理解，有利于减少错漏碰缺，加快施工进度。 管好进度、质量、安全，项目开发更有序，戳此了解

各试点城市在打造标杆 项目时，都将BIM运用作为一个重要选项。尤其是在管线优化布局方面，强调加大应用力度。

比如 中海 阅湘台项目的 地下室管综模块，通过BIM深化，实现了结构穿墙套管、填充墙穿墙套管 、桥架接地点的精准预埋 。

地下车库管线布置。来源：长沙市房地产开发协会

得益于地下管网的 分层综合 排布，最终达到了 车道标高不低于2.8米，车位标高不低于2.5米的效果，打造了一个宽敞明亮的地库。

2、发展模块化集成建筑，实现制造与建造分开

相较之工程建造，制造业的生产流程早已实现高度模块化，大部分零件都可以在工厂生产加工，最后再进行统一组装即可。而工程建造绝大部分的工序都需要在现场完成。

智能化建造，就是要将一部分现场工序从工地搬到工厂。

当前，各地都在大力倡导的模块化集成建筑：将建筑整体分割成一个个三维模块，模块内部品部件等先在工厂生产制作，再运输至现场进行拼装，实现像“搭建积木一样组装房子”。

显然，模块化集成建筑，更适合那种标准化程度高，模块类别少的项目，比如，酒店、宿舍、办公楼等。因为，批量化可以降低制造成本。

而在住宅领域，保障房以及作为临建的售楼处，也适合纳入模块化集成模式的范畴。

以试点城市深圳的一个保障房项目为例，项目将建筑整体拆分为一个个的独立空间单元，每个空间单元的结构、装修、水电、设备管线、卫浴设施等大多都在工厂生产制作，然后再运送到施工现场进行吊装。

该模式下，项目进度得到显著提升。从开工到交付，整个项目建设周期仅为一年，比传统建造方式缩短了约三分之二。戳我，了解让项目达期达产达效的管理神器

在售楼处应用也是同样的道理。有房企采用集装箱钢架构主体来制作售楼处，箱体先在工厂完成90%的装修工程，等地块开工的时候，将装修完的箱体运送到现场，只需一周拼装，售楼处便可对外开放。在项目销售结束后，把售楼处拆分为一个个箱体打包运走，下个项目可以继续使用。

这样一来，模块生产和现场施工可以同步进行，突破传统流水作业的时空顺序，大幅减少现场施工工序，从而缩短达到缩短工期，减少现场污染物生成的效果。

3、以机器替代人工，彻底扭转传统施工方式

据国家统计局统计，截至2023年，我国农民工平均年龄已经达到了43.1岁。由于农民工老龄化且“后继无人”而带来的“用工荒”问题，一年比一年严重。

如何用机器替代人工作业？是官方及企业都不得不考虑的问题。

此前，地产行业已有部分企业在探索这一命题。这几年，在各地积极推动下，一批建筑机器人被送进工地，“机器人盖房”进入落地阶段。

例如，中建四局研发的“云端智能建造工厂”，在各地多个试点项目中得到应用。

该体系由支撑顶升系统、智能控制系统、钢平台系统、智能装备系统、围护结构系统（挂架）、模板系统灯光六大部分组成。

应用了八款智能机器人进行集群交叉流水作业，可实现现浇结构的钢筋转运作业、混凝土作业、模板作业、安全巡检等四大场景的自动化、流水化施工。

来源：中建四局

此外，系统中的设置了可变构件单元，可构建出空中的 办公和休息区域，从而形成人机协同的类工厂化作业环境。该装备在中建四局投资建设的超高层写字楼、保障房、商品房等多种业态中都有应用。

4、智能化管理，为高效安全的建造保驾护航

过去，施工现场的管理主要依赖于人力，受人的活动范围及人员水平的限制，工地安全事故、工程质量缺陷、工人管理等难题长期困扰着房企及施工单位。

智能化设备的应用，可以在一定程度上突破人力在时空上的局限，通过数据采集、分析、监测、警示，AI辅助检测等手段，实现更精准高效的现场管理。

比如，在工地上布置AI智能监控，可以实现全覆盖管理，自动识别、抓拍安全隐患。一旦有工人未戴安全帽，系统自动发出警示，实现远程监管。

再如，借助传统器，来对现场塔机作业情况进行实时监测，实现了塔机的幅度、高度、回转、载重、力矩、风速、防碰撞、吊钩可视化，并采集卸料平台的载重、倾角等数据，一旦塔机出现异常系统将自动发出预警，提高现场作业效率和安全性。与此同时，建立机械档案，定期对设备进行维保、巡检等，进一步防范设备安全事故发生。

智能化建造落地仍有阻力

将倒逼房企内部管理全面升级

作为建筑业向“高质量发展”转型的关键路径，智能化建造对于房企及建筑企业而言，将带来从技术到管理的全面升级。

不过，智能化建造虽然势在必行，却也存在一定的执行障碍。

举例来说，以BIM 为基础的"无图建造”，是驱动项目全周期数据化的关键，前期的三维模型如果能与后期管理数据打通，将形成建筑的“数字”档案。

而事实上，现有的BIM建模，仍然只是一个设计模型，主要是设计师在使用，不包含加工、建造和管理信息。换言之，设计图纸与部品部件生产，以及现场施工仍然是脱节的。

诸如此类的问题，也是限制智能化建造推广的因素。

智能化建造的实现，不仅仅需要突破技术门槛，也需要企业内部管理变革来配合。这也将倒逼企业进行自我升级调整。

1、实现智能化建造，需全流程全成员打通

如上述所言，目前智能化建造的一个阻力，在于前后端的打通。

以模块化建造为例，很早之前各地都在推广，但落地效果却不尽如人意。

比如有的模块在工厂生产好了，到现在发现与预留的空位不相符，拼装不下去，又得拉到工厂返工，造成了人力物力的浪费，没提高效率反而拉低了进度。

这是因为，设计与部品部件的制造，以及现场建造是分开的，建造阶段是在拿到图纸之后按图施工，对设计阶段的参与少，话语权低，导致产品设计与施工工艺之间常常是割裂的。

这要求，企业必须形成大生产、大协同模式，即内部各专业的横向拉通，及上下游企业的纵向协同。

设计、施工、成本、运维等各专业，以及外部的合作方，共用同一套系统，用同一种沟通语言，实现设计、成本、建造甚至运维一体化，解决建造过程碎片化、割裂化的现状。
2、向制造业取经，项目建造需提高标准化程度

相比于房地产，制造业的智能化程度明显高出不止一个层次，两者间的差异主要存在于：

制造业是先有标准化零部件，再拼装成产品；而建筑业是先做产品整体设计，再拆分成各个零部件。标准化程度要低得多，很多非标的部品部件，无论是生产还是安装都是效率低成本高。

向制造业取经，首先要实现产品标准化。先有零件，再有产品。

不过，房子和工业品并不完全一样，房子很难完全标准化。

事实上，房子整体可以个性化，但关键点关键做法可以标准化，比如檐口排水、卫生间防水、地下室排水等。一些部品部件也可以实现标准化，例如此前已经应用得比较成熟的整体淋浴房等。

3、发展智能化建造，需要先补足人才空缺

自人工智能诞生之日起，关于智能设备会不会取代人的争论就没有停止过。

其实智能化与人不应该被放在对立面。因为，建造智能化，也离不开大量的人工干预。

比如说，运用BIM技术能实现二维图纸向三维模型的转变，但模型形成之前的需求采集，需求分析，以及将需求转化为设计语言的过程，都需要人来完成。

现场以机器替代工人进行作业，也需要有专业的人才研发机器，以及操控指挥机器；就算是施工方面，现场作业减少了，却也需要懂工程流水线拼装的产业工人。

目前，既懂设计与建造，又懂智能技术的复合型人才，别说在个别房企，就是放眼整个行业，都是极度稀缺的。

各地在推广智能化建造的同时，也在加大相关人才的培养力度。

比如深圳，这几年都在推动本地高校设立智能建造本科专业，并已招聘了首批学生进行培养；另外，也依托建筑工人实训基地和装配式建筑实训基地，开设智能建造相关技能的培训课程，为社会培育产业工人。

正如有些土木工程人说的，即便是智能时代，土木工程不会失业，只不过是换种方式干土木罢了。

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