超40城暂停土拍，国家队收购二手房，限购全面放开，什么信号？

在4月30日的重要会议上，关于房地产着重提及的一句话是：“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。

这句话可能有点绕，但拆开来看无非是两个意思：消化存量商品房，优化增量房产，这将成为未来很长一段时间里房地产发展的大方向。

结合最近的政策来看，优化增量房产，即释放购买力的政策已经有不少了，比如成都全面放开限购、北京五环外可以多买一套，这些政策都是在最近几天出来的，显然不是巧合，后续限购应该还会继续放开。

当然，这些政策到底能取得多大的效果，目前还不得而知。

我认为更重要的一部分是，消化存量商品房的政策。

不久前，自然资源部就要求商品房住宅周期超过36个月的城市暂停土拍，根据易居的数据显示，截止2024年3月份，全国100城里面有41个城市的消化商品房周期超过了36个月，包括韶关、西宁、哈尔滨和泉州等。

别急着太高兴，类似暂停土拍的政策早在5年前就有了，不同的是房地产市场的情况发生了巨大的转变。

2019年全国100城里面，商品房库存超过36个月的城市只有1个，即福建漳州，而现在已经达到41个。

房地产疯狂的时候，各种限购政策也没拦住大家的热情，而一旦情况反转，那么再多的刺激政策也不一定管用。

许多人也会担心，不让拍地的话，那么地方收入要怎么办？其实我认为，暂停土拍反而能一定程度缓解部分城市的财政压力。

原因也没多复杂， 房地产库存都超过36个月了，真的会有开发商愿意花高价买地盖房吗？即使土地能卖出去，那么价格也不会好看。

今年1到3月的土地出让金为4880亿元，对比2021年的历史高点已经下跌64%，这里面的数据还有一定的水分，很多卖出去的土地都是城投拖地，说白了就是左手倒右手，抛开这些土地出让金的数据会更加难看。

许多城市现在最重要的事情是化债，土地既然卖不动，硬着头皮卖地，无非是自己自掏腰包买地，后续保障房要花钱，保交楼也要钱，暂停土拍反而是一种解脱。

在我看来，这一次要消化掉存量商品房，不可能再像过去2016年那样涨价去库存，只能等待市场自发修复。

2016年的涨价去库存，说白了就是利用看不见的手凭空变出来一堆购买力，但这也彻底打消了低收入群体的购房念头。

到了2024年，库存又创下新高，房价还上去了，这种情况下政策能起到的作用微乎其微，最近两年推出了那么多房地产政策，效果如何大家也看到了。

2024年要做的是兜底，保证所有房子都能完成交付，放开购房限制，让有意愿的购房群体大胆购房，用市场的力量慢慢消化存量的房子。

这也注定了即使未来楼市回暖，也不可能出现多大的涨幅。

一线城市的郊区是值得重点注意的，郊区的人口支撑不起太高的房价，已经失去了成长的可能性。

市区内的100平米以上的三房、四房比较抗跌，但上涨空间也不大。

总而言之，不要对房价未来暴涨抱有太大期望，也不要对房地产的未来过于悲观，相信市场的力量，最后房地产市场终归会趋向于平稳理性，这对于年轻人来说也是一件好事，你觉得呢？