日本用30年时间帮我们验证过了：房价暴跌，没有赢家，只有输家

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前言

房价问题是和各国民众最普遍最为关切的民生话题之一，房价涨跌无疑是牵动经济的双刃剑。

而日本，用了半个多世纪的历史和30年时间的经验向我们证明了，房价暴跌，没有赢家，只有输家。

房价并非是跌落到越低越好，相反还有可能引发大危机。

这究竟是怎么回事呢？

日本“房价泡沫”的崛起

自1945年日本签订投降书后，在很长一段时间里，日本人对“住”和“行”根本没有什么概念。

战后大量日本人都流离失所，在临时的棚房和难民营里安家，“建房”只是梦想，但日本在这件事上却又略有不同。

其一是率先发动二战的日本政府原本要面临巨额战争赔款，这些赔款足以压制一个国家几十年时间难以翻身。

但当时国民政府居然主动放弃了赔款，苏联得到了领土好处也没有索要赔款，美国更是因为驻军占领日本也豁免了战争赔款。

日本就这样，在战后只进行象征性赔偿的“零压力”的前提下，开始了国家重建。

第二个就是美国急于在二战后寻找在亚洲地区的冷战“桥头堡”。

所以他们在50年代帮助日本着手恢复经济，还将美国的技术和少数工业链转移到日本，日本也立刻抓住机会投资国内教育行业和制造业。

制造业兴起直接带动的是人口的流动和大迁移，租房和买房成为刚需之一。

此时日本的房价已经开始在“崛起”的起步阶段，东京都市圈扩建之后，日本政府出资在被美军轰炸的地区又建造起一排排的居民区，并挂牌出售。

当然在这一时期，大部分日本民众还是“赤贫”状态，东京等地的房地产大部分是日本的买办富人阶级、国外商人所置办的。

急剧扩张的制造业劳动力也只能选择住集体宿舍或是租房，常年的这种“住房压抑”也助长了日本未来对买房的报复性消费，但他们现在根本没钱。

1960年之后，日本凭借着产业升级和美国的第二波援助完成了经济上的“腾飞”。

整个60年代日本经济的平均增长率达到11.6%，政府出台的《国民收入翻倍计划》（也被称为是“日本十年计划”）得到了落实。

这个国家开始变得有钱起来，同时日本市场的产品也开始初步具有竞争力，走向世界。

可以说60年代是日本“房价泡沫”崛起的开端，很多手工业者和商人所在的平民阶层开始为自己更换更好的居住条件，促成了“买房潮”的兴起。

日本房价在60年代翻了几番，不过这一阶段，多数人还只是为了自己的基本生活考虑买房，而不是为了商业目的，日本房价总体上还处于可控。

迷幻而疯狂的住房“抢购潮”

上世纪70到80年代可谓是日本的经济转折点，制造业升级使得其国内自主知识产权占比快速提升时，赶上了全球的“半导体潮流”。

英特尔率先完成了半导体存储器的变革，电子产业、晶体管技术作为全球最尖端、畅销的商品。

由于美国需要在亚洲开拓市场，日本也获准引入了美国部分技术和工厂，并建立起自己的独立公司。

随后日本抓住机会一举效仿美国，成立了东芝、日立、富士通等研发生产半导体的大型株式会社。

这一阶段美国政府也乐于和日本企业进行合作，联合研发的产品在全球大量销售。

再加上从1972年开始，日本开始着力建设提高民众的工资和社保体系，日本民众的存款很快就膨胀了起来。

正如日本经济学家所说的，东亚人对住房有一种天生的“依赖性热情”。

日本民众自从手头宽裕后，第一件事就是想方设法购买房产。

这时很多日本人的买房目的就不只是自住了，有人将买房当作是投资坐等升值，有人买来楼盘租赁给商业者和住户获利。

有人在都市圈地区买房等待政府征用补贴，还有外国企业甚至单纯是因为“看涨”而扎堆购买日本房产。

这种“抢购潮”导致日本在1975年时，房价已经比20年前上涨了40多倍。

80年代日本房价平均上涨在130%左右（受到经济危机和中东战争影响，期间有很大变动，例如1985年之前增长率大约在70%，之后6年时间涨了170%）。

房地产在当时似乎已经成为日本的“财富膨胀器”，最稳赚不赔的投资。

当时日本民众对买房的可以称得上“疯狂”一词，很多人纷纷举债购买都市圈的房子，银行和外企趁机向民众发放大额贷款，刺激和鼓励他们消费。

日本房价上涨是“连环套”，让外围的人接连抵挡不住诱惑入局，甚至有业主变卖了自己所有的产业，买东京都市圈的房子来炒房。

到了1990年，东京最贵的地段已经被炒到每平方米接近1500万日元，大阪、横滨、札幌等城市也不遑多让，全国各地都在比拼“地价王”。

这一时期，日本政府也担心如此不理智的“抢购热”会带来国家经济的不稳定，曾出台一些稳定性措施来调控房价。

但自用购房者和炒房者还是越来越多，大量日本人从农村迁移到城市地区，也促进了这一热潮。

同时因为日本在80年代半导体行业的发展，给国民带来了更多的财富。

当时日本的几家半导体龙头企业市值和销量已经完全超过了美国，美国在眼红的同时，也把日本企业视为他们最大的“抢饭碗”的人。

此时日本根本没有料到，有一场巨大的国际阴谋和危机正在瞄准他们。

楼市泡沫破碎，政府推波助澜

1985年，美国召来日本、法国等其他四个国家，在纽约广场签署了著名的《广场协议》。

协议对每个国家的货币都有不同约定，日元则是被强制要求升值。

简单点说就是美国认为日本的商品在全球卖的太便宜了，影响了美国产品的销售，所以他们必须要将定价抬高。

次年，美国又强行和日本签订了《日美半导体协定》。

这完全是一份“霸权条约”，协议要求日本必须要缩减一定幅度在美国出口的市场，同时让美国扩大进入日本的市场份额。

不久后美国又单方面对日本很多电子产品征收高额的报复性关税。

美国是日本的驻军国，显然两国地位上的不平等导致日本在这件事上没有什么反击的余地，只能接受美国方案。

经过升值和加税两重打击，自此日本引以为傲的半导体行业出口产业开始衰落，半导体经济的衰落也带动其他行业走向低谷，民众能获得的钱越来越少了。

日本政府不断降息，为了增加流通财富让表面上看起来“经济平衡”一些，但降息通缩并不是能一直使用的，最终日本在1991年前后迎来了“经济寒冬”。

这一时期局势很复杂，概括来说就是：日本经济已经涨不动了，上层举步维艰和下层繁荣差距过大，银行已经难以维持经济泡沫，必须加息和通缩来打“救命针”。

政府大把回收货币和财富，一时间很多企业资金链断裂遭遇到“寒流”，工厂倒闭破产，工人失业欠债走投无路。

此时不少人开始卖房求生存，“挤兑”导致日本房价一年内骤降超过20%。

不过当时日本政府还有一个严重错误的决策：出台政策鼓励房价下跌。

90年代日本涉房地产的外企纷纷抽资逃走，将楼房对外抛售。

日本政府不仅拒绝减债、拖债为房价下跌买单，反而对持有土地者征收重税，导致更多人抛售房子（有人认为政府是故意在打击高房价）。

一时间房地产企业纷纷破产，普通人将身家性命都“赌”进去购房等待增值，结果却是血本无归。

从今天的视角来看，日本媒体曾撰文分析过海部俊树内阁当时的想法：

日本由于高房价带来的生育率下跌、城市生活成本太高、新资本难入局问题已经非常严重，甚至普通人生活和结婚所需的住房都“一房难求”。

所以政府故意出台了一系列手段来趁这波通缩潮让“上天”的房价降下来，为日本未来的发展注入活力。

但这一“降”不要紧，不仅没有达目的，还直接把日本经济“搞崩”了。

房地产业的泡沫破裂至少让日本流失了800多万个就业岗位，很多人因此失去了他们的工作，赶上经济寒冬无路可去。

房价降了，但大多数民众苦不堪言

或许日本政府考虑打压房地产业，为民众大幅降低房价来增长未来发展潜力的初衷是对的，但从后来的结果看造成的影响却是非常严重。

首先在70到90年代的“楼市泡沫”前提下，大多数人日本人都已经入局。

有了自己的房子，甚至靠出卖其他家当和贷款也要买房者很多，日本民众的持房比率很高。

日本房价的暴跌首当其冲的就是这些底层和中层的平民，他们手中的财富大量缩水，持有的资产一夜间遭受严重损失。

而这些民众恰恰是社会财富的生产者，将他们的楼房贬值化，导致其中很多人的“生产资料”被拿走了。

房价跌到连剩余的贷款的三分之一都不如，抵押价值暴跌；于是很多人直接选择了自杀，“高价房”是他们有且仅有的资产。

再者来说，日本房价跌落让后来者有机会入局吗？并没有。

因为日本自90年代房价每年都在保持5%-10的下跌，持续了十几年，所以买房者都在观望，希望后来入局可以获得的好处更多一些，无房者仍然没有买房。

再加上货币政策原因，政府希望解决的婚姻和低生育率问题并没有实现，直到现在日本人还是“躺平”状态。

还有一点是，失去了买房和增加收入的刺激之后，很多日本人的“创造经济”热情消亡了。

根据社会调查显示，很多日本人自此开始浑浑噩噩和找不到目标，沉溺于酒精和娱乐，流浪汉在这一时期巨幅增加。

虽然这些不能全部归类为楼市泡沫的破灭，但日本社会机构认为由此引发的“经济没有活力”应该是重要原因之一。

在90年代的这次危机还造成了一个严重后果。

因为楼市经济的坍塌辐射到日本其他领域，素来被称为是“绝对优势”的日本半导体行业因为缺少研发资金、工厂被迫关门开始转入逆势。

在1990年到2005年这段时间中日本半导体被美国全面超越。

现在美国则是掌握着半导体制造的核心产业技术，而日本和半导体相关的领先领域只是化工、材料等边缘领域技术。

当然，日本的产业失败、社会进入“零增长”时代并不能全部归咎于楼市的身上

在日本经济低迷、大量破产时代，多数产业为了寻求出路迁入美国，因为日美经济产业结构相近，美国成为这一波风潮中的大赢家。

所以从日本房地产暴跌造成的社会性危机中，可以看到一个显而易见的结果是：

对于普通人息息相关的地产并非是“越降低越好”，相反必须要看到这种产业中间牵连到的各种利益，以及最基层的财富分配问题。

此外日本也用30年时间的经验告诉我们：房价暴跌，没有赢家，只有输家。

日本政府肆意推波助澜让房价以“不自然”的规律下降，等于是在贬值民众的财富，民众手中的财富缩水会影响到的不只是一个层面，更是连锁反应。

参考资料：

《房价飙升、年轻人外流，日本京都考虑征收“空房税”》观察者网

《分析称东京房价下跌在亚洲引发抢购大潮》环球网

《日投行为中国房产市场支招 避免重蹈日本地产泡沫覆辙》环球网