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你以为是在救楼市,实际上他们是在救房贷

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按照马经的基本原理,房地产的价格围绕着价值上下浮动,供求、成本是影响价格波动的因素。

别的行业还好,一旦涉及到房地产行业,马经的价格和价值理论好像不太适合东大国情。

所以,认为房价能涨上去的,就趁现在抄底多买几套就好;认为房价往下走的,钱在自己口袋里,短时间内别人暂时还不敢明着抢你的荷包。

之前锚定房价的最重要因素是成本

在房地产成本构成中,土地价格、建安成本、三费一税在二线城市的比例大概是5:2:2,剩下的1是房企毛利润,能有6-8个点的净利润就说明房企成本控制的很好了。

所以,在平销期,房企的折扣没那么大。

八折七折卖的房企也有,销售流速上去了,资金成本多少打下来一点点。

上周五房地产政策四箭齐发。其中三箭是对买家的,一箭是对房企的——

3000亿国家队资金下场收购存量房用于保障房

上周末有个内部文件流出,深圳部分房企愿意割肉的折扣是七五到七一折。

所以,将来房价的锚定标准,很可能有两个——

一个是房企的成本+合理利润,成本9000,市场价10000

一个是国资入场的收购价,市场价10000,收购价7000

国家收购来房子是用于保障房的,和商品房是两个概念。所以,可以预料的结果是房地产市场未来大概率存在两个产品体系和价格体系

——保障房体系和商品房体系

该归市场的归市场,该归市长的归市长。

至于两个价格体系有无互相影响?影响是正向的,还是负向的?屁股下的凳子不一样,得出的结果完全不会相同。

最后再说俩基本事实吧,基本上可以和这篇小作文的标题能呼应的上。原文拷贝自网上流传的房地产会议纪要20240518,略有删减。

第一个:

根据以往我们政府收取商品房的模式,主要面临一个问题,就是资金从哪来?地方财政、租赁住房再贷款支持计划、城投平台自筹资金,目前三大来源,规模始终没有太大,目前设立3000亿做一个补充,够不够这个问题不好说。我只能说如果全国范围内大规模推广肯定不够的。

如果采取金融化做法,参与贴息或者和开发商折价收购,租金回报率还是够的。政府只要几百亿上千亿都已经够了,通过这种方式来做的话可以达到盘活下来。

第二个:

Q:您觉得住房首付比例直接从30%下降15%,能刺激出来的需求会很明显吗?因为这样相当于剩下85%的资金都是要贷款,这还是付出很高的利息。现在有人愿意敢于贷款85%买房吗?

专家:这个效果是让大家背债,预期还不如之前打七折更好一点。因为这个首付比例下了,这个杠杆反而更高了,让老百姓加杠杆,说实话我买的话也是加杠杆。

个人观点,仅供参考



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