正确理解买房

这是当下房地产市场的行情，降价就是可以在短期内换来销量。

在三月底的时候，咱们说过山东日照发布了一个楼市措施，就是买房给予购房补贴，金额能达到总房价的20%，相当于直接打8折销售，

现在一个月时间了，效果怎么样呢？

根据中国房地产报报道，很多楼盘的销量确实得到了大幅度的提升，甚至标题就是“日照新政满月调查：新房卖了一年的量”,

一个月干了过去一年的销量，这就是降价带来的流动性，带来的销量。

并且文章里面还专门提到日照的一个高端盘，日照中心云筑均价是17000元每平方米，而折扣后均价只有13000元每平方米，直接降价4000元，单套房源最少优惠也得40万元，

所以该项目近一个月直接卖了100多套房源，然而去年的销量一个月还不到10套，差距非常明显，

这就是当下的房地产市场，降价就是可以换来销量。

咱们说过很多遍了，现在的二手房销量为什么在快速增长？为什么超过新房的销量？就是因为二手房降价厉害呀。

只要降价达到了一部分人的预期，那这一部分人就会选择上车，现在的房地产需求肯定是没有枯竭的，毕竟中国还有14亿的人口。即使把刚需全部剔除，仅看改善需求，那这个体量也不会太小。

问题是这个需求是不是有效需求？说白了就是我想改善，但房价太高，我改善不起，或者收入预期不足不敢猛加杠杆

前两天有人说，中国还有1.8亿的农民工，其中很大一部分人都没买房，购房占比还不足1/3，房地产行业潜在需求非常足。

道理是这样的一个道理，但这是潜在需求，你怎么转化成有效需求？这些农民工不买房是因为不喜欢吗？还不是因为价格太高，买一套房子压力太大。

过去咱们的房地产市场销量确实非常高，但是你看一看他们都是怎么买入的？全部都是加杠杆搞上去的。

截至2021年三季度末，中国居民部门杠杆率达到62.1%，2015年以来居民部门杠杆率一共上升了26.1个百分点，

这都是房价快速上涨导致的，这个期间居民部门杠杆率的增速，不管你是纵向和自己对比，还是横向和其他国家对比，增速都处于较高水平。

所以现在导致的结果就是房价高，居民杠杆率加不上了，

现在你再想让居民买房，你要么提高居民收入，你要么降房价，必须这样双向奔赴，才有可能让这一轮楼市完成筑底，

否则就是现在的结果，卖房的感觉你肯定会买，买房的感觉你肯定会降价，双向背离，交易链条阻塞，

并且也不要拿房地产是支柱产业说事，既然是支柱产业，肯定得健康发展，谁家盖房子的主梁会选择一根朽木，

房地产是关联了很多行业，但这不是必须涨价的理由，房地产之所以牵涉面那么广，是因为过去它的销量大，而不是房价问题。

这两年很多房企暴雷，你看看他们的债务展期公告都是怎么说的？里面肯定有“销售环境恢复慢或者流动性资金受限”这样一条理由，

说白了就是房子卖不出去，资金收回不过来。对于现在很多挣扎在生存线上的房企而言，只要能保住销量，降价他们都是愿意的，只是一些特别原因，没办法这样操作。

所以房地产这个行业只要有足够的流动性，支柱产业地位就会依旧牢固。

现在怎么增加流动性呀？肯定不是涨房价呀，因为杠杆拉不上去了。

二手房已经给你做好榜样了，就是以价换量，至于提高居民收入，这个短期内肯定是完不成的。因为房地产是一个大规模行业，它必须得整体提高居民收入才管用，所以难度很大，

现在咱们走的就是这样的道路，持续性阴跌。因为大幅度降价产生的动荡肯定很大。

所以一方面是政策不停挤牙膏，保住一定的销量。另一方面让房价缓慢下降，后期再配合经济的复苏，收入预期的稳定，那房地产这个底也就出现了。