每平米100万！楼市又疯了？

原创刘博团队

又又又刷新纪录了！

近日，上海静安区的一套花园洋房易主，成交总价约3.1亿元，产证面积约307㎡，占地面积约557㎡（含地下室95.53㎡），成交单价约100.9万元/㎡，刷新上海及内地楼市交易单价天花板。

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上海老洋房，价格为何这么豪横？

据悉，这套房源位于上海静安区巨鹿路880号，是一套砖木结构的英式花园，建造于1930年。沿路排列的建筑群（巨鹿路868—892号）共12幢这样花园洋房，是国际著名建筑设计师拉斯洛·邬达克亲自操刀设计。

在上海，邬达克自宅（今番禺路129号）是第一座以建筑师名字命名的纪念馆，足见这位建筑大师在上海人心中的分量。据统计，邬达克一生在上海接手并建成的项目不下50个（单体建筑超过100幢），其中25个项目被列为上海市优秀历史建筑，如国际饭店、武康大楼、大光明电影院等。

巨鹿路880号花园洋房（及建筑群）还是邬达克工作室自立门户后的“首秀”，无论是人文价值还是艺术价值，都非比寻常。

巨鹿路880号花园洋房能卖出如此高价，更主要在于其“稀缺价值”。

老洋房的地段、品相、花园、历史发展背景和人文价值底蕴难以复制，具有高度稀缺性和市场收藏价值。部分老洋房因保护历史建筑和文化遗产的考量，突破70年年限，拥有永久产权。但由于老洋房装修改造都需要经过规划部门审核，并且不能改变其结构（外观和门窗等都不可拆改）。

上海现存的老洋房仅有4000—5000幢，但其中95%的房源所有权归属国家，仅约200—250幢老洋房是私人产权，其中产权清晰可供交易的老洋房数量不超过100栋，主要集中在徐汇和长宁区。因此，静安区巨鹿路这一带具有一定人文价值的老洋房更加稀缺，近10年内罕有房源对外出售。

此前，上海二手房交易的天花板，也是由老洋房创下的。2021年10月，原永安集团旗下永安纺织印染公司总经理郭棣活的宅邸，华山路889号、891号老洋房成交，成交面积高达1131㎡，成交总价高达8.5亿（折合单价75万元/㎡），至今仍是上海豪宅成交总价最高纪录。

根据克而瑞数据，上海老洋房二手成交单价普遍在20万元/㎡以上，但单价超过60万元/㎡的仍然罕见。

虽然上海老洋房通常是一房一价，并不能归属于一般的豪宅市场，但也再次印证了资金对上海楼市的看好。

为什么说“再次印证”？

因为上海楼市不仅二手房交易刷新天花板，新房交易也屡创新高。

国家统计局发布的2024年3月70城新建商品住宅房价指数，上海新房房价指数环比上涨0.5%，领涨全国，且已经环比连涨22个月。

上海是一线城市中新房房价指数环比唯一上涨的城市，也是今年一季度两次涨幅位居全国第一的城市。

上海房价的坚挺，主要来源于豪宅新房市场的“火爆”。

3月28日，上海中海顺昌玖里开盘，均价17.2万元/㎡，套均总价约4000万元，总销售额196.5亿元，刷新全国开盘纪录。今年一季度，上海总价2000万元以上的豪宅共计成交1213套，成交规模创2016年以来单季度新高。

豪宅，走出了中国楼市的独立行情！

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国内能和上海老洋房在价格上掰一掰手腕的，还有香港顶豪、北京四合院、深圳市中心别墅。

去年3月，香港白加道45号山顶别墅某单位，成交价高达12亿港元，单价折合人民币高达250万/㎡，直接刷新亚洲纪录！

此前香港的豪宅交易纪录是2018年3月售出的Mount Nicholson一期2号洋房（别墅），成交总价13.99亿港元，实用面积9217呎（856㎡），折合单价15.18万港元/呎（163.4万/㎡），当时也创下了亚洲最贵洋房纪录。

2018年到2023年，仅仅5年时间，香港就把成交单价从163.4万/㎡刷到了250万/㎡。豪宅市场，充满了“不可思议”的想象力！

今年2月，香港“撤辣”，楼市直接进入“狂飙”状态。3月新房成交高达4200宗，较2月暴涨14倍多，成交套数创下了1998年后26年来单月新高。

近日，北京一处皇家级四合院法拍也引起了广泛关注。

这座四合院位于北京市西城区地安门西大街28号，市场评估价5.3亿元，现起拍价4.5亿元，房屋总建筑面积16696.10㎡，土地使用权面积6285.76㎡，土地用途娱乐、餐饮，土地使用权终止日期2036年10月30日。截至昨日（4月17日）18时，已经吸引29410人围观，721人关注，但0人报名参与竞拍。这套四合院开拍时间为4月25日10点起，不知花落谁家。

2014年北京最大四合院成交价为11.8亿，总价可谓“壕”无人性！但四合院建筑及占地面积较大，市场成交单价一般约在20万/㎡。因此，北京四合院和上海老洋房的PK，总价北京四合院完胜，单价上海老洋房完胜！

北京四合院和上海老洋房市场一样，产权清晰可供交易的房源屈指可数。北京的豪宅市场不仅限于四合院，中海凯旋二手单价刷破28万/㎡，万柳书院二手单价突破80万/㎡……

2023年，北京均价在8万/㎡以上的豪宅成交了8902套，成交均价约10万/㎡左右。成交金额达1289.2亿，同比2022年上涨了近14%。

2023年，北京西城中信城四期，成交了405套，卖了79亿；天坛府六期开盘10来分钟就锁了275套房，卖了73亿多；朝阳公园的融创壹号院总价3000万起步，开盘当天卖了56.2亿……“亿万富翁们冒着40度高温排队”在北京买豪宅。

但北京作为胡润富豪榜上“亿元资产超高净值家庭”数量全国第一的城市，今年楼市及豪宅市场没有和上海一样出现“热旋风”，和政府调控不无关系。

2023年胡润财富报告

4月初，深圳5套总价4000万+的法拍豪宅成交，全部溢价成交，成交总价超4.5亿，均单价超37.73万/㎡！

其中成交价最贵的当属南山沙河高尔夫别墅，据悉原业主2004年买入价约513万，20年翻了约32倍，如今成交价约1.6亿，折合单价约37.73万/㎡，溢价率高达310%。

深圳豪宅的二手交易天花板“偏爱”华侨城纯水岸。2020年，华侨城纯水岸还卖出过4亿天价，折合单价72万/㎡；2023年3月，纯水岸一套380㎡的独栋别墅成交刷新纪录，总价高达3.3亿，折合单价86.84万/㎡。

此外深圳大平层豪宅在二手市场上也表现不俗，2022年恒裕滨城2期一套228平户型，售价高达1.5亿，折合单价约65.79万/㎡。

深圳土地面积有限，一般小区容积率普遍在5以上，市中心别墅或高赠送大平层是深圳极其稀缺的低密豪宅，未来甚至还有多次旧改机会，价值非同一般。

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为什么豪宅，能走出独立行情？

截至2023年底，我国广义货币（M2）余额折合41.2万亿美元，而美国加上欧盟的M2余额只有37.3万亿美元，也就是说我国M2余额竟然超过了美国和欧盟之和。根据傍晚央行发布的数据，到2024年3月末，我国M2余额“历史性”突破300万亿，达到304.80万亿元，同比增长8.3%。

货币总量决定资产的基本价格，货币增速决定短期涨跌。M2说明我国当前货币总量还是较大，天量的货币需要寻求优质资产保值、增值。

截至2024年2月，我国的M2中居民存款规模为143.6万亿元，占M2的比重高达47.9%。但国家一再下调存款利率，与其把钱存在银行贬值，更多富豪更愿意重仓城市核心资产。

据统计，香港撤辣后，售价在3000万港元以上的豪宅新盘中，内地买家的比例由“撤辣”前的40%多飙升至约70%。

城市核心豪宅，尤其是顶豪资产，就有如富豪资产的“蓄水池”。内地与香港之间的外汇屏障能挡住中产家庭的资产外溢，但对亿元资产及以上的超高净值家庭来讲，大抵形同虚设。

2024年3月，我国一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，其中，除上海上涨0.5%外，北京持平，广州和深圳分别下降0.7%和0.4%；同比来看，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.5%，北京和上海分别上涨0.8%和4.3%，广州和深圳均下降5.5%。

二手住宅方面，一线城市二手房销售价格环比下降0.7%，其中北京、上海、广州和深圳分别下降0.4%、0.3%、1.0%和1.0%。同比来看，一线城市二手住宅销售价格同比下降7.3%，其中北京、上海、广州和深圳分别下降6.4%、6.9%、8.6%和7.4%。

要吸收143.6万亿元居民存款，要提振楼市信心，单单一个上海楼市刮起豪宅“热旋风”，还远远不够。

但上海楼市这波热度，是一针“强心剂”，也是一个绝好的契机。

接下来要做的，就是如何把这股“热旋风”推广到全国一线城市及强二线城市？

政策！政策！还是政策！