有没有发现,去年开始,苏州二手房成交开始反超新房,今年也不例外。
当然,火热背后的原因离不开一降再降的价格,以价换量成为二手房市场的关键词。
那随着今年一季度刚刚结束,在这样的环境下,到底是哪种二手房卖得最好?又都是哪些人在买呢?今天我们一起来看看。
·成交基本情况·
根据永联行统计的数据显示,1月份苏州二手房住宅共签约5462套;2月份受春节假期的影响,仅签约2457套;3月份的需求就得到了明显释放,总共签约了5473套。
也就是说第一季度,苏州二手房住宅总共签约了12845套。
单看这个数字或许没什么概念。
同比2023年第一季度的16566套,今年成交量减少了3721套,同比下降28%。但不可否认,2023年一季度曾因为疫情结束后一大波购买力集中释放,所以成交量达到高位。
而环比上一季度,也就是2023年第四季度,二手房住宅总共成交了15008套,环比下降3%,基本与之持平。
·哪些小区卖得好?·
那么今年这些成交的二手房中,到底是哪里的小区卖得最好,又是哪些小区最受欢迎呢?
我们先来看看今年一季度成交量前十的小区,含括苏州六大区。
▋成交价格:1-2字头占据主流,核心也开始降价
首先从价格维度来说,据贝壳数据统计,今年以来,苏州二手房的成交单价为22686元/㎡。
但从成交量前十的小区中就能发现,今年苏州二手房成交价格不断下降,基本上除了园区,其他区1-2字头已经占据主流。
但放眼园区,尤其是一些核心板块,其实也没扛得过降价潮。
比如今年园区二手房成交套数TOP10中,白塘的中央景城以22套成交套数位列第一,但成交均价只有3.9w/㎡。单看每套房源的成交价格则更低,2字头比比皆是。
要知道,前两年白塘景城的成交价还能稳定在5w/㎡左右,如今这个价格说是腰斩也不为过。
另外,还有像湖东的海悦花园(3w+/㎡)、东沙湖的年华里(3w+/㎡)、独墅湖的翰林缘(2w+/㎡)、建屋海德公园(2.5w+/㎡)等。
这些核心地段的项目,之前都能卖到4字头、5字头,如今都以降价来促进成交。当然效果也十分显著,成交量走上新高。
▋成交地段:高价比板块永远不愁卖
另外从地域来看,苏州六大区中,一季度中成交量占据前位的分别是吴中区(2515套)、姑苏区(2439套)、吴江区(2407套)。
不难发现,卖得最好的都是一些高性价比板块,这些板块地段不错、配套齐全,当然最重要的是价格也足够给力。
比如今年卖得最好的前三个楼盘:吴江太湖新城的首开玖珑花园、浒墅关的鸿文雅苑、活力岛的魅力花园(数据来源于贝壳)。
这三个板块单拎出来都是高性价比的宜居板块,这些小区附近也基本聚齐基础生活配套,学校、商业、生态等资源一应俱全。
以吴江首开玖珑花园小区为例,一路之隔就是苏州湾实验小学和初中,1公里以内有爱琴海购物中心、吾悦广场、万象汇等商业配套;同时还有地铁4号线在侧,出行也很便利。
当然,这些板块的二手房价格也控制在2万/㎡左右,单看成交房源的话,价格还可以更香,基本上1字头就可以拿下。
有配套、好价格,自然带来更多成交。事实上像一季度卖得比较好的小区:城南的越湖家天下、木渎的胥江城市花园等,也都符合以上特点。
▋成交面积:基本上以100㎡左右的小面积为主
最后是成交面积,成交前十这些小区的成交套均面积都在100㎡左右,大部分以三房、四房为主。
那放到整个苏州市区来看,根据贝壳数据显示,今年苏州一季度二手房套均成交面积只有102.43㎡。
吴江区凭借最低的房价,成交套均面积达到112.63㎡,其余5个区面积均不超过110㎡。
尤其是姑苏区,套均成交面积只有84.23㎡,依旧是众多小面积刚需购房者的首选地。比如一季度卖得最好的中海御景湾、宝祥苑、南山金城1958等小区,全都来自金阊新城。
虽说已经是十几年,甚至是二十多年房龄的老小区,但户型面积基本上都是80㎡左右的小三房。再加上如今降到1字头的单价,也就是说总价只要100多万就能上车姑苏。
那总结一下,今年一季度卖得最好的依然是那些面积不算大、配套够齐全、价格也够香的小区。
·成交特点分析·
其实整个数据看下来,苏州一季度的二手房成交情况,似乎并不意外,依旧延续去年的冷静基调。
▋追求性价比的刚需仍然是成交主力军
首先很明显的一点就是,从100㎡左右的成交面积,到1字头成交价格,如今苏州二手房的成交主力军仍然以自住的刚需们为主。
而且他们买房追求更高的性价比,不管是配套齐全的高性价比板块、还是小面积的3房、4房户型,每一点都表明了刚需们强烈的自住需求。
当然,这也更加说明,如今的房产逐渐回归居住属性,真正有需求的购房者们才会买房。
▋房东降价卖房,以价换量趋势明显
其次,今年苏州二手房市场依旧是以价换量的结果。房东们不断调价降价,甚至为了卖房不惜腰斩。
而这个趋势已经从原先的外围板块的刚需小区,覆盖至核心地段改善豪宅。
比如园区奥体的路劲澜山澜,同样一套建面约143㎡的户型,去年3月份成交总价还在678万,今年只有508万,一年时间跌了170万。
去年单价4字头,今年的成交均价只有3字头,甚至还有不少2字头,直接跌出了性价比,也跌出了成交量。
3月份路劲澜山澜成交了15套,上榜贝壳园区成交TOP10小区第一。
▋房东们卖房越来越难,成交周期变长
事实上,今年苏州的二手房挂牌量是越来越多。2024年3月苏州市区的挂牌量首次突破10万套,相较于去年3月,增长了6.7%。
高挂牌也意味着高竞争,对房东们来说卖房就不是一件简单的事。所以如今房源的成交周期也进一步被拉长。
据统计,2024年第一季度房源平均成交周期达到235天,相当于8个月时间才能成交。环比上一季度的219天,增长了16天,增幅7.3%;同比2023年一季度的话,也是增长了3.5%。
同时,自去年6月份开始,新增客源数量下降。房子越来越多,买房人却越来越少,卖房注定是越来越难。
所以也就不奇怪为什么今年一季度就开始以价换量了。
·最后·
不难发现,如今苏州的二手房市场趋势:
挂牌量越来越多、价格越来越低,但买房人却越来越冷静、房东卖房周期越来越长。
但换句话说,如今的成交情况也表明,苏州的住房更加回归居住属性,对普通购房者来说,不失为一个良好信号,值得捡漏。(跳转阅读:)
而这也仅是苏州一季度的成交情况,至于是否还有小阳春的余热,或是说二手房能否反弹,我们后续静观其变。▋
编辑:净净|主编:Miao
出品:City好房
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