起拍价约5.86亿元！麓山板块约81亩下月拍卖

2024年4月2日，《成都兴露合能置业有限公司（以下简称兴露合能）破产清算案拍卖公告》（以下简称公告）发布，兴露合能约81亩商兼住用地将进行公开、整体拍卖，拍卖时间为2024年5月2日10时-3日10时止。

公告显示，该宗土地为枫丹铂麓项目五期，具体位于成都市天府新区万安镇红豆树村三、四社（C宗），不动产权证书编号川（2018）成天不动产权第0049721号，宗地面积约5.42万平米，折合约81.23亩，土地性质为商业兼容住宅用地，兼容住宅比例≤49%。

经第三方评估，五期土地使用权评估的市场价值约5.86亿元。

公告则显示，枫丹铂麓项目五期土地使用权起拍价约5.86亿元，保证金约1.17亿元，加价幅度约0.29亿元或约0.29亿元的倍数，评估价与起拍价一致。

◎ 据阿里资产

除此之外，五期土地存在抵押，抵押权人为成都利安资本投资有限公司、国民信托有限公司。

而在本次拍卖之前，年初，上述土地资产曾与“铂悦华庭项目1、3栋未售房屋”打包拍卖，彼时的打包起拍价约10.23亿元，但最终因无人报名而流拍。

◎ 据阿里资产

企业方面，工商信息显示，兴露合能成立于2014年3月，注册资本1000万元。股权穿透之后，其实控人指向合能集团方面。

合能集团官网发布的官方新闻信息定格在2021年。一篇官方信息显示，合能集团再度入榜“2021中国百强房企”，排名第88位。

据官网介绍，其以成都为集团总部核心，管理经营辐射深圳、西安、长沙、宁波、杭州、重庆、郑州、银川、惠州等核心城市，陆续研发“铂悦系”、“枫丹系”、“珍宝系”等产品系列。

◎ 合能项目效果资料图

地块方面，五期土地为约408亩土地的一部分，一至三期为合能枫丹铂麓（已交付），四期为合能铂悦华庭（在建），五期待开发，需建设不少于4万方的商业中心。

贝壳数据则显示，一至三期合能枫丹铂麓的二手房均价分别约为：1.60万元/平米、2.04万元/平米、2.16万元/平米。

对此，业内人士表示，项目占位成都高端版图——麓山板块，与麓山国际高端住区、地铁沈阳路站等保持亲密关系，其住宅部分具有一定的想象空间，结合原项目的二手房等市场表现，住宅板块的价值释放更应聚焦：产品力、品牌力。

这就对操盘者的产品打造能力、品牌实力提出了较高要求，而市场上的一流房企，拿地渠道相对通畅，通过法拍拿地的案例相对较少。

从土地属性来看，这宗土地还包括51%的商业部分，商业部分的体量相对较大，相较于住宅用地，其价值产出的周期更长，对商业运营的要求更高，因此，这宗土地并不适合通过销售住宅来进行快速变现，而更需要房企站在区域发展、站在更长周期的角度进行资产运营。

综上，这宗土地资产有优质的住宅部分，也有变现周期较长的商业部分，“算得过来账”，仍是此类资产能够成交的核心因素，而土地开发的时间成本、财务成本、变现难度等，通常会影响意向投资者的心理价位。

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