土地市场，终于杀回来了！

作为楼市里的重要一环，土拍一直以来都是楼市的风向标。

近日，克而瑞更新了一组土拍数据。

数据显示，截至2月底，全国300城2月经营性土地成交规模降至历史地位，热度上，2月土拍平均溢价率回升至5.2%。

这已经是今年以来土拍市场溢价率的“两连升”。

尤其是2月北京、深圳等一线城市及杭州、合肥等热点城市优质地块出让，导致土地出让金额较高，从而抬高了拿地总额。

从成交情况来看，一线量价同比均大涨，二线量价齐跌，三四线量跌价涨。

由于北京、广州本月有多宗宅地土拍，一线成交金额达238亿元，同比上涨21%，占300城总成交金额的比重增至38%。

从溢价率来看，一线城市小幅回落，二线、三四线双双升温。

二线城市溢价率以8.31%位居第一，2月溢价率达2021年8月以来最高水平； 一线城市次之，2月溢价率为4.86%； 三四线城市溢价率最低，为3.82%，较上月上升1.3个百分点。

其中，北京土拍海淀翠湖和大兴西红门地块双双“触顶”成交，杭州7宗宅地全部溢价成交，最高溢价率超过24%。

事实证明，一些去化好的城市及优质地块更能提升土拍情绪。

作为楼市中一个很小的切面，溢价率并不能完全代表房价接下来的动向。

它说明的更多还是市场热情及对未来后市的预期，这和地价上涨并不能直接挂钩。

看地价是否上涨，还得看与地供应地块质量有关的起拍价。

以龙年土拍溢价率比较高的杭州、北京、合肥等城市为例，我们来纵向比较一下前后地块的起拍价格变化。

先看杭州。

2月27日，杭州进行了龙年首拍，挂牌的7宗涉宅地，当中不仅有安琪儿、三里亭等老牌市中心宅地，也有云城、未总这样的新兴地块。

供应体量不大，但是地段位置都很不错，本土民企持续强势拿地，战况非常火热。

从下图来看，只有两个地块的起拍单价是低于周边楼盘的，其余基本持平，三里亭地块明显上涨。

再说北京。

2月22日，北京迎来海淀区和大兴区两宗地块的竞拍，总起拍价67.5亿元，最终，两宗地总揽金77.625亿元。

作为一线城市来说，北京核心地段的价格还是非常夯实的，尽管现在热门地块价格是比之前低的，但不妨碍需求依然强烈。

最后讲合肥。

2月29日，合肥首场土拍最高溢价率达54%，直接刷新了合肥房价天花板。

这些都算合肥比较优质的板块，除了一个超溢价地块的单价低于周边楼盘，其他的地价都呈现上扬的趋势，这足以说明合肥的地价是真的涨了。

而且，还涨得不少。

这三个城市最后涨大于跌的结果，最终的指向就是地价真的复苏了。

究竟是为什么，房企们突然就一夜回春了？

第一，土拍热度升温，很大原因在于，开发商的土地储备需要扩充了。

对开发商而言，今年是重要的转折之年。

一方面，是他们要为未来储备粮草，拿地规模不足，就会出现规模缩减的风险；另一方面，是如今土地市场不断调整，多地土地让利较大，未来利润空间可期了。

目前很多大开发商都处于差库存卖不掉、好库存不足甚至没有的状态，因此，现在很多大开发商都需要把垃圾资产出清，再快速实现优质城市的补仓。

第二，它能从侧面说明房企的现金流开始缓过来了。

今年以来，在各地住建部协助推进融资协调下，房地产“白名单”项目融资逐步落实，这部分融资可以帮助项目的开发建设和“保交付”。

也在这时候，房企们才能有精力趁着这个窗口期，去竞拍一些还不错的优质地块。

换句话说，目前能参与拿地、甚至有溢价率的房企，也是市场上相对安全的房企，至少证明它现在的现金流还是相对健康的。

第三，地价的暖意最终是会传导到房价上的。

在这里，要提一嘴溢价率、地价和房价之间的关系。

过去，地价和房价，最生动的比方就是把它们看作面粉和面包的关系。

我们理所应当的认为，面粉涨价，面包也必然会涨价，这个逻辑虽然没什么错，但对市场起决定作用的还是供需关系。

供大于求，就变成了买方市场，供小于求，就变成了卖方市场。

虽然新面粉较过去涨价不少，但是开发商掂量了一下，只要自己做出来的面包还能赚钱，他就会继续买这家的面粉。

反过来，由于市场环境变化，各种政策限制等，原料买回来他没办法赚钱了，自然他也就不会再去买面粉了。

所以，一般开发商在拿地的时候，其实心里就有所预期，期望这块地上面修的房子，能卖个好价钱。

当所有开发商都想拿这块地的时候，他们之间就需要互相竞争和竞价，这个最终的结果就是地价最后上涨，也就是反映在数据里的溢价率。

溢价率的上升，是因为市场需求的旺盛，并且好地段的房子又很稀缺，开发商们互相竞争，都想得到它。

好的地块摒弃了限价的枷锁，竞争只会更加激烈，到时候，地价上涨，成本上升，相应房子的卖价就会上调。

总之，这是一个好消息，希望房企们越来越好。

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