买房人注意，广州今年最卷板块诞生！购房逻辑，被颠覆了

风水轮流转。

谁能想到，曾经稀缺的天河，楼市格局正迎来一场彻底颠覆。

据不完全统计，天河今年将聚集超30个楼盘。

不出意外的话，今年广州最卷板块将首次诞生在天河！

天河东，今年有超14个新盘混战，更有多宗地块待拍，将接棒外围的朱村、钟落潭、横沥岛等，成为2024年广州最卷板块。

在过去近十年，“是天河，就购了”的购房逻辑屡试不爽，如今供需逆转，买房逻辑也在悄然生变。

来提前看一下今年宇宙天河的楼市局势：

珠江新城板块：保利天御、保利天元

金融城：珠江天郦、合景臻溋名铸、广州鹏瑞1号、新城市领院

天河北梅花园：越秀天河和樾府、中铁建招商蛇口西派天河序

五山：世纪金源天河源筑

天河公园：天麟府·臻林

天河东：天河壹品、中建·天河精诚壹号、保利天汇、珠江花城、华润天河润府、吉山仓二期项目、联投文津府、越秀世界大观项目、越秀世界大观二期、慧源山庄葛洲坝广汕二路项目、保利天瑞、侨鑫·保利·汇景台、缦云广州、合景臻颐府……

可以看到，天河虽卷，但主要卷在天河东。

天河今年超30个楼盘，将有近一半落在天河东。

如果在看看今年的供地计划，官方的那点小心更是暴露无遗了。这是妥妥要把天河东，当成广州新的“粮仓”啊。

从近期的供地计划来看，短期内天河的供应，主要落在天河东。

前天，龙年广州第一拍的岐山路地块，就是位于天河东部的吉山板块，由华润收入囊中，将作为华润天河润府二期去打造。

翻看近期更新后的2024供地蓝皮书，天河计划有6宗宅地出售，当中不少都在天河东。

比如广东电视台地块和世界大观三期地块，预计会在今年拍出，届时会进一步加剧整个片区的竞争。

天河近期新增待出售宅地分布

黄村三联路地块，此前曾挂牌出让过，今年也将卷土重来。

另外，如果你有留意，会发现近期的天河智谷片区规划悄悄做了调整，将要释放了约4万方建面的宅地……

黄色色块为调整的居住用地

接下来，天河东的新供应，源源不断。

为什么这一两年，天河东突然成为供地的“主角”？

道理很简单，因为前两年过于内卷，外围土地卖不动，官方只能推出中心区的地来保住土地财政。

可中心区的珠江新城、天河公园、金融城等已开发得差不多，能拿出来的宅地终究有限。

唯有天河东的牛奶厂、智谷、珠吉、岑村一带，仍有大片待开发的土地。而这些地块，对开发商也有一定吸引力。

于是乎，这些地方，成为了天河新的土地主要供应点。

可以看到，近期天河东动作不断。

荒废的世界大观被盘活，智谷片区规划调整、珠吉板块开启大规模开发……

供应激增，曾经稀缺的天河东，正开始面临一年前增城的处境——

高竞争下，产品同质化正变得越发严重。

拿牛奶厂来说，在售的缦云广州、汇景台、合景臻颐府，以及即将开卖的越秀·观樾、世界大观二期等，素质都大同小异，都聚焦于高端改善市场，定位高度重合。

后续的世界大观三期、广东电视台地块容积率只有2.0或2.5，大概率也是奔走改善方向走。

接下来天河的高端改善之间的竞争激烈程度，可想而知。

老实说，从去年开始，广州就主攻改善市场，已大大消耗了一大批客群。如今在产品同质化加剧的当下，天河会不会走起增城的老路？

不过，幸运的是，接下来的天河，不再是只属于广州人的天河，而是全中国的天河。

1.27新政下，广州放开了120㎡以上房子的限购。而牛奶厂本身就主打改善。这也意味着，全国的购买力都可以买入牛奶厂了。

从这方面来看，内卷的天河，内卷的牛奶厂，也未必会和增城一样，打起疯狂的价格战。

对于天河东供应剧增这件事，作为买房人应该如何看待？

简单而言，这既是挑战，也是机会。

挑战的是，天河东部稀缺性将彻底被打破，牛奶厂、珠吉等板块的房价涨势可能戛然而止，甚至可能回落。对于周边业主会是一个不小考验。

接下来，伴随着更多新房持续入市，会挤压周边的二手次新。

拿整个牛奶厂来说，接下来，“后浪会持续拍打前浪”。

去年，汇景台、合景臻颐府、缦云广州等新盘的降价，就已对昔日“奶厂四子”遭成不小创伤。

奶厂几大次新盘，经历房价的一夜狂飙后已跌回了“解放前”。

而如今，后浪还将汹涌而至。世界大观一二三期接下来会陆续有来，牛奶厂之间的厮杀将进入白热化的阶段。

像越秀·观樾，入市在即，同主打豪宅品质，会是昔日前浪合景臻颐府、缦云广州的有力竞争对手。

新盘混战，昔日几大网红二手次新盘，也难不裹挟其中。

短期内，“奶厂四子”房价恐要进入一段时间的横盘期。

当然，激烈的内卷，从来也不完全是一件坏事，开发商进入价格、产品、品质、价格的大比拼，对于买房人而言，反而是一个不错的机会。

买房人不仅选择多了，并且还有机会以更合理的价格买入。

而对于业主而言，天河东成为供地主力，也意味着片区迎来蜕变之机。

牛奶厂，凭借着低密的环境，一直被期待成为天河版的“香蜜湖”。但开发了十年，配套设施却仍没能跟上。

不少人直呼“小区里面欧洲，外面非洲”，交通、商业等远远滞后。但随着更大的规模开发，牛奶厂相关的配套完善速度会加快。

来看看世界大观规划，未来将是一个高品质的生活空间，有住宅区、学校、城市公园、商场……

世界大观地块规划图

备受吐槽的悦景路，也终将在今年迎来拓宽之机。

至于珠吉板块，相信去过的人都会留下一声叹息，太村了，完全和天河二字不匹配。

此前板块仅有珠江花城一个项目，开发商终究难以凭借一己之力撼动整个板块。

不过现在华润、湖北联投纷纷入局，众人拾柴火焰高，周边的蜕变速度也会大大提升。

总的来说，内卷的天河东，短期会经历一段时间阵痛，但之后会柳暗花明，伴随着城市形象的蜕变，价值可实现进一步跃升。

天河东依旧是一个值得买入的区域。但需要注意，内卷之下，短期房价会出现波动，买房人要把握买入时机。