太原楼市盘点！2024年：打破选房原有定律

省城房地产行业的供求关系发生根本性转变已成共识，房地产行业必须向“高周转 高杠杆 高负债”旧模式告别。面对行业继续盘整的压力，商品房市场原有的地段论、价格战、品牌论等拿地开发及购房黄金定律将被打破，行业保交楼重任持续进行，项目开发运营的安全性，业主收房的获得感才是楼市及产品竞争的终极赛点，修复市场信心、推进行业稳健向上是今年乃至未来几年楼市的主基调。

A 保交楼 胜过营销“画大饼”

自2022年7月中共中央提出“保交楼”工作任务以来，“保交楼”成为2023年各地方稳楼市的关键词及房企的重点任务。

2024年新年伊始，从中央到地方不断传出消息称，金融机构对企业端的资金支持政策将继续细化落实。事实上，经过2023年的努力，房企偿债压力已有所降低，一些信誉较好的房企获得了喘息空间。有媒体披露，2023年，在全国列入“保交楼”项目涉及的350万套住房中，已实现交付超268万套，总体交付率超76%。

省城“保交楼”工作取得一定成果。2023年，山西首笔商业银行“保交楼专项贷款”在太原发放；山西恒大、融创中心等部分停工的楼盘陆续开工并交付；多个停工楼盘开始复工……尤其是商业运作成功的头部房企，营销方向一改过去“画大饼”式的炒作宣传，均把交楼验房、入住体验当作重要的宣传卖点。交楼品质靠谱的品牌，解决了业主置业时的担忧和痛点，在销售端获得了可观的业绩回报，交房质量和卖房业绩不再是两张皮，首次实现了良性互动。

交房质量引导购房趋向的状态会在今年强化。山西晚报记者了解到，保利、万科、金茂府、中海等头部权重房企今年预计交付的房子累计将超过上万套。在巨大交付体量的背后，房企建设开发的品质把控决定了产品交付能否实现“买家秀”和“卖家秀”无限接近。比如保利提出的“6321交付体系”，即交付前6个月基本完成项目竣工，交付前3个月进行3次承接查验，确保问题整改率达到90%后交付业主；金茂府制定了严格的品控管理标准，样板示范区不但要展示实景交房状况，还要设置装修建材及施工工艺流程示范区，项目建设的不同阶段均会组织业主参观，让业主对房子的建筑过程、品质把控有全程参与及浸入式了解，把可能遇到的“交房投诉”全部卡在交房前解决；万科提出在交付前物业管家前置介入，不仅通知业主工程进度，还会邀约业主参与交付前的工地开放活动，交付时还为业主提供验房指引表及验房快修服务，确保每一个业主顺利完成交付……

点睛：省城头部房企已将交付标准、交付流程、交付服务、交付品质等视为拉动销售业绩的营销推广内容，“学区房”“规划蓝图”“升值预期”等存在兑现风险的营销内容已渐渐淡出楼盘预售海报，而交房及品控流程化、标准化、档案化将会继续强化，降低交房法律及舆情风险、监控并及时解决收房业主负面情绪是今年楼市各品牌强化品牌优质形象、提升销售业绩的重要落点。在省城楼市中没有良好交房形象的楼盘或品牌，销售工作面临压力。

B 推新品 产品力向上延伸

受连续几年土地市场成交冷淡影响，2024年省城新增的纯新楼盘数量不多。2023年最后一个月，省城土拍市场活跃，不仅成交量环比大幅上涨，更有诸多优质地块名花有主，对2024年及未来几年楼市增加供应量产生影响。目前，一些核心区域成交地块的地上项目已进入项目建设及开盘筹备期，整体产品力水平继续提升。

2023年12月，中海以4.19亿的价格成功摘得瓦窑城改储备地块二十，目前项目已进入开盘筹备期。根据中海释放的信息，该项目共规划有9栋住宅，目前已知的户型有3个，分别是107平方米、129平方米、149平方米，预计供应1200套房源，对迎泽西片区刚需、改善户型供应将是有效补充。

去年12月，中国铁建以8.2亿的价格拿下滨河东路与平阳路西一巷交汇处东北角地块，项目名称确定为中国铁建国樾府，与滨河金茂府隔街相望。内城核心位置决定了项目的拿地成本不低，由此产品定位也得“向上”走高端线。

紧随中国铁建之后，央企保利拿下龙城金茂府东侧地块，这款在2023年夏天刚刚从行政办公用地变更为住宅用地的地块，不仅地理位置优越，相比西侧龙城金茂府3.5的容积率，其3.2的容积率明显更有优势，低容积率意味着项目内建筑单体的高度有限，属于舒适度较高的高端小高层。此外，保利“小马村”项目即保利龙城璞悦预计在年内入市。

除了上述项目之外，还有多个优质项目有望在2024年太原楼市上市。例如晋阳湖板块的晋湖雅澜、龙城海尚府，亲贤、长风核心商圈的万象墅、汾河东岸建投又一城等。

点睛：因土地成本高居不下，以及核心区域土地的稀缺性，省城楼市高端化将在2024年延续。从已发布的新品信息看，2024年纯属新盘的特征有诸多相似处：地处城央核心、国企名企开发、宽厅全明、景观效果佳。

C 品牌论 央企国企差异化加大

强者恒强、央企更强的趋势在太原楼市非常明显，这从近几年的楼市年报中可见一斑。

根据朗润智业公布的预测数据，2024年，太原楼市依然由央企及国资入股房企占据主导地位。具体来看，在2024年全年商品房市场上榜房企预测榜单中，保利已推未售量达23.68万平方米，2024年预计推售35.93万平方米；中海已推未售量达14.02万平方米，2024年预计推售31.76万平方米。上述两家房企由于有新项目加持，货量充足，2024年将继续占据前二。而万科、中国铁建、金茂、华润预计货值均在30亿元以上，2024年将争夺前五。

业内人士表示，2023年，房地产市场由卖方市场过渡到买方市场，这也将在2024年延续。这一背景下，购房者开始掌握更多的主动权，房企之间的竞争日趋激烈，大开发商整体的品牌、资金实力更强、交付更有保障。此外，其房屋质量、物业服务、配套设施有保证，这一点在细节上表现得尤为明显，头部房企对房子的细节问题处理得更到位，对工程过程控制更严格，对居住功能空间的挖掘更深入。

2024年，省城楼市属于信心修复期，房企需要不断提升产品力、优化交付力，来自证企业的资金、品控、运营实力，并保证为业主提供长期的品质服务。整体而言，产品品质高、区位配套好、有议价能力的项目更受市场青睐。根据朗润智业发布的预测数据，2024年，省城楼市依然面临调整压力，在政策优化、土地增加供应、置业意愿改善情况下，销售规模有望实现小幅增长，预计全年成交面积将在400万平方米左右，成交金额在500亿以内，成交均价将维持在11500—12000元/平方米。

点睛：保利、中海、金茂、万科、华润等极少数房企，目前在省城楼市及全省楼市占据绝对市场份额和话语权。部分开发规模及供应货值有限、或存在舆情风险的央企国企，比如远洋、绿地、招商、华侨城等，其品牌号召力、销售业绩与头部房企已拉开巨大差距。在2024年的市场竞争中，上述品牌压力会更重；而融信、红星、融创、远大、新城、蓝光、绿城、万达等民企品牌暂无新项目入市信息，市场业绩难有建树。

D 地段热 炒作之风降温

“三十年河东、三十年河西。”曾经红极一时的地产投资及买房地段论已走向没落。究其原因，与规划蓝图落地变数多、进驻房企开发不确定有着必然联系。

以曾经火热的晋阳湖片区为例，10年前，省城晋阳湖片区开始启动大规模环湖城中村改造，晋阳湖区域的城市基础设施快速提质升级。经过短短几年的努力，晋阳湖周边城市面貌焕然一新，区域内城市快速路四通八达，晋阳湖公园内四季游人如织，盛夏时节的晋阳湖剧场及晋阳里商业小镇更是熙熙攘攘，而与晋阳湖片区改造一并成熟的还有晋阳湖楼市。2018年，晋阳湖板块的热度达到顶峰，成交面积、供应面积、成交均价等方面均创下新高，成交均价超过14000元/平方米，据该片区多个楼盘销售总监称，2015年至2018年四年间，晋阳湖片区所有楼盘的业绩都异常火爆，包括部分品牌知名度不高的小楼盘，甚至是无证销售的小产权房都赚得盆满钵满。

晋阳湖片区地段炒作的成功，给省城楼市广大营销界带来误导，“炒地段”一度成为各个品牌及楼盘营销的“必杀技”。无论规划蓝图是否可行，不管房企实力是否靠谱，在房企的裹挟之下，媒体、广告公司、代理公司、置业经纪人针对地段价值进行疯狂炒作。在晋阳湖之后，省城不断涌现出大批新的热点片区，比如三给片区、煤气化板块、龙城大街东延、小店综改区、汾东商务区等，这些区域优势整齐划一：城市中心、交通便捷、名校进驻、配套升级、地铁穿行。

2019年下半年开始，省城楼市开启价格战。上述热点区域的部分项目交房不力,甚至出现爆雷楼盘之后，所谓的“热点板块”热度开始消退，地段论不再具备神力。如今，除了拥有强大运营力的头部房企项目外，当初蹭片区热度提升销售的普通项目，普遍存在入住率偏低、配套薄弱等问题，许多不知名项目的社区商业体门可罗雀，空置率极高。降标降配甚至停工的项目，不但无法提升销售业绩，还对热点片区的号召力带来极大伤害，这种伤害波及到健康运营的楼盘，甚至影响到地方政府的招商引资、土地成交。

点睛：2024年，省城热点片区的炒作之风将会降温。经过市场及收房检验之后，广大购房者发现好地段的成熟，不仅需要政府、企业、入驻单位各方在交通、学区教育、医卫健康、基础设施、商业配套等方面进行资源整合和大投入，还需要诸多项目按时交付后带来的区域人气滋养，买房只看地段有可能会踏空。长风西街、长风商务区板块、龙城大街板块因政务、商务、生活资源不断夯实，城市配套成熟以及实力房企持续多年的运营，已成长为太原市城市新区，老项目高入住率会继续带动2024年新房源的销售热，区域价值将继续升高；相反，规划蓝图难兑现的区域，购房风险高，没有品牌运营实力强的楼盘来兜底，区域价值很难通过炒作继续释放魅力。

来源：山西晚报