无论形势好不好,只要一线CBD有好房子,仍然能成为爆款。
这样的规律,再一次被市场验证。
近两个月,长隆万博一手成交量上涨超过30%,成为广州增长最快的板块之一。
这几天,华润置地长隆万博悦府正式加推,销量狂飙之余,还有出现一串二、一串三的买家。
|来源:朋友圈
不过,市场上出现了两种截然不同的声音:
一类买家认为:没有长隆万博,广州南部哪有如今的发展势头,它有能力媲美珠江新城。
另一类则认为:6-7万/平的价格入手,以后未必能涨...
那么问题来了,既然有争议,为什么一般买家还在害怕站岗,依旧有大波人正在买入?
6万+的南部CBD,还能涨吗?
之所以出现这样的声音,在于价格。
目前,长隆万博的一手均价已超6万/平,甚至有新房成交价超过7万/平。 (来源:中指院)
有买家认为,地段虽然强势,但性价比不高...
观察周边板块,可以发现不到5公里的直线距离,长隆万博的价格几乎翻了一倍。
不过,这种物理距离决定房价的逻辑,并不适用于城市发展。
长隆万博代表的,是南部CBD的核心力量。
它要对标的是珠江新城、琶洲、金融城,还有全国一线城市的CBD。
|长隆万博航拍图
|广州楼市发布摄
为什么这么说?
在长隆万博身上,有“一流CBD”的两个重要特性:
1、它是一流CBD里的活力眼。
长隆万博和金珠琶能被称为“一流CBD”,因为它有强而有力的财富聚集、人才聚集。
其中,与长隆万博最相似的一个,是琶洲。
他们都有两个重要属性:确定性、成长性。
与明珠湾、知识城等一批新兴产业区相比,写字楼、商业肉眼可见,即便在风雨飘摇的楼市行情中,仍然有确定的兑现力作保障。
比起传统CBD珠江新城,它们又多了一份成长性,有地块可以开发、有增量利好,发展远未饱和。
长隆万博与琶洲的产业结构相似,依赖科技、互联网等新经济部门。
它们吸引的不止是本地客群,还有来自全市的精英、企业主、高薪人群...甚至从外地来的高净值人群。
|长隆万博CBD航拍
|广州楼市发布 摄
但不同的一点,琶洲的企业主打商务,而长隆万博聚集了更多独角兽企业。
比如快时尚跨境电商巨头希音、下载量第一的“海外版拼多多”Temu等知名企业。
据说,如果把番禺的独角兽加起来,总估计超过5000亿,独占全市60%以上。而万博商务区则是这些企业的主要基地。
在这个层面,南部CBD藏富于民的特征更加明显。
所以这种超强购买力,辐射出不少高端豪宅,比如金地壹悦府、南天名苑、星河湾半岛等。
|来源:贝壳
同样起点的东部,就缺乏耳熟能详的高端豪宅。
2、房价呈周期性上涨,有一流CBD的坚挺。
今年,CBD千万级豪宅网签量达到2126套,相比上一年大增75%,而单价超过10万的豪宅也同比增加21%。(来源:中指院)
楼市平淡期,更显示出一流CBD的坚挺。
如果把时间再拉长到10年,这些超级区域的表现更加亮眼:
这些CBD的房价,基本以三年为一个周期,呈波段式上涨。
|技术生成
注:金融城豪宅入市大幅拉高均价
它们在熊市中更抗跌、在牛市中更有弹性。
易居研究院披露过一组数据:科技公司落户地的周边房价涨幅更多,超过市场平均的两倍。
例如硅谷超过纽约均价36%,深圳南山的房价超过福田12%,琶洲目前的房价就超过海珠30%,长隆万博就超过番禺均价40%。
这种上涨,是一种脱离楼市基本面的独立行情。
这也是为什么,2020年起有一批买家卖出珠城,成为南部CBD第一代“CBD业主”。
即便经历楼市起伏,他们也收获到第一波超级红利。
持有二手房,在浪费板块红利
仅仅是板块利好,不足以打动改善买家,
即便买了对的地段,但买了上一代的房子,也是很危险的。
就好比最新款的iPhone15你不买,而你选择买了个诺基亚,等待被市场淘汰。
如今的广州楼市,也展现出智能手机般的迭代速度:
一方面,二手房的黄金期,正在缩短。
今年的房地产市场,正在经历一个拐点。
正在卖房的业主明显能够感受到,与18万套挂牌二手房同台竞争,难度不是一般的大。
我们研究数据发现,同样一个板块,处于10年内黄金期的二手房,成交周期在131天左右。
15年以上的房子,平均成交需要达到173天,周期增加32%。
而且,处于黄金期的二手房,占比只有13%;楼龄超过20年的房子,接近全市总量的一半。
|技术生成
事实就是,房子在变老,买家却更挑剔,与此同时黄金期的房子十里挑一。
这些上一代的房子面临一个什么问题?折旧!
即便是珠江新城的房子,大部分是2010年之前交楼的,花园老化、物业管理品质下降,不符合新贵阶层的要求。
这两年,珠江新城的出租率越来越高,由于很大部分业主把房子用来出租,而很少自住。
|技术生成
珠城级别的高端买家,正在从追求房子“外在美”,转向对“内在美”的追求。
毕竟,一流的地段配二流的产品,是资源错配。
一流的地段配一流的产品,才叫门当户对。
|珠江新城实拍
|广州楼市发布 摄
另一方面,新房户型迭代,比智能手机还快。
如今的产品迭代越来越快,一个月一个小进步,半年就出现新概念。
举个例子,在2015年之前,万科红郡是长隆万博销量最好的盘,年网签量一度接近2000套。
星力时代接棒没多久,2019年某江景大盘的入市,席卷了当年整个南部,霸榜两年销冠。
后来的长隆万博兑现,区位更核心、产品力更好的盘入市,让进入二手市场的万科欧泊、万科红郡,以及周边新房的成交速度下降明显。
|技术生成
一旦有新产品面世,首先最受伤的,是前一代产品力的选手。
这时的长隆万博,4字头的江景盘已经不敌“坐5望6”的CBD大盘。
还有一点,今年面世的新盘,接近100%使用率已经是基本操作。
以板块6万/平的均价计算,100方的新房有接近100%的使用面积,每平方就是6万/平。
一套100方的二手房卖4.5万/平,只有80方左右的使用面积,每平米相当于5.62万/平。
看起来贵的新房,与二手的价格差没有那么大。
这也是为什么,即便长隆万博的门槛攀升,但它依旧成为近年来,千万级改善新房成交增长最快的地方。
|技术生成
现在要置换,就要选上升期的CBD、新一代的产品。
选全能冠军,才能万无一失
一个板块发展,也是一门非均衡的学问。
和其他CBD一样,长隆万博的楼市分布,也符合“二八定律”。
也就是20%的房子,贡献80%的地产价值。
中指院显示,今年下半年入市的华润置地长隆万博悦府,如今已是全市改善项目 (600万以上)的成交榜首。
|技术生成
换句话说,每卖三套改善房产,就有一套在长隆万博悦府。
如果要给长隆万博板块划分一个梯度,那么长隆万博悦府以鹤立鸡群之势,稳居顶端。
作为华润置地的全国旗舰作品,它具备了占据城市顶配资源的天然条件,其面世是广州南部格局的一个重要节点。
悦府对于广州南CBD,正如 珠城之于天 河。
可能有人会问,长隆万博悦府为什么会出现这种“二八定律”? 它有三大“中心优势”:
首先是核心地段。
它位于长隆与万博的交汇处,一边是稀缺的长隆绿肺,另一边是集结顶级商业、产业的商务区,一出生就风华正茂。
长隆万博悦府还有着与自然相融的气质,它以自然科普 、艺术互动的形式,打造了榕林自然探索乐园。
在这里,百年大榕树被保留,动物与生态、城市繁华无界共生。
难得的是,未来的大区设计也沿用这样的风格,你看到的榕林乐园就是交付区的一个缩影。
其次是强势的通达性。
三地铁纵横交错,广州客流量最强的3号线呈南北走向,还有“ 超级地铁线路”18号线;东西走向的7号线。
3站达 琶洲,4站达 珠城或南站,足以承接广州南部新贵的居住需求。
|长隆万博悦府业态示意图
再者就是出自华润置地之手的全能综合体。
区别于板块内其余项目,长隆万博悦府总建面为约91万方,涵盖商业、住宅、商业组团以及学校等 资源。
若将其称之为全能型超级综合体,并不为过。
|长隆万博悦府业态示意图
它将高端生活资源浓缩至“私有化”,能提供给业主如微型城市版的生活体验:
约24万方的万象系商业,下楼便能与三两好友相聚,无需长途跋涉;
还有高端写字楼、“幼小中”教育资源,想无缝衔接工作与家庭,何其容易。
最近几年, 能用 IP来形容一个 CBD 的盘并不多,长隆万博悦府就是一个。
单以一个项目,便补全片区短板。
|项目首开人气图
|图源:项目供图
由于这种IP效应,珠城业主比起普通人更愿意买入万博CBD,且只选片区最优。
他们见证过珠江新城的成长史,更懂长隆万博悦府。
面对这样一个万众瞩目的热销选手,是否还有与之亲密接触的机会?
楼市君了解到,项目3#已经取证,目前正式加推,产品为建面约123-140平的改善四房。
100%全南向单位,且全是单边位,南北双向景观,享超100米奢阔视距。
具体户型在此便不多做介绍了,各位请看图:
|图源:项目供图+广州楼市发布制
|预售证:穗房预(网)字第20230333号
毕竟,在一线主城CBD区位,能配备“城市级配套”的全能型项目,放眼全广州也屈指可数。
无论是自住还是投资,素质接近拉满。
更何况,在已然解除限购的番禺,华润置地·长隆万博悦府不再是一城专属,而是全国买家都将角逐的稀缺资源。
楼市君还有个好消息:
恰逢华润置地扎根广州第10周年,长隆万博悦府于12月16日举办长隆国际大马戏感恩答谢盛典活动。
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润聚十年 万象广州
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2023年12月16日12:00入园
6、盛典地点:
广州长隆国际大马戏
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