聊聊上海楼市里的置换链条

上海的购房和楼市的发展，其本质是一条置换链条。

最典型的链条是这样 的：外地刚需购房者来到上海，买了一套总价300万上车盘；

而300万房子的房东卖了房，拿到款，接着去置换一套500万的房子；500万的房东卖了房，去买了800万的房子；800万的房东卖了房，去买1200万的房子……以此类推，最终产生了低到高的置换链条。

所以，在上海的二手房市场中，置换刚需，其实远比首套上车刚需要多得多；各个价位段的房子成交开始火热，都要取决于最底层的置换链条启动。

毕竟上海的房价是非常贵的 ，绝大部分人买房，是没法实现真正宇宙级的一步到位；所以大家都是选择先上车后置换，先有后优化。

例如结婚前只要买婚房，但是有了孩子之后，需要考虑三房和学区；年纪大了之后需要三代同堂居住，房子要从一般地段优化为稀缺地段，从小面积变成大面积等等。

所以本篇文章我们来聊聊置换的合理性，换言之，我们要如何置换，才有意义？

01

郊区置换核心市区

从郊区置换到市区，我们可以通俗称为“进城”。

上海是一座历史文化悠久的城市，很多有建设性意义的建筑都造在早期开发的地方，也就是现在的市区；所以不可置否的是，上海绝大部分的稀缺资源配套，都在市区。

虽然在郊区最近几年发展迅猛，商场等大型商业配套可以实现，但是像医疗和教育这样需要时间沉淀的资源，目前依旧没办法覆盖到郊区。

目前从落实加快五大新城建设以来，郊区也在逐渐沉淀资源，像松江的第一人民医院的医疗资源质量也不错，但是像青浦的中山医院，嘉定的瑞金北院等，大多还是贴牌医院，整体的医疗水平相较于市区还是比较差的，学区就更加没办法相提并论了。

所以，大部分人都会希望从郊区置换到市区。

02

弱能级置换强能级板块

上海有一百多个板块，不同的板块之间，房价差异还是比较大的；同时，每个板块的二手房流通速度也不同。

所以我们在置换的时候，都希望能换到好一点的板块，能极高的，比如地铁配套更好，周边产业更强，商圈更繁华等等。

好比我们最近有几组客户。他们原本住在九亭的，目前想向七宝、金汇龙柏、古美等地方置换，这就是郊区置换高能级板块的例子；

还有住在黄浦五里桥的一组客户，最近想向黄浦滨江或徐汇滨江置换，滨江板块一般来说能级都会比较高，所以也会受到置换客户的青睐。

03

同板块置换

同板块置换，也是很受刚改们的关注的。毕竟很多上海本地家庭，他们自小就生活在一个圈子里的，即便搬家，也不想搬离这个板块的人有很多。想改善居住环境的同时，还能享原来的生活配套，这就是同板块置换。

当然，如果原本住的小区比较一般，属于老破小或动迁房之类的，可以置换到本板块品质相对好点的热门小区。

例如北蔡金旋小区置换大华锦绣华城11街区、九亭美丽星城置换贝尚湾等。

04

以小换大

大多数人置换改善，基本都是从面积需求出发的。回到文章开头，最初上车的时候也许小年轻买婚房，对面积没有需求；而结婚后有孩子了，孩子也会长大，老人也会来帮忙带小孩，所以房子不够住已经是迫在眉睫的事，从两房的需求逐渐扩大至三房。

05

以旧换新

最典型的也是从最初居住的老旧小区，置换到次新小区。在当前的二手房市场，我们从老破小的挂牌量就可以看出，卖老破小的房东们，一大部分去打新，另一部分则是去置换次新房小区。

06

置换学区

有了孩子之后，孩子教育总是绕不开的话题。一部分置换改善的客户，是明确有学区需求的，他们非常重视孩子教育，毕竟大多数中产阶级，自己也是通过努力学习考试，步步升级打怪考名校，最终实现阶级跃迁的，所以他们天然信任教育路径能够给孩子带来更好的生活。

所以对学区的需求是必然的，如果原本的房子在郊区或者非学区板块，就会有换学区改善的需求。

07

以上六种需求，是绝大部分改善用户的核心原因。大家如果现在居住的房子不是终极天花板，日后也需要改善的话，不妨想想哪些点是自己最核心的需求；明确目标，才会给未来置换的时候铺好正确的道路。