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被钉子户拖垮、郊区大量房源,万亿资本逃出广州

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不妙!万亿资本平安正在清仓广州地产项目。

前几天,翻产权交易所时看到,广州荔湾鹤洞村旧改、海珠新市头旧改、花都金地TOD项目、从化时代印象项目股权被悄悄摆上了货架。

公告并没有披露具体公司,欲盖弥彰

其中,鹤洞村旧改项目位于荔湾芳村大道、鹤洞路,占地面积3.55万㎡,计容建面14.92万㎡。项目由方圆操盘,占股比例为70%,这次股权出让对外出售30%项目公司股权。鹤洞村旧改项目主体公司是广州鹤洞房地产开发有限公司(下称:鹤洞地产开发公司),成立于2017年7月。

2019年3月,鹤洞村旧改项目完成了招商,确定广州方圆地产为意向合作企业,总投资超过50亿元。两个月后,鹤洞地产开发公司由原本鹤洞村经济联社全资持有,转为由广州龙启投资全资持有。

广州龙启投资,由三家公司共同持有:方圆地产、方圆服务和平安不动产,通过间接子公司对应持股比例为35%、35%和30%。

从持股比例来看,这次抛售股权的大概率就是平安不动产。



为什么平安不动产会选择抛售鹤洞村旧改?或许是,被钉子户拖垮了。

完成招商后,鹤洞村旧改拆迁速度非常之快,2019年7月,同意拆迁人数超过80%,同年12月签约比例达到90%。

2021年8月底,拆迁待拆迁房屋1236栋,拆迁安置协议签约1159栋,占比约94%。

出让公告中,鹤洞村旧改项目总签约率98%,仅剩下4.5栋未批为签约。



结果,一个好的开头被钉子户,苦苦拖成了困境。

很早之前,鹤洞村村委不断开会希望尽快完成拆迁、安置,但少数钉子户依然不为所动,比如:希望2023年底完成拆迁。但没想到钉子户签约,方圆地产抢先爆雷了。

尽管钉子户仍在、方圆已爆雷,但鹤洞村旧改绝大部分项目还是施工建设中。鹤洞村在今年年初说,部分复建安置地块、集体物业、公建地块已经在施工中,预计2025年会陆续交付。

和同为老牌房企的奥园、佳兆业、时代等不同,方圆地产是没有走高杠杆之路,早在2013年选择调整战略,聚焦在广东省。

准确来说,是广州旧改市场。

之前,方圆在广州合作或介入有17个旧村改造项目,是仅次于“两大巨头”富力、保利和时代之后的存在,特别是在南沙、从化两个外围区。

其中,位于广州塔旁的新市头村旧改项目已完成改造,案名方圆滨江壹号。但方圆依然没能抵抗着下行趋势,债务违约后,滨江壹号也因拖欠工程款被中建四局起诉。



从市场表现来看,滨江壹号销售去化并不乐观,除了四房大户型受到追捧之外,其余户型却遇冷。这个时候,隐藏在身后的平安也选择了抛售滨江壹号项目公司股权。



对于平安来说,时机早就错过了

过去两年,广州整体市场日渐低迷,供货量大、项目内卷严重下,荔湾区依然备受青睐,成交量和成交价仍相对平稳,为6万/㎡,677万㎡。

但今年,荔湾成交开始出现大幅度下滑,其中4月份环比成交下跌幅度位居全市11区第二位。

海珠同样如此

如果2021年完成拆迁,鹤洞村旧改项目批复速度够快,预计第二年融资地块就有机会入市销售,加上鹤洞紧邻珠江后航道,比现在的楼盘都有优势,相信销售去化会很快。

如今融资部分中,有13.44万㎡的住宅面积,和不小商业、公建,销售去化有很大压力。最新数据中,广州去化周期已经上升到了26个月,其中荔湾超过25个月,已是历史高位。



新市头村旧改也是一样,虽是一个Mini旧改,但15.59万㎡中,有9.72万㎡复建安置面积,以及住宅面积的11%配建公共服务设施,给开发商实现盈利的空间微乎其微。

今年“五一”,滨江壹号已经打出了:直降160万,压力可想而知。

纵使万亿资本背景的平安,算了一笔账之后也明白:

是时候及时止损了

市区两个旧改项目如此,郊区大盘项目更是苦不堪言。花都金地TOD项目、从化太平站地铁站北侧地块项目,也被摆上了货架。

花都金地TOD项目操盘公司是广州威新睿达,金地占股60%、平安占股40%,项目占地面积将近11万㎡,建设体量43.8万㎡,2022年1月准备入市,一边建设一边卖。

结果现在:两年多了,还有24.5万商住面积、2100个车位没卖完。

从化那块地在2021年已拿下了,操盘公司是广州领汇宁,由增城国资增城中建、平安分别持有51%、49%股权,这次连同合作伙伴也跟着一起卖了。项目2023年8月建设许可证才受理、12月挖基坑。

但其实,花都、从化两个项目都是旧改拆迁项目,前一个地块八是复建安置地块,后一个有2.4万㎡安置面积。去年,花都整体房价下跌了7%,从化跌了16%。

天量房源的广州郊区,又是旧改,两笔投资注定会亏得一塌糊涂

原本,平安在广州投资的房地产项目本身就不多,印象中,现在正在建设的项目只剩下和华润合作的新溪村旧改。

这次平安抛售4个项目,差不多是

清仓式逃出广州

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