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上海这个一线江景板块,正在被买房人嫌弃?

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都说这个板块可惜了一线江景,正在被买房人嫌弃,这是为什么?

01

这就是今天咱们所说的塘桥板块。

塘桥的起点很低,以前是南市区的浦南乡下,收下了很多老城厢的动迁户,建了很多动迁公房。

这些动迁小区建设得很早,早在七十年代就开始造了,使得塘桥的土地过早消耗。

没了土地空间后,使得塘桥1993年划给浦东后没法形成统一规划,无法成片开发,发展造成错位。

因为浦东太大,哪里有白纸,哪里就好绘图,塘桥自带历史包袱就不好轻松上阵。

塘桥给了浦东后被很多有开发空间的板块截胡了,比如花木-龙阳路。

可以说,不管是在南市区还是浦东新区管辖下,塘桥从未辉煌过。

眼看着陆家嘴、花木-龙阳路、张江、世博-前滩一一崛起,塘桥一直没有啥大发展,很落寞。

而今塘桥处在陆家嘴、世博前滩和浦西传统市中心的过渡地带,是普通居住区,定位低,成了配角。

并给浦东多年后,除了新建的医院和商务楼、地铁外,似乎并未给塘桥带来更多的变革。

塘桥仍然没有XQ,商业也是低配,巴黎春天是开了20多年的老商场。

塘桥本来可以延续陆家嘴商务区风貌的,可惜被历史拖累了,没有成气候。

塘桥滨江景观步道是打卡好去处,但是绿道很短,活动空间不大:


因为历史发展的原因地块非常有限,建的商务楼就是那么几栋,密度不高,能级也与陆家嘴相差很大:


而且只要往板块内部一走,老破小尽收眼底,反差很大。

像这样没有空间升级,塘桥就见缝插针建一些小区和办公楼,开发很错乱,最终憾然失去CAZ:


浦东的陆家嘴、世博-前滩都划进了CAZ,但中间连接带的塘桥、南码头等都被排除在外。

塘桥空占着一个滨江地段,内部的城市界面却不怎么样,被老破小填塞。

土地开发利用已饱和,未来也不存在大规模更新的可能。

那么拥有浦东一线江景的塘桥,真的开始被买房人嫌弃了吗?


02

由于历史上没有形成整体规划、非成片开发,塘桥的二手房产品很混杂,板块定位很不清晰。

从最早的棚户区到七八十年代动迁公房以及新世纪商品房,再搭配少量江景房,构成了市场的主体。

我们把塘桥板块分为三个小块,分别是老公房片区、商品房片区和滨江片区,一一来解析:


这里的二手房产品最多的还是老破小,因此塘桥几乎可以看成是一个老破小社区。

浦建路以北是早期集中修建的动迁公房片区,这里的老小区可不少。

南泉小区、浦建小区、塘桥小区、蓝村小区、峨山小区、港驳小区、航运小区、金浦花园、宁阳小区等,挂牌多在6.7-7万元/m²,并不便宜。


作为老破小产品,面对的购买群体肯定是刚需了,主力成交总价在两三百万。

但是塘桥的房价比金杨、南码头和世博都贵,价格没有优势,市场分流很严重,亮点被埋没了。

以金杨为例,罗山新村的房子挂牌多在5.8万元/m²,比塘桥整体便宜1万。

房价更加实惠、城市界面更好的金杨是浦东第一代刚需的王者板块,市场地位比塘桥高;

隔壁南码头的临沂新村挂牌在5.7万元/m²左右,地铁差两三站就便宜1万元/m²,稀释了塘桥;

世博有很多挂牌在6万元/m²左右的房子,轨交更加发达、同样兼顾浦东浦西,也对塘桥形成了狙击。

同样预算在塘桥买到的老破小面积更小,使得本地市场并不吃香。

而且塘桥老破小多建于七八十年代,与九十年代的产品设计有代际差,户型不好、有暗间。

同样是老破小,九十年代的产品往往会做全明户型,更容易被年轻人接受。

与以往相比,在上海购买老破小的群体大为减少,但是老破小产品供应却在增多,出现了供求失衡。

老破小处在上海置业链的底端,但是很多底层客群在收入下滑压力增大后,放弃沪漂回老家了。

2021年8月上海二手房挂牌不到10万套,但是目前已经超过22万套,挂牌量已翻倍。

而增加的二手房源中约8成都是老破小,在买房人变少的情况下供应量却在急剧增加,很不对称。

处在这样的环境下,让塘桥老破小面临很大压力。

不说全市,浦东的老破小也已经足够多了,除上述提到的板块外杨思、金桥、外高桥等遍地都是。

浦东置业不是环线逻辑,房价跟着产业走,随着新产业区和新居住区的形成,塘桥的优势大大削弱了。

来浦东的新上海人在老家大多都有房子,他们来上海后不再喜欢住老破小,倾向于买新房子和大房子。

放大到全市来看,老破小市场受新房稀释明显,五大新城的房子都要比中心城区的老破小便宜了。

本身老破小问题就比较多,塘桥老破小包含了上海所有老公房社区的通病。

没电梯、户型差、没法停车、物业管理参差不齐等,在市场上缺乏可持续竞争力。

这一切都决定了塘桥老破小成交不活跃,每个小区均只有几十套成交,时间都是断的。

反观金杨板块的金杨新村五/三/七/九街坊等成交都在200多套,非常活跃。

对于房东来说,要想出手塘桥的老破小必须接受买家的屠龙刀。

以塘桥小区为例,35m²户型的成交价已从两年前的7万元/m²跌到了现在的4.48万元/m²,暴跌36%。

而对于购房者来说,塘桥老破小我们也并不建议,在浦东有其它更好的板块替代。


03

接下来我们再来看看塘桥板块的商品房片区,是否值得买呢?

说是商品房片区,其实也就是那么一小片,主要集中在环龙路社区。

有怡东花园、贵龙园、东方汇景苑、东方城市花园、乔顿花园、金龙东苑等,挂牌在9.1-10.1万元/m²。

此外还有南城社区的澳丽花苑、盛族家园-悉尼阳光·悉尼星光、东南华庭、盛逸公寓等,挂牌在8.6-9.6万元/m²。

其中环龙路社区周围绿化非常不错,做到了“入则宁静,出则繁华”:


可惜社区规模不大,中产入住氛围不强,整体板块定位与联洋、碧云、源深差得远。

一般中产对XQ要求比较强,但是塘桥没有满足这个需求,学校质量不高。

从棚户区到动迁房,不是纯粹的工人新村让塘桥没有形成XQ,最终落了下风。

几千万豪宅和几百万老破小家长的孩子,都处在同一起跑线上实属尴尬。

而且上述提到的小区都是早期的商品房,户型设计有不少浪费面积,买来可能并不划算。

产品清一色地100-115m²大两房和130-150m²大三房的设计,使得总价相对偏高,流通性没那么好。

像这种商品房正在加速沦为老破大,像老破小一样丧失了市场竞争力,被新一代商品房替代了。

塘桥的滨江豪宅九龙仓滨江壹十八、国信世纪海景都受板块所拖累,有些掉身价。

九龙仓旁边就是老破小宁阳小区,二者城市界面与产品反差就是这么鲜明:




九龙仓和宁阳小区

像这样夹在老破小里的豪宅恐怕市场竞争力也是靠后的。

所以不管是老破小、次新商品房还是豪宅,塘桥的二手房产品都有明显的短板。

相应地,无论是刚需、中产和改善,塘桥的定位都不清晰,每一个都抓不准,很难满足各类所需。

所以历史上未形成统一规划,对塘桥的开发影响很大。

这个板块像是被动地跟着时代变化去发展,找不到自己的主线,以致造成了今天尴尬的局面。

能接受塘桥产品的人,必须作出一些取舍,这使得受众非常窄,板块路线走得四不像。

不过呢,塘桥毕竟是属于浦东,而且是滨江地段,也不能这样一棒子打死。

塘桥处在浦东的滨江文化商务走廊,未来将配合黄浦南外滩、世博里滩共同打造世界级滨水区。

从这点来看,滨江优势将给塘桥带来持续的资源升级,比如在建的19号线、塘桥04-01地块商办项目。

19号线是一条含金量很高的滨江线,开通后将使塘桥与陆家嘴、世博前滩和北外滩完成“一线牵”。

其中04-01地块商办项目包括两幢高层办公楼、一幢多层商业裙房和一幢多层公共服务设施配套楼,建成投用后将为区域赋能:



还有去年7月浦东南路小学、塘桥一小、建平南校联合更名为交大附属浦东实验学校北校。

集团化教育有望带动塘桥整体教育质量的提升,接下来就是时间的检验。

既然是城市的门面,某些方面必须要改造好、升级好,不能影响美观。

所以塘桥老破小经过美丽家园改造后,整体界面提升了很多,比浦西传统一些老社区要好。

虽未进入CAZ,但是塘桥位列上海中心城区,而且是浦东地区中心,商业、商贸和医疗是特色功能。

在塘桥生活有浓厚的烟火气息,这里底商多,还有巴黎春天、富都广场、塘桥生活广场、沃尔玛、卜蜂莲花、蓝村路商业街等,购物很方便;

板块拥有2家三甲医院仁济医院东院和上海儿童医学中心,医疗配置在浦东第一,看病也方便。

板块交通也算不错,4个地铁站点均匀分布,基本覆盖每一个小区的步行距离,坐车去哪都便捷。

板块虽有这么多优点,但是二手房却暴露出很大的缺陷,板块市场整体站位不高,容易被取代。

虽然占据浦东一线江景,但是塘桥板块置业热度不高,总是出现被买房人嫌弃的声音,很可惜!

▼以上为正文

编辑∣环线咨询

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