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豪掷1100亿!上海2024“大拆迁”猛踩油门!

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久违的“拆拆拆”画面,也许又要回来了。2024年,上海正在进入一个“满城拆迁”的狂飙时代,旧改支出预算高达1148亿元,远超去年。

其中,浦东新区305.71亿元,排名第一。

徐汇区以233亿元紧随其后,55平方公里的徐汇区,平均每平方公里,就要砸进去4个亿。

虹口区111亿,普陀区83亿,都是去年基础上乘以2。

总所周知,大拆迁是要花重金的。堪称泼天的富贵,因此一直是楼市里的热门话题,有一个金句:“穷人翻身靠动迁”。

第一问

大拆大建数千亿 钱从哪儿来?

上海在当下经济发展阻力重重的市况中,敢于掏出1148亿,底气何在?

两个字:有钱。

2023年,上海的GDP达到了4.72万亿,占全国GDP总量的3.74%。

这是一个什么概念?在全球范围内做个比较就知道了。

2023年,世界GDP排名中,排在第22名的阿根廷,全国GDP为6428亿美元,折合人民币是4.5万亿人民币。也就是说,上海凭一己之力,可以排在全球收入最高的前22经济体中。

当然,上海赚得多,花得更多,不可能都花在城市更新上。

而上海中心的拆和建,基本都是寸土寸金。

以涉及2100户居民的静安区彭一小区项目为例,每平方米仅建安成本就达数千元,算上公建等方面的支出,彭一小区平均每户的财政投入在100万元左右,整个住宅项目总投入达到26.6亿元。

这些钱,居民不出,基本都是政府出。

上海目前以“政府主导、国企实施”为主,目前上海大多数原拆原建项目资金来源,均为区级财政,部分典型项目申请到了市级或中央的专项预算支持。

也就有了下面这张表格。



第二问

大拆大建30年 拆了3000万平米?

有人会奇怪了,改革开放40年了,房地产业高速发展20年了,上海还有拆迁的空间吗?

我们先回顾一下历史。

统计数据表明,过去30年,上海有3000万平米的建筑彻底消失了。

其实,自1990年代以来,上海城市建设就在走增量发展向存量改造的路径。整整30年来,上海拆除了包括棚屋、危房、二级以下旧里地区等建筑类别,也对历史城区的社会结构造成巨大影响。

在1992年到2000年,大拆大建的第一阶段中,上海根据“365”危棚简屋改造计划,以棚户、危房为主要更新对象,旨在改善居住环境,促进经济发展。

其中,“动迁户”占了不少数量。来自上海市规划和自然资源局的数据显示,至2022年,上海中心城区共征收、拆除成片二级旧里以下房屋超过1000万平方米,受益居民40多万户,配套建设了18个大型居住社区和50余万套保障性住房。



凤南一村前后对比效果图

在“拆除-平整土地-招拍挂-开发商介入”的模式下,数十万户棚户区简陋房屋被拆除,一幢幢高楼大厦取而代之,城市面貌焕然一新。

但一定程度上忽视了对历史风貌建筑的保护,大面积里弄建筑被拆除,导致城市风貌和文脉受到影响。

好在随着经济水平提升和人文意识的进步,后面的20年里,上海逐渐从单一的拆,过渡到了“拆改留”。

这20年来,在以人为本思想的指引下,部分地区的城市更新工作,越来越关注原住居民的安置方式,从普遍采取的“异地安置”“人走房拆”策略,逐渐进入“就近安置”“留房留人”及“人走房留”的改造更新方式。

“大拆大建”的时代正在远去。2021年3月,“城市更新”被首次写入政府工作报告和“十四五”规划文件之中,上升为国家层面战略。到2024年,城市更新的历程,已经进入由经济为先向以人为本、由资本驱使向注重公益、从粗放发展到精细化改造的新局面。



番瓜弄小区前后对比效果图

第三问

上海中心城区拆迁再提速:现在拆迁拆什么?

同是拆迁,和30年前相比,上海现在究竟在拆什么?

重点拆“两旧一村”。

零星二级旧里以下房屋,不成套旧住房,以及“城中村”改造。

2022年,是上海拆迁分水岭。

此前,根据《上海市住房发展“十四五”规划》:2022年底前,全面完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造。这一批上海旧区改造,共涉及220个成片二级以下旧里地块,总面积约6.1平方公理,位于中心城区的黄浦、静安、虹口、杨浦等区。随着2022年7月,黄浦区建国中路两个地块旧改生效,这220个旧里地块,如期全部拆完。

至此,上海长达近30年的成片二级以下旧里改造,正式收官。

上海马不停蹄,又设定了“在2025年前全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造,基本完成小梁薄板房屋改造”的新目标。

时间急迫,只剩1年。

难怪2024年的力度如此之大。

根据规划,2024年,上海将继续完成12万㎡的零星旧改、31万㎡不成套旧住房改造,并启动10个“城中村”改造项目。

城市更新,是上海市区发展的主旋律。除了两旧一村外,上海还将持续推动一批老旧工业区、商业商务区、风貌保护区更新改造,进一步提升城市品质。

从功利一些的角度看,旧改释放的意义更大:

不仅仅释放了市区稀缺的土地资源,更能刺激上海楼市的改善需求。

此外,上海还有茫茫多的“老破小”,它们的拆迁和重建一旦启动,那将是核弹级别的效果。

当然,地主家的余粮也不多。这么多的破旧立新,钱全从政府出,是不可能的,必须探索资金来源的多元化。

跑在前面的还是上海。

比如,上海现在探索一个个项目,部分开发资金就来源于地方国企,然后通过提高项目容积率,国企可将一部分多余房源用于保障性租赁住房,然后打包发行Reits上市,实现资金退出闭环。

与此同时,期盼拆旧立新这一天的上海市民,实在太多太多了。

你能想象,即使在今天上海黄浦区核心区域的豫园地区,还有居民不得不天天早上倒马桶吗?

下面这个评论区截图,有无数群众的呼声。







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