豪掷1100亿！上海2024“大拆迁”猛踩油门！

久违的“拆拆拆”画面，也许又要回来了。2024年，上海正在进入一个“满城拆迁”的狂飙时代，旧改支出预算高达1148亿元，远超去年。

其中，浦东新区305.71亿元，排名第一。

徐汇区以233亿元紧随其后，55平方公里的徐汇区，平均每平方公里，就要砸进去4个亿。

虹口区111亿，普陀区83亿，都是去年基础上乘以2。

总所周知，大拆迁是要花重金的。堪称泼天的富贵，因此一直是楼市里的热门话题，有一个金句：“穷人翻身靠动迁”。

第一问

大拆大建数千亿 钱从哪儿来？

上海在当下经济发展阻力重重的市况中，敢于掏出1148亿，底气何在？

两个字：有钱。

2023年，上海的GDP达到了4.72万亿，占全国GDP总量的3.74%。

这是一个什么概念？在全球范围内做个比较就知道了。

2023年，世界GDP排名中，排在第22名的阿根廷，全国GDP为6428亿美元，折合人民币是4.5万亿人民币。也就是说，上海凭一己之力，可以排在全球收入最高的前22经济体中。

当然，上海赚得多，花得更多，不可能都花在城市更新上。

而上海中心的拆和建，基本都是寸土寸金。

以涉及2100户居民的静安区彭一小区项目为例，每平方米仅建安成本就达数千元，算上公建等方面的支出，彭一小区平均每户的财政投入在100万元左右，整个住宅项目总投入达到26.6亿元。

这些钱，居民不出，基本都是政府出。

上海目前以“政府主导、国企实施”为主，目前上海大多数原拆原建项目资金来源，均为区级财政，部分典型项目申请到了市级或中央的专项预算支持。

也就有了下面这张表格。

第二问

大拆大建30年 拆了3000万平米？

有人会奇怪了，改革开放40年了，房地产业高速发展20年了，上海还有拆迁的空间吗？

我们先回顾一下历史。

统计数据表明，过去30年，上海有3000万平米的建筑彻底消失了。

其实，自1990年代以来，上海城市建设就在走增量发展向存量改造的路径。整整30年来，上海拆除了包括棚屋、危房、二级以下旧里地区等建筑类别，也对历史城区的社会结构造成巨大影响。

在1992年到2000年，大拆大建的第一阶段中，上海根据“365”危棚简屋改造计划，以棚户、危房为主要更新对象，旨在改善居住环境，促进经济发展。

其中，“动迁户”占了不少数量。来自上海市规划和自然资源局的数据显示，至2022年，上海中心城区共征收、拆除成片二级旧里以下房屋超过1000万平方米，受益居民40多万户，配套建设了18个大型居住社区和50余万套保障性住房。

凤南一村前后对比效果图

在“拆除-平整土地-招拍挂-开发商介入”的模式下，数十万户棚户区简陋房屋被拆除，一幢幢高楼大厦取而代之，城市面貌焕然一新。

但一定程度上忽视了对历史风貌建筑的保护，大面积里弄建筑被拆除，导致城市风貌和文脉受到影响。

好在随着经济水平提升和人文意识的进步，后面的20年里，上海逐渐从单一的拆，过渡到了“拆改留”。

这20年来，在以人为本思想的指引下，部分地区的城市更新工作，越来越关注原住居民的安置方式，从普遍采取的“异地安置”“人走房拆”策略，逐渐进入“就近安置”“留房留人”及“人走房留”的改造更新方式。

“大拆大建”的时代正在远去。2021年3月，“城市更新”被首次写入政府工作报告和“十四五”规划文件之中，上升为国家层面战略。到2024年，城市更新的历程，已经进入由经济为先向以人为本、由资本驱使向注重公益、从粗放发展到精细化改造的新局面。

番瓜弄小区前后对比效果图

第三问

上海中心城区拆迁再提速：现在拆迁拆什么？

同是拆迁，和30年前相比，上海现在究竟在拆什么？

重点拆“两旧一村”。

零星二级旧里以下房屋，不成套旧住房，以及“城中村”改造。

2022年，是上海拆迁分水岭。

此前，根据《上海市住房发展“十四五”规划》：2022年底前，全面完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造。这一批上海旧区改造，共涉及220个成片二级以下旧里地块，总面积约6.1平方公理，位于中心城区的黄浦、静安、虹口、杨浦等区。随着2022年7月，黄浦区建国中路两个地块旧改生效，这220个旧里地块，如期全部拆完。

至此，上海长达近30年的成片二级以下旧里改造，正式收官。

上海马不停蹄，又设定了“在2025年前全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造，基本完成小梁薄板房屋改造”的新目标。

时间急迫，只剩1年。

难怪2024年的力度如此之大。

根据规划，2024年，上海将继续完成12万㎡的零星旧改、31万㎡不成套旧住房改造，并启动10个“城中村”改造项目。

城市更新，是上海市区发展的主旋律。除了两旧一村外，上海还将持续推动一批老旧工业区、商业商务区、风貌保护区更新改造，进一步提升城市品质。

从功利一些的角度看，旧改释放的意义更大：

不仅仅释放了市区稀缺的土地资源，更能刺激上海楼市的改善需求。

此外，上海还有茫茫多的“老破小”，它们的拆迁和重建一旦启动，那将是核弹级别的效果。

当然，地主家的余粮也不多。这么多的破旧立新，钱全从政府出，是不可能的，必须探索资金来源的多元化。

跑在前面的还是上海。

比如，上海现在探索一个个项目，部分开发资金就来源于地方国企，然后通过提高项目容积率，国企可将一部分多余房源用于保障性租赁住房，然后打包发行Reits上市，实现资金退出闭环。

与此同时，期盼拆旧立新这一天的上海市民，实在太多太多了。

你能想象，即使在今天上海黄浦区核心区域的豫园地区，还有居民不得不天天早上倒马桶吗？

下面这个评论区截图，有无数群众的呼声。