TOD专业户到来，西九龙之后，大湾区进入“南站时间”

最近一段时间，湾区楼市迎来重磅利好。

香港工联会，将提议允许港府在大湾区购买商品房作为公共房屋的新闻，在地产圈疯狂刷屏。

若提议通过，这对于临港城市及板块，无疑打入一剂强心针。

事实上，随着港澳与内地通行全面恢复，自助签注火爆，楼市也出现了久违的港澳客。

最近就有很多客户在淘房志后台咨询，在这股港人湾区置业潮里，怎么抓住机遇找到优质标的？

遇事不决，可问ChatGPT，淘房君在键盘上敲下一系列问题后，得到的答案还蛮有意思。

在ChatGPT理性到极致的世界里，西九龙是香港除中环外的又一个奇迹，经济活跃，房子有较高的投资回报·······而放眼大湾区，广州南站最有可能成为下一个西九龙。

01.

从中环到西九龙

对城市新型生活的重构

2022年，国际知名财富管理机构瑞银，在高铁西九龙总站上盖项目里预租了最高一座大楼的最高九层，并且把在香港的运营单位也迁入了这幢位置优越的新大楼。

回溯过往，从2007年开始，就已经有不少金融机构进驻陆续进驻西九龙。

当时，全球领先的大投行——摩根士丹利，率先将自己的业务扩张出去，在与中环隔海相望的西九龙，一个叫香港环球贸易广场（香港ICC）的大厦成为他们落户的选址。

随后，瑞信、德意志等投行也陆续进驻而来，这片曾经并不起眼的地方，开始以令人目眩神迷的速度生长崛起。

金融大咖集体到西九开拓业务的原因，普遍分析认为是看好这里连接内地的交通枢纽价值，符合商务经济活动需要的高频次交际来往。

位于西九龙站的香港ICC

（图源：香港旅游发展局，由Herzog&de Meuron提供）

随着ICC的交付，不仅吸引大批企业进来，也激活了西九的生机活力，更重要的是，它还带给香港市民一种全新的生活方式。

作为西九地标香港ICC的建设者——新鸿基地产，便深度参与了整个片区的城市开发。

高铁、港铁都在这里，每天都有千万差旅人士来往。香港ICC打造的写字楼和五星级酒店、公寓等业态，正好能满足他们的商务需求；而发展的住宅、商场、公共文化配套等，也刚好可以承接商务人群的居住、生活等需要。

慢慢地，人流、物流、资金流统统汇聚成型，像变戏法一样，一个功能丰富的新型城市中心涌现在九龙半岛的岛尖上

西九文化区海滨长廊（图源：香港旅游发展局）

这种站城融合的TOD开发模式，实现了“无边界感”的城市生活，让西九龙成为香港独特的商业、文化、艺术、零售、娱乐和交通枢纽。

在西九文化区，就已建成17个核心艺术文化场馆和艺术教育空间，众多剧院、音乐厅和表演场地均在此设立。

以前人们的娱乐商务需求集中在中环，现在去西九一下高铁，就能逛顶奢，看展览，听个唱，让生活有了更多的选择。

还有，前面我们提及的高铁西九龙总站上盖发展项目，正是新鸿基地产在19年拿下的香港最贵地王，现在迎来进驻的首位主要租户“瑞银”。

香港西九龙高铁站上盖TOD项目

短短不到4年时间，已经完成了从拿地、建设，到投入使用的进程，加上去年新地夺得的西九艺术广场大楼项目，将与香港ICC及高铁西九龙总站上盖发展项目联动效益协作，不仅仅是开发建设实力的体现，更看到了新鸿基地产对项目选址与运营能力的信心。

以上都能证明，资本和市场对整个片区的一致看好。

这是谁给的底气？

自然是TOD赋予的能量！

多年后蓦然回首，大摩开始把业务拓展到西九，或许就是对这种城市新型生活重构的先知。

02.

TOD专业户到来

今日西九龙，明日广州南

将视角拉回大湾区，同样一条广深港高铁，西九龙的奇迹有没有可能会重新上演？

这个问题，放在十年前不好回答，但如果是十年后的今天，这股风口我认为是广州南站。

两个大的维度去分析。

其一，湾区经济一体化带来的城市机遇

粤港澳大湾区的规划出炉后，区域和交通的一体化程度势必会更加密切，商务人群对跨城通勤需求也会与日俱增。

2021年，广州南站就被赋予了“世界级超大型TOD”的战略定位，要打造“站城一体、业态融合”的大湾区门户枢纽。

广州市规划和自然资源局《广州南站核心区城市设计》

要知道，广州南站拥有“4高铁+4地铁+4城际”的规模，今年1月27日（正月初六）广州南站到达旅客43万人次、开行列车1148列，两项指标均刷新南站的历史记录。（来源：广州道路运输行业协会）

在远期规划里，更是达到“九省通衢、十国通商”的交通格局，其客流强度和区位能力首屈一指，比西九龙、深圳北的能级还要高。

以前的珠三角时代，广州有一个珠江新城就够了，但在大湾区时代，广州更需要有一个能兼顾到大湾区各城的TOD+CBD。

这让我想起西九龙崛起的前景，商务活动需要高频次的人际交往，靠近高铁站及其衍生的城市中心，加上全业态的便利体系，更容易提升工作效率。

“下了高铁就能办公”的需求，催生了西九龙TOD的建设，放在大湾区时代的广州南站，这种效应只会有增无减。

事实上，对比2019年大湾区规划出台前，近几年南站已经在政府不断的投入改造下，发生巨量蝶变。

产业方面，南站发展的特别之处，在于先产后城，即先大力引入产业、商业等区域价值基本面，再陆续开发住宅。

目前，中建四局总部、李锦记华南总部、健力宝华南区总部、三雄极光总部等企业均已签约进驻，南站完全可以自己创造GDP和就业岗位。

配套方面，喜街Hey Block街区，由粤海天河城商管运营，已经开业；花城汇·南站，体量达约26万㎡，比珠江新城花城汇还大了9万㎡，准备交付；十万人足球场项目，已经被国家队的广州城投接手，给大家喂下一颗定心丸。

此外，新世界国际学校、富力UCLA Health医院、合生创展合生汇、广州购书中心、海印又一城、宝龙城市广场等教育、医疗、商业配套也纷纷落子。

广州南站地下空间项目未来地面效果图

以前的广州南站，只是一个快进快出的交通站场，现在及之后的南站，是要朝着商务中心区、大湾区门户的目标进击。

在这种趋势下，未来人们也会把这里当成“城市目的地”，刷新传统高铁站的中转概念。

珠江新城和广州南站之于广州，就好比中环和西九龙之于香港，都是众多大城市正面临的一场自我迭代——随着时代不断发展，业务不断扩大，需要有更多不一样的选择去承接新趋势。

广州南站核心商务区效果图

其二，由重仓广深港高铁的TOD专业户建设

因为TOD打造涉及业态复杂，以交通站点为核心进行片区一体化开发，极度考验开发商的资质和实力，非一般企业可接手。

而这次广州南站TOD的开发，就是由持续深拓广深港高铁的新鸿基地产来参与。

算上西九龙TOD和庆盛枢纽地块，新鸿基地产共斥资近千亿，以“首尾两端的承包之势”陆续布局广深港高铁的三大枢纽地块。

连一向以谨慎著称的港资房企都如此看好，可体现出以下重要信号：

作为贯通大湾区发展水平最高城市的高铁，广深港高铁实现了香港与全国高铁网的互联互通，有利于促进香港融入内地市场和增强经济协作，彼此之间优势互补，形成整体发展大局。

而新鸿基地产就是对这种交通聚合的趋势，对香港及大湾区前景投下信心一票，同时这也彰显了新地的财力和远见。

广深港高铁线路图

那么，新鸿基地产的实力有多强悍？是什么支撑它连续重仓TOD？

一方面是多领域运维能力。自1972年上市至今，集团资产总额超8072亿港元，业务遍布全国重点城市，打造了多个大型地标级TOD项目组团，同时涉及超甲级写字楼、城市地标、高端住宅等众多领域。

由于TOD项目往往要引进商务服务业，从香港IFC到香港ICC，再到上海IFC，广州天环Parc Central、天汇广场igc.....商务运营更是新鸿基地产的拿手好戏。

只要逛过这些商场，都能明显感受到，无论是招商档次、日常维护还是物业品质，在同类型竞品中都是出类拔萃的存在。

广州天环Parc Central，图源：摄图网（已获授权）

此外，由新鸿基地产开发的香港凯旋门、天玺，以及在广州的峻林，也是有口皆碑的高端住宅代表。

另一方面是强大的品质保证。

在胡润研究院发布的《2022嘉兴经开·胡润世界500强》榜单中，全球有7家房地产企业上榜，中国只有新鸿基地产一家上榜（来源：胡润百富官网），实力之雄厚可想而知。

据官方资料显示，新鸿基地产是香港取得最高信贷评级的地产发展商，分别获穆迪和标普给予A1和A+评级（来源：新地官网、21世纪商业评论）。如此稳健的财务综合实力，让新鸿基地产可以在项目开发中不惜成本地用心打磨。

一直以来，新地持续投入资金提升物业的环评表现，旗下四幢旗舰商厦最近就获得美国绿色建筑委员会颁布的能源与环境设计先锋（LEED）铂金级认证，楼龄逾40年的新鸿基中心同获殊荣，香港ICC更是获得该认证中的全港最高评分（来源：新地官网）。

可以预见，当一个擅长打造TOD地标的实力开发商，遇上一个价值亟待起飞的枢纽板块，所碰撞出的能量无疑是“核能级”。

03.

瞄定南站商务区，对标香港ICC

广州南站ICC登场

气氛烘托至此，既然新鸿基地产都来了，那广州版“ICC”是不是也该提上日程了？

答案显然是肯定的！

前年由新鸿基地产夺得的广州南站TOD项目地块，将规划打造为集顶级商场、甲级写字楼、五星级酒店、公寓、高端住宅等业态于一体的综合性项目，并命名为广州南站ICC。

整个体量高达约86万方，在仅仅4平方公里的南站核心区，可谓十分罕见。

广州南站TOD规划示意图

目前位于南站东广场的写字楼和住宅部分均已动工。其中，住宅“峻銮”的部分产品也将会在今年推售。

据淘房君挖到的最新消息，它是真真切切地从居住核心出发，大部分建筑是可以用来“逛”和“体验”的：

从南站到住宅短短5分钟的步行距离，沿线绿化公园由一水河岸和一条步道串联，在这个位置，有这种景致，更不用说这是南站核心区唯一的纯住宅——峻銮未来的热度与投资价值不容小觑。

根据释放的项目体系来看，淘房君提炼了两个核心亮点给大家

1）以“东商务、西交通”为总体布局，辅以多条连廊串联

2）住宅组团，位置相对独立，做到出则繁华入则宁静

广州南站ICC住宅峻銮规划示意图

要知道，比起一般的建造房子、平地起高楼，大型综合TOD项目，更加考验整体规划和协调缝合的能力。

这种业态规格，与西九龙ICC如出一撤，具体有什么好处？

一个是享受全维度的配套体系。

对居者而言，你以后从高铁或地铁站出来，无惧日晒雨淋，即可通过各种连廊途径琳琅满目的商场，在此购物、吃饭，或是看电影、逛展览，在愉快的体验中，完成了一次次行程转换。

而且随着通关恢复，粤港来往便捷，更能随时随地体验说走就走的跨城生活——

30分钟内，畅通万博、琶洲、珠江新城等各大CBD，47分钟通行香港西九龙，开启“买买买”模式，8小时左右去往北京、上海、重庆、杭州等热门城市。

示意图，来源：摄图网（已获授权）

对城市而言，不仅可以优化空间形态和完善城市功能，在TOD的带动及相关规划推动下，也有助于周边片区形象的蜕变，促进交通流量转化为经济增量。

二是享受物业价值的重估。

有研究显示，成熟的TOD物业平均价格会比同片区物业高出至少30%以上。香港ICC的顶级豪宅天玺，随着西九龙TOD的成熟，2017年就曾创下120万/平的天价记录！（来源：中原香港）

那广州南站ICC的住宅峻銮会带来怎样的价值重塑？想象空间简直不要太广袤。

而书已至此，相信大家可以也明白片区和项目的过人之处。

接下来，就让我们共同期待，一场全新的TOD神话，在1800万广州人面前尽情绽放吧！