福州楼市分析：东二环，楼王为何是坑？保利如何拿捏？

聊完金山、五四北，就来聊聊福州目前新盘扎堆的东区，这几年板块诞生了不少成功和失败的案例，同时顺便聊聊另外一个话题，楼王。

失败案例

对于失败的案例，最明显的就是化工路以北的纯商联发君越府，四栋住宅全部连廊，中户97平，端头119平，137平。

项目同样的问题也是对于连廊产品给出了过高的面积定位。

跟名城紫金类似，项目在开盘初期，3W的备案价背景下，强行捆绑精装，实际售价达到3.5W。

按面积计算：中户-330W，端头-415W，480W。

从总价来看，同样是远超刚需盘的范畴，部分已经接近改善盘的门槛，而项目的社区体量，梯户比，连廊布局，无一说明这是一个偏刚需盘的风格。

不同于名城，跑量成功，项目捆绑的时候，楼市已经回暖结束，最终体量不大，滞销严重，目前也开始取消捆绑。

成功案例

说完失败案例，聊聊成功的例子，跟金山的龙湖天序一样，东二环有一个安商房，在售价不低的背景下，同样去化成功。

在聊案例之前，顺便贴一个之前盘点，这是这几年东区一众楼盘的简写，当时房企可能受到友商投诉，要求删除该段。

在这些楼盘里面，大部分都是前3年的项目，大部分的共性就是：安商房+连廊。

当然整个福州楼市，在前几年基本每个板块也都是如此。

在这样的环境下，东区就有一个特例出现。

案例就是保利和光尘樾，项目配建60%安商房，2020年的均价是3.2-3.3W，在附近纯商观湖郡3.35W的背景下，这个安商房依然做到高去化。

原因很简单，当时整个福州连廊密布，这个项目在产品上对于部分楼栋，做出非改善面积段的2T2设计，同时户型得房率和布局还很亮眼。

最近经常看到群友觉得保利锦上、和樾风华，户型很不错，但是在2年前，保利就已经做了代表。

当时印象比较深刻，项目开盘一段时间后，有个群友发来感慨，希望后续楼栋开盘价格不要上涨。

因为它想在东二环买一个独梯的产品，同时总价不要超过350W，只有这个项目能匹配。

可能这就是项目能够顶着安商房的名号，跟周边纯商一样的价格的背景下，做到高去化的原因。

当然这样的案例，依然还有一个，就是龙湖天璞，项目配建25%安商房，3.2W左右的均价，同样去化成功。

最大的亮点依然在户型定位上，刚需户型设计87平米三房两卫。

108平，125平，做2T2的板楼设计，同时在户型上，也是做到极致。

在2020年，125平龙湖做到四房三卫，108做到四房两卫，这还是在公摊24%的背景下。

凤尾和鸡头

既然聊了两个安商房，就顺便聊聊同时期的网红盘，榕发观湖郡，项目在户型定位上，也是以刚需为主。

不过在面积段上，项目做了取舍，没有出现上面那些项目面积段过大的问题。

项目全部连廊，中户73两房，89三房，98两房，端头99三房，115四房，128四房。

从这个户型定位来说，偏大的面积段来自楼王，端头128，中户98。

项目售价是3.35W，楼王和沿线景观楼栋偏贵，在3.5W左右。

楼王的预算：中户330W，端头450W。

项目做到高去化，随后项目北面的建发养云上市，当时有一个印象。

建发养云一期上市，备案均价3.8W，加价5K左右，不过每个楼层加价情况不同，当时网友分享部分房源案例。

当时开盘的#1，#2，都是定位147平米的产品，备案均价3.6W左右，低楼层（3-5层）加价在3K左右，实际售价是精装3.55W左右，总价在510W左右。

当时网友看到房源情况，给出的分享是，养云出来，观湖郡楼王明显亏了。

给予的理由同样是鸡头凤尾，一个刚需盘的鸡头，一个改善盘的凤尾。

就如同目前二手，看到网友对于观湖郡部分近500W的房源，接受度都不算太高，毕竟产品定性在那。

五里亭之争

聊完前两年的产品，看看目前在售的产品，先看看五里亭的两大新盘，绿城桂语映月，保利招商和樾风华。

从产品定位来说，桂语映月是改善，面积段135-245，和樾风华是刚改，面积段是105-143。

当初绿城精装售价4W左右的时候，两个项目也没存在太大的抗性，不过后来卖不动，看庙的A区，部分楼栋按备案价卖，相当于精装3.5W左右。

和樾风华，同样精装3.5W左右的价格，此时部分面积段就出现重叠。

在选择上，按鸡头凤尾的选择，盲选依然是绿城。

来个题外话，对于绿城A区，去年群友有意向，比如5号楼157平，按备案价卖，高低楼层都有。

说实话，个人觉得价格不贵。

按备案价来看，绿城的当初可能是打算通过加价做区分，所以备案价上，高楼层的差价并不大，层差在200，对于改善盘而言这个是有优势的。

按备案价的价格，550W拿下高楼层的精装157平，个人感受即便周边有庙，也不是不可接受。

楼王的选择

既然聊到绿城桂语映月，那就顺便聊聊它这个项目的楼王，项目在B区设计了一栋楼王，245平米。

按当初的预估价，楼王套均要千万。

此时又来到鸡头凤尾的话题，目前福州楼市在改善盘里面，很多会设计部分200平米左右的产品，定位都是楼王，单价也最高。

不过近年，随着国贸天琴湾、建发朗云的出现，可以说直接在价格区间上，击垮了这些改善盘里面的楼王。

以建发朗云为例，二区面积181平米，按精装售价4.8W，套均860W，即便一区，非东端头234平米的房源，售价也基本在1000W左右。

这样一个门槛更纯粹，还有景观的项目，很明显在定位上强于这些房源集中在150-160平米的改善盘。

此时伤害最大的就是总价差不多的楼王。

当然对于楼王，同样需要实际分析，以常规楼王为例，就是在社区中央的楼栋，比如桂语映月的245平米，建发玺云的210平米。

这些楼王，在本来就比较拥挤的社区布局里面，占据了核心位置，虽然没有沿街等噪音，但是除此之外，并没有太多的亮点，唯一的特色就是大，再无其他。

比如桂语映月，B区甚至因为楼王的存在，整个社区显得更加拥挤，还不如靠庙的A区来的清爽。

所以对于这些楼王产品，从选择来说，并不算优质。

此时还有一个案例，就是建发养云，面积做了三个划分。

205平不算少，但是在布局上，大部分都是围绕鹤林公园景观做设计，这样的定位，最少在差异上，体现出面积虽然大，亮点也够充分。

同时项目205平的占比也不算少，这样的情况，相比而言，优势就会明显。

综上，对于很多改善盘而言，如果没有特别景观等资源加持下，买所谓楼王大面积的产品，其实并不算什么好的选择。

保利的拿捏

聊完了改善，顺便聊聊目前东区的刚需盘，目前去化最成功的就是保利云上，主打刚需产品。

操盘房企是保利，这几年房企在东区项目不少，虽然热度没有非常高，但是回顾这几年的去化，会发现面对不算优质的项目，房企拿捏都很到位。

首先是保利云上，个人感受，成功之处依然是面积定位，连廊刚需盘，中户80、89平，端头114平。

基本贴合连廊的标准面积，同时在户型上再做一些优化，搭配双地铁的亮点，以及自身的营销和项目定价。

以最低的门槛，在一众刚改扎堆的板块，反而成了特例，再配合不算非常近的双地铁，集团冠名的学校，成了吸引刚需置业最重要的两点，交通+教育。

接着是保利锦上，亮点依然是面积定位，116平洋房，125平板楼，142平板楼。

通过比较主流的大面宽布局，搭配独立电梯厅，迎合塔头刚改更贴合的客源，即便没做到非常热销，但是在市场的感知里面，产品认可度不算低。

最后就是保利和光尘樾，项目要是放在现在，随着板块2T2产品供应变多，纯商扎堆，这样的安商房，亮点基本是忽略，但是在当时的楼市环境，好的户型+小面积段的独梯，依然好使。

综上，从三个项目对比来看，可以发现要想卖的好，无非就是拿捏板块的客源，产品共性，做出一些亮点鲜明的项目。

盘点总结

对于东区的盘点，就大概如此，由于没有罗列大纲，基本是想到啥写啥。

大体总结就是：

1、预算够改善，别买刚改盘。
2、普通的楼王，不算优质标。
3、连廊+高单价，基本难保本。
4、抛弃刻板印象，个别房源还行。

下一篇，聊聊南二环，以及之前总结的一步到位的话题，还有低楼层和高楼层的选择问题。