聊聊京房是我全网唯一名字，找到我看房不迷路。
提问：
北京刚需买房500w以内小区建议？
总价500w以内想买个65平以上两居或小三居，刚需自住。工作在二环内，注重通勤。
北城和西边，以及四环外几乎没关注过，65平以上的两居不多，而且总价感觉大部分超预算了。
所以就局限在方庄、宋家庄、石榴庄、潘家园、平乐园了。
1、方庄：看中了几套户型还不错的，周边环境不错，但是房龄老，担心不保值，总价500w将将够。
2、石榴庄：价格便宜，380w就可以买个两居了，但是感觉周边环境不好。
回答：
01
长远来看北京的房子依旧是最稳的压舱物。
北京的地位毋庸置疑，现在北京的房子一半还多的房子是2000年之前建设的，与此同时北京还是落户门槛最高的城市，从供需两端来看，抑制新增需求，供给远远不足。
北京的住房需求还远远没有得到满足，改善的空间也是巨大的，所以未来的北京楼市是没问题的。
坚定长持的都亏不了，可是短期内的起起伏伏往往会扰乱大家的判断。
这几个月以来的行情有目共睹，组合拳之下，价格肉眼可见的降低，挂牌量嗷嗷增加，还有一个因素也不应该忽视。
今年一月到十月份，北京住宅新开工面积为776.8万平方米，同比下降41.7%，而住宅销售面积却是同比增长33.5%，三批次供地从目前流出的消息来看也不太乐观。
太阳宫神级地块可能供不出来了，其他区也纷纷削减供应，开发商还是依旧的哭穷。
这些因素导致的一个结果：新房供应会出现一个结构性的断层。
至于这个小周期内部的插曲会造成什么样的影响，还要诸位自行判断了。
02
总之呢，这个时间点我觉得还是不错的，500万的预算之前都快不是刚需的标签了，最近一段时间内，新挂出来的房源对于刚需来说还是蛮香的。
方庄、宋家庄、石榴庄、潘家园、平乐园，这些地方，真的是一言难尽啊。
方庄、宋家庄、石榴庄这些丰台地面发展比较早的地方，位置上当然都是很靠里的，可同时也是老南城氛围最浓厚的地方，北面还能吹吹自己的学校和产业，南边这些老房子可能就是地段还可以了。
方庄这个地方，貌似我昨天刚刚说过，当年北京的富人区，可是时过境迁啊，古城群芳早就是昨日黄花了，看看这1993年的房子，塔楼户型总是那么有想象力。
在北京，我觉得朝南还是很重要的，这虽然是个三居室，也没啥遮挡可是采光时间是极为受限的。
老房子、不方正都不去说他了，这一套是68平米，勉强比你的65平要求大一点点，挂牌478万。
真的不建议再买这些老房子了，非要买的话，芳星园还有那种高楼层手枪户型，虽然面积小了一些，可我觉得住起来也比这种不规则户型的房子要强。
石榴庄站跟前的光彩家园，2001年的房子，76平大小，20层的大塔楼能酝酿出这种全南向的两居室也是不容易了。
挂牌价445万，是不是觉得很便宜？那只是看上去而已，这房子是一手业主，也就是说原值非常低，全款买可能五百万还盖得住，要是其他方式的话，这预算也别想。
为啥会这样呢？
如你所说这一片环境确实很一般，可预见的未来也不会拆，时村这地界拆完的也不能打包上市，停车场倒是蛮多的，这一片算是丰台城地区城中村比较大的地方了。
我的建议依旧是别去。
03
盲猜一下，二环里也是老崇文老宣武上班，这地方虽然房子都一般，可是地段绝对强，轨交密度足够，去哪也方便。
南二环工作你为啥非要挑这几个板块呢，对了，你还看了潘家园和平乐园这些朝阳的板块，朝阳自然比丰台给力，可是能挑的也不多。
貌似昨天写过了，潘家园这块，算是三环里少有的刚需上车的板块了，具体来说也就是弘善家园了，房子便宜，社区环境一般。
弘善家园这种户型的房子是不是看着还不错？同样的问题，这一套挂牌495万，即使是全款税费成本也是相当高的。至于其他的户型，那就更拉胯了。
要我说，就去新宫。看看这京粮悦谷首城的房子，这可是2019年的房子啊，看看这全南向两居室，挂牌价470万，即使是算上税费全款500万也可以拿得下了。
如果不是全款，像是南庭新苑、翠海明苑、合顺家园啥的还不是随便挑？
新宫站到南二环边通勤时间也能控制在三十分钟以内，这房子住着多舒服，何苦去挤老房子差户型呢？
结语
开发商集体躺平的当下，未来的新房供应估计还会减少，除非出现特别利好的措施，才会加大开发商拿地的兴趣。
南边的新房虽然不太招人待见，可是对五百万的刚需还是很友好的，你也可以看看西红门那俩新房。
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