人民楼视｜LPR连续14个月不变 为何热点城市房贷利率持续走高？

近期，多地房贷利率持续上浮引发市场普遍关注。

今年二季度以来，各地加紧对涉房贷款调控力度，通过上调住房贷款利率抑制楼市热度。部分城市甚至出现了停办二手房抵押贷款业务的情况。然而，作为贷款基础利率的LPR依然保持稳定，已连续14个月保持不变。

如何看待各地房贷利率之“变”与LPR之“不变”？ 多位业内人士向《人民楼视》表示，在LPR“不变”之下，房贷利率出现上浮，体现了通过抑制资金过快流入给房地产市场降温的调控思路，从而防范居民住房金融风险。

LPR连续14个月保持不变 房贷利率持续上浮

贝壳研究院发布的数据显示，6月监测的72城主流首套房贷利率为5.52%，二套利率为5.77%，分别较5月上浮5个、4个基点。其中，有24个城市首套房贷利率上浮，22个城市二套利率上浮。

按区域来看，上半年粤港澳大湾区典型城市首套、二套主流房贷利率累计提高超过55个基点，其中，惠州、中山、东莞、佛山利率上调幅度在全国前列；长三角区域典型城市房贷利率提高幅度也较大。热点城市中，广州首套、二套主流利率半年分别累计上浮50、35个基点，深圳分别上浮15、35个基点。

除去房贷利率的上调，部分城市放款周期延长成为常态。6月72城房贷平均放款周期为50天，较上月延长2天。有媒体报道称，因贷款额度受限，5月起合肥、南京等城市部分银行已停止办理二手房抵押贷款业务。

而与各地贷款利率变化相对应的，则是5年期以上贷款市场报价利率的稳定。

6月21日，中国人民银行公布最新贷款市场报价利率，5年期以上LPR为4.65%，与前期持平，包括1年期LPR在内的两项贷款市场报价利率均连续14个月保持不变。

各地贷款利率为何不断走高？

如何看待各地房贷利率之“变”与LPR之“不变”？多位专家表示，作为贷款市场报价利率，LPR保持不变是立足于宏观经济整体平稳发展的角度，是货币政策保持稳健的表现。而房贷利率上浮，反映出监管对房地产市场的定向调控，反映出未来楼市降低居民购房杠杆、防范居民住房金融风险的调控趋势。

房地产行业作为资金密集型行业，资金流入是推动房地产市场过热的一个重要因素。长期以来，从资金面进行控制，降低房地产行业整体杠杆水平是政策遏制房地产行业过热的重要手段。

社科院金融所银行研究室主任李广子表示，LPR的“不变”反映了市场预期基本平稳，表明当前的利率水平基本适合当前的经济复苏态势。房贷利率上行则主要由于监管部门对房地产市场调控的收紧，通过抑制房地产行业的资金流入给房地产市场降温。

“实际上，各地房贷利率调整和贷款额度有关系。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受采访时表示。

2020年12月31日，央行与银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，给金融机构划定了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限“两道红线”。根据规定，工农中建交、国开行和邮储等大型银行，房地产贷款占比上限是40%，个人住房贷款占比上限为32.5%；城市商业银行等小型银行的贷款上限则分别为22.5%、17.5%。

也就是说，银行对房地产的贷款和对个人的住房贷款都被设置了上限，需通过加息、延长贷款周期甚至停贷的方式，调剂上限压力。房贷利率的提高也可直接提高资金成本，从而减少贷款数量、缓解放贷压力。

严跃进认为，对大城市来说，银行受限于“两道红线”要求，贷款压力以消化存量贷款为主，过去滞留的未批贷款需要加快发放，这也使得新增的贷款业务相对来说放缓。“另外，相关部门通过对房贷的集中管控，也能对‘过桥贷’等二手房贷款乱像进行规范，打击部分炒房投机行为。”

各线城市二手房房价涨幅回落

从城市分布来看，此轮贷款加息并非普调，而是主要集中在上半年楼市过热城市和热点城市。其中，长三角、珠三角区域内的热点城市，房贷利率上调幅度较大，贷款周期延长。而5月70城数据显示，包括广州、深圳、湛江、上海、杭州、宁波、温州在内的多个城市二手房价格环比涨幅回落。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，一季度居民部门新增中长期贷款规模创新高，部分城市在限购、限贷、限售等调控收紧后市场热度仍较高。在此背景下，热点城市银行通过上调房贷利率、加强资格审核、延长放款时间等方式增加购房成本；部分银行甚至暂停房贷业务，目的则是通过减慢市场交易，抑制市场热度，压降房贷规模。

除去对房贷的集中管控，今年金融监管不断加大对各地经营贷和消费贷违规流入房地产市场的治理力度，有力打击各地投机炒房行为。叠加房地产金融杠杆的“五道红线”要求，从供求两端有效抑制了房地产金融杠杆的上升趋势，遏制楼市价格的非理性上涨。

国家统计局数据显示，2021年5月份全国70个大中城市商品住宅销售价格涨幅基本保持稳定态势。70个城市中，17个城市二手住房价格出现环比下调的现象。4个一线城市新建商品住宅销售价格涨幅略升，二手住宅涨幅回落。

有分析认为，5月各线城市二手房房价涨幅回落，表明房价上涨动能有所减弱。若趋势延续，则5年期LPR报价上调可能性将会下降；反之，则不排除年内通过小幅上调5年期LPR报价来抑制房地产泡沫风险的可能。