松江新城的新房价格为何这么贵？

　　早在“十五”期间（2000年后），上海就提出了“一城九镇”的规划试点，而这“一城”便是松江新城，可以说它是最早出现在上海版图之中的郊区新城。

　　当然在后续发展中，“一城九镇”遇到了许多困难，但领头的松江新城却顺势发展了起来，成为了上海郊区最有活力的区域。

　　在经历了20年的发展，上海又一次重提五大新城规划，而松江新城在原有的基础上，又被赋予了更多的使命和任务。

　　起步最早的新城

　　事实上，现在的五大新城在原有的规模上，都做了一定程度的扩大，而松江新城在占地面积和人口规模等规划中，也都是数一数二的。

　　它的范围 : 东至区界－铁路金山支线，南至申嘉湖高速（S32），西至上海绕城高速（G1503），北至辰花路－卖新公路－明中路－沈海高速（G15）－沪昆铁路。

　　具体包括了原松江新城范围，也包括大学城、松江老城、松江南站以及容易被我们忽视的部分新桥和车墩区域，而像松江佘山以北以及小昆山区域，并不是如今松江新城的范围。

　　松江新城的总面积158.4平方公里，与嘉定新城大体相当，而且四至范围较为方正，发展脉络也比较清晰。

　　松江新城又因发展早，基础相对较好，在人口导入方面也承载着重任。到2025年，松江新城常住人口将规划到约95万，这一体量，几乎与2035年五大新城各集聚100万的常住人口大体相当，也就是说，松江新城的人口导入或将提前完成。

　　不仅如此，松江新城还将继续承载人口导入的重任，规划至2035年，松江新城常住人口要达到约110万，而同样作为五大新城的青浦新城，到2035年也只规划到了约65万的人口规模。如果把上海比作一个省份，那么松江新城已经是名副其实的地级市了。

　　其实，从当前城市面貌来看，松江新城已经非常成熟，这主要得益于：

　　1、发展最早。其实论地段，松江新城不及嘉定新城，论发展潜力，松江新城也不及青浦新城，但松江新城有了先发优势，早于其他新城好几年，这样就有了充足的发展时间。

　　2、新城发力，交通先行。轨交9号线一期于2007年12月底就已开通，此时的松江新城可直接连接徐家汇，而上海其他新城，最晚通地铁的奉贤要比松江晚了11年之久，凭借着轨交通车优势，松江新城顺利导入大量人口，进而再推动城市发展。

　　3、高校教育产业支撑。松江大学城聚集了众多高校，师生人数就非常可观，这为松江新城的发展提供了高端人才基础。

　　经济稳扎稳打，G60科创走廊成优势

　　或也是有了成功的松江新城发展模式，才为日后上海其他新城的发展提供了样板。

　　其实论GDP增幅来看，松江区并不是几个郊区最出众的，但好在松江的发展都稳扎稳打，不论增幅还是总量，这几年的表现都很均匀。

　　当然，GDP数据的背后体现的是产业，人跟着产业走是必然趋势，松江新城虽然发展较好，但至今，产业与人口依旧没有达到平衡点，就如进入松江的9号线，早晚高峰人挤人，本质上就是潮汐现象，实则是产业薄弱所造成的。

　　而今五大新城被重新定义，就是要往各个郊区新城导入产业，高度达到产城融合这一目的，让人居住在此，工作在此。

　　代表松江新城的产业集群莫过于长三角G60科创走廊，在“十四五”规划里，松江新城也将突出G60科创走廊节点枢纽优势，强化创新技术策源能力，聚集发展智能制造装备、集成电路和生物医药等产业。

　　可以说，松江新城的发展目标非常明确，当产业与人口做到统一后，那么高度产城融合的综合性节点城市也就基本落成了。

　　区内一二手房市场截然相反

　　正因为松江新城发展较早，区域内各项设施较为成熟，也因此成为了上海郊区中房价相对较高的区域。

　　我们选取了松江新城板块（并不是如今的大松江新城范围）近些年的成交数据。

　　根据兔博士提供的数据显示，近3年松江新城板块的新房成交价有一定涨幅，虽然不及奉贤、嘉定、南汇，但成交均价依旧遥遥领先其他各区。

　　原五个新城新房成交数据，来源：兔博士

　　近日，上海首批供应宅地“房地联动价”公示，松江新城的两幅含宅用地售价不高于58130元/平，而这一价格在上海五大新城中，也是最高的。

　　在成交量上来看，松江新城板块并不像其他区域一样忽高忽低，它每年的成交套数都较为均匀，这或也能反映出松江新城板块的供需关系比较均衡，而且区域楼市并不会因外力的影响而发生显著变化，自身调节能级较强，平衡度很好。

　　而从成交结构上看，上海链家研究院数据显示，2020年松江新城板块的成交套均面积主要为90-110平，占比达37%，新房以刚改和改善为主，而70-90平的刚需占比仅20%，110-140平占比29%。可以看出，松江新城板块的购房者更倾向于购买大户型。

　　松江新城新房成交结构，来源：上海链家

　　这一数据或也证明，正是因为松江新城发展较早，区域楼市已度过了起始阶段，正向着成熟阶段迈进。

　　二手房方面，兔博士提供的数据显示，松江新城板块二手房成交非常活跃，甚至在2020年，区域二手房与奉贤新城持平。

　　原五个新城二手房成交数据，来源：兔博士

　　如果结合新房数据来看，会发现，松江新城板块新房与二手房价格相差极为悬殊，而后来居上的嘉定新城二手房价格也要比松江新城高出一些。

　　所以在各项设施都较为成熟的情况下，松江新城二手房成为了热销品。

　　松江南站将成新城枢纽

　　五大新城的每个新城都有一条轨交连接城区，通往松江新城的9号线走向非常良好，途径七宝、漕河泾、徐家汇、陆家嘴等区域，为松江新城的居民提供了方便的出行方式。

　　当然，9号线拥挤程度也显而易见，也因此松江人民更期盼其他轨交线路到往这里，而在日后的规划中，结合9号线，松江还将规划建设嘉青松金线、东西联络线、12号线西延伸等，加强与浦东枢纽、中心城的轨道交通联系。

　　如今，被提上日程的或只有12号线西延伸段，而像嘉青松金线、东西联络线恐怕还要等待更长时间。

　　值得关注的是，原松江新城板块发展已走向成熟，位于更南侧的松江南站将接棒松江新城板块，成为松江下一个发展节点。

　　松江南站效果图

　　松江南站将汇聚地铁、铁路、公交、有轨电车等多维交通体系，而在铁路规划中，未来松江南站将扩容至9台23线，除现有的沪昆高铁外，还将新增沪苏湖铁路，预留沪杭城际线，同时还将承接上海南站普速设施。与此同时，还包括市域铁路东西联络线以及嘉青松金线等规划，未来将打造成为上海第三大火车站。

　　可以说，松江南站的铁路枢纽是五大新城中最强的，有助于推动临近的外省市发展，与此同时，松江又可直接对接准一线城市杭州，也能服务松江并促进其发展。

　　长三角G60科创走廊以松江作为策源地，汇聚的高端企业以及高端人才也会进一步强化松江枢纽，也能进一步帮助松江发展成为综合性节点城市。

　　近日，上海又宣布了公积金可在外地买房，包括苏州吴江区和嘉兴嘉善县（具体可查看今天推送的第二条），当G60科创走廊发展到一定阶段，或许也有外溢客群前往环沪城市置业，而松江南站作为枢纽，拉近了城与城的距离，或也将对环沪城市起到引流作用。

　　松江新城的潜力或许不如青浦新城这样强势，但是松江新城好在发展时间久，有着不错的人口基数，当区内交通继续提升后，松江的人口优势也就更能凸显出来。当然，从数据来看，想要在松江新城区域置业，二手房或许更有性价比，而新房主要是卖给改善客户的。