01
说起去年的龙湾楼市，大家天阳·榕华福邸和融信中梁·荣望必须留下姓名！
这两个紧挨着的红盘，在区府板块与浙南科技城板块的交界处，相近的时间开盘，人气久高不下，几开几捷！堪称是创造龙湾楼市当年的销售神话。
近期，我们也走访了大家天阳·榕华福邸的工地，现在已经能清楚看到该项目迎来多幢结顶。项目占地约65亩，前后四期总共推出998套房源，预计于2023年7月交付。
我们还注意到，温州上海世界外国语学校与榕华福邸仅一路之隔，也已经正式开始招生，预计于今年9月份开学。
在温州状元中学、龙湾区罗峰实验学校、龙湾区嘉华幼儿园、龙湾区罗峰第一幼儿园、龙湾区实验中学教育集团龙江路校区、龙湾区第二小学教育集团龙江路校区这6所新学校都将在下半年开始招收首批学生的同时，龙湾区府及周边近期的教育利好还远不止上海世外学校。
比如在3月1日，中国科学院大学温州研究院与龙湾区政府签订教育战略合作协议，将在龙湾联合创办国科温州学校，下设6所中小学及幼儿园：
国科温州第一幼儿园（龙湾区第二十幼儿园）
国科温州第二幼儿园（规划中铁投代建幼儿园）
国科温州实验小学（龙湾区第一小学）
国科温州第一小学（规划中瑶溪北三小）
国科温州第二小学（规划中瑶溪北二小）
国科温州第一初中（规划中瑶溪北新一中）
国科温州学校总体招生规模约6990多人，将服务于浙南科技城瑶北片区。
迎来优质教育资源，板块价值自然是水涨船高，更何况还有附二医龙湾院区（新的总院区）、南洋未来社区、互联网科技大厦、大唐5G全球创新中心等重大建设在也不断加持。
但我们还会发现一点，自大家天阳·榕华福邸和融信中梁·荣望之后，似乎很久没有看到龙湾楼市有哪个项目能再现快刀斩乱麻的一幕。那么区府及周边那些在售项目和即将入市的项目，都怎么样了呢？
02
龙湾区府及周边目前在售项目不多，大概有4个，其中除了卓越·维港都是以洋房为主。我们先来看下各个项目在房管网上的去化率——
数据统计自房管网，截止发稿前，仅供参考
从这张表上来看，除了刚开盘的卓越·樾山（晴翠里），各项目去化都不算太快，但我们也知道现在房管网数据更新都有一定延迟。
从卓越·维港的销售口径来看，近期去化得到进一步加速，当前推出的房源仅剩最后100余套，也就是说销售了500套左右。从开盘略显遇冷，到迅速去化，这前后的变化主要原因是什么？
卓越·维港沙盘
有关注卓越·维港的朋友，一定都还记得金科银城·文华府，分别于去年10月1日与12月24日总共推出了395套房源，有建面约89方、108方、125方这3种户型。且文华府前后两期毛坯均价分别为19000元/㎡和18924.86元/㎡，略低于维港。
再来看维港，目前推出的户型为建面约89方、105方、125方这3种，从面积段上来看差不多，而且两个项目步行距离也就是1.2公里左右，推出时间又相近，自然会被拿来相互对比。
虽然只是这点路程的差距，但维港属于瑶溪街道，文华府则属于更靠近区府和万达商圈的永中街道，并紧邻温州市龙湾区实验中学和温州市龙湾区外国语小学。
再据问政平台上区教育局的回复，文华府已被划入龙湾区二小龙江分校的施教范围。我们前面有提到，该校将于今年下半年正式投用。
就此几点来看，文华府的优势还是相对明显的，而那一带基本就这么两个新项目，因此文华府去化较快。
但文华府一旦卖得差不多了，购房者的可选择范围又会大面积缩水，纷纷将目光投向了维港，这也反应了这一板块的购房需求还是可观的。
再者来说，维港也得到了教育利好消息。就在4月28日，龙湾区外国语小学集团校龙华校区（暂名）落地“温州市永强北片区瑶溪南单元12-F-32地块”，跟维港之间仅隔着一个永胜安置地块。
据了解，该校为满足永强北片区内居民以及全市小学阶段义务教育的需求而建，总用地面积为22685.19㎡，地上建筑面积为18657㎡，按完全小学三类标准建设30班级规模学校。
不过维港还有一期未开，预计于本月底加推，房源集中在5号楼和8号楼，总共324套房源，除5号楼的47套人才住房外还有277套。加上首开的剩余套数，差不多又是一个文华府的房源总数。
我们还会看到瑶溪板块今年出让的土地相当多，关注度较高的可能还是南洋未来社区的“瑶溪南单元C-15/18/19/20/21/24/27地块”，该组地块总出让面积达257亩之多！
南洋未来社区效果图
这么大的“未来社区地块”预计于下月出让，这为临近的维港的项目宣传又带来了一大亮点，但并不是说接下来就能一帆风顺。
龙光在今年2月4日拿的“温州市永强北片区龙水单元YB-04-I-14地块”，预计将于下月开放正式展厅。该地块在维港东北方向直线距离约800米，且紧挨龙湾区龙水第一小学，或将在一定程度上影响维港后续的去化。
如果不是很着急买房的话，也可以稍微等等这个项目，多作对比。
说完了区府的西面，让我们继续将视线调转至东面。
03
5月8日，卓越·樾山（晴翠里）低调首开，本次推出了263套房源，毛坯均价为21990元/㎡。
从房管网来看，樾山暂无去化数据。再根据销售的说法，去化也并不明显，首开第二天仅销售20套左右。这个项目似乎真的非常低调也非常佛系，给访客一种不紧不慢的感觉。
摄于5月9日14时的樾山售楼处
该项目占地约48亩，户型有建面约104方、120方、139方这3种，实际得房率能高达84-90%。不过139方总共才做了44套，主力户型还是集中于104方-120方，整体来看略偏刚需。
不同于维港，本次是卓越的晴翠系产品，10幢住宅全为11层的高层洋房，配备智能家居系统，并建有建面约8000方的商业体。不过这里要注意的是，虽然樾山有商业体，但并没有架空层，一层也都是住宅，这就意味着没有泛会所和底商。
樾山沙盘中的商业体
但周边还是存在一定的不利因素，项目方也并不避讳。比如地块南面直面一座颇具规模的永中基督教堂，隔河相望，对1号楼的影响最大，2号楼和3号楼次之。
樾山售楼处角度下的教堂
另外，地块北面近瓯海大道，两者之间直线距离仅70余米，多少还是会受到一些灰尘和噪音的污染。
说起樾山的地块位置，我们又不得不提与之邻近的另外两个洋房项目——悦珑府和银城·玖珑天著。
要说优势的话，樾山也是纯洋房项目，排列上也相对规整，不含人才房。且樾山为卓越独自开发的项目，配备卓越物业。
不过从容积率来看，樾山为2.0，而悦珑府和玖珑天著都有1.8，舒适度会高于樾山。
且悦珑府1：1.3的车位还是高于樾山的1：1.2，而银城·玖珑天著则为1：1.16。悦珑府的三期毛坯均价还低了樾山将近2500元/㎡，其配备的永升物业在国内最新排名也能排到第14位左右。
悦珑府沙盘
但正如我们先前所说的那样，樾山周边的竞品余量其实也并不多了。据悦珑府置业顾问的口径，仅剩100余套房源，玖珑天著的置业顾问则说应该还剩100套都不到。
至于大家是否会更青睐樾山，不妨去现场好好了解一番。
最后给大家列一下
周边即将入市的项目
近期有时间也会在
公众号或同名视频号
为大家逐一盘点
龙光
温州市永强北片区
龙水单元YB-04-I-14地块
时代
温州市龙湾区永强北片区
瑶溪南单元12-E-08地块
凯迪控股＆新城控股
温州市永强北片区
瑶溪北单元11-E-38地块
保利
温州市龙湾区永兴片区
永昌堡东bn06街区地块
01
关于买房 龙港总有许多故事可讲
02
永嘉某房企被拟10万+罚款！温州官方终于出手严加监管各大售楼处这类侵权行为！
03
易周楼市（5.3-5.9）:温州市新房成交1640套 鹿城区成交量一骑绝尘
04
房价屡超县级市中心，是谁给了温州这座小镇这样的自信？
原创与免责声明：
● 本文为F社长团队总结的观点，并不存在任何商业营销性质，更不受理文中所提到的开发商的相关商业咨询。
● 文中涉及的效果图、沙盘，还请以实际交付为准；涉及的地图或存在些许误差。
● 本文不做为邀约广告，文中提到的项目名如无特殊说明均为项目推广名，如需具体了解还请查实备案名与预售证号。
● 文中描述的具体配套形容以开发商目前公布的口径为准。本文不作为要约或承诺，具体房屋信息以最终签订的商品房买卖合同或政府批准文件为准。本文在发布后可能发生变化，不再另行通知，敬请关注最新信息。如文中内容涉及项目周边环境、交通、教育、商业及其他配套设施等（如有），旨在介绍相关情况，可能因政府等原因发生变更，不作为本公司承诺，最终以项目交付时的周边现状为准。
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
