复合体金茂的底盘

　　又到年报披露的高峰期，翻到金茂的时候，炸天团脑海里首先浮现的，是与之相关的两个关键词：

　　金茂府，城市运营。

　　金茂府，是金茂的超级IP，业内无人不晓，而在城市运营的专业领域，一个长沙梅溪湖便让金茂一战成名，

　　第二次再捕捉，炸天团得到的关键词是复合体。金茂身上既有央企的稳健风范，又非常敏捷和具有进击力。

　　解读金茂，就是解读新时代下央企的范本，今天就来说一说金茂。

　　01

　　在炸天团看来，2020年金茂年报的最大看点：一是销售额；二是高分红；三是财务数据。

　　销售额方面，金茂2020实现销售额2311亿元，同比44%，销售回款同时突破两千亿，位列TOP20房企销售增速排行榜第一。

　　业绩高增长，是金茂在核心城市的持续发力，根据数据，2020年金茂销售额过100亿的城市达到7个，其中北京、上海超过200亿，南京达到182亿。

　　分红方面，跟着核心净利润走，每股2.26元，对照3月24日的收盘价3.1元，股息率达到了8.3%。

　　相比之下，年化5%在银行理财里面已经是不错的收益，过去十年中国公募基金的收益也不过是8%的水平。

　　财务方面，金茂对债务的管理非常严格，三道红线出来以前，金茂的杠杆比例、资产负债率在全行业来说都比较低，2020年底对照三道红线，已是全绿的状态。

　　这里忍不住拎几个数据出来说， 2020年杠杆率进一步下降至41%；平均借贷成本仅4.42%；全年回款2098亿元，年度现金回款率再次超过90%。

　　这些数据，都向外界展示了金茂作为央企的严谨和稳健。

　　但金茂的厉害之处，还在于他的战略、组织、产品力、服务力都是无限接近市场的。 对此，金茂方面表示：

　　那是金茂的制胜法宝。

　　02

　　无限接近市场，其实是一个矛盾的形容，但用在央企金茂身上，再合适不过。

　　金茂市场化的产物有很多，比如金茂府、科技服务、绿色战略、人才战略等等，这些都是金茂越走越远的保证。

　　北京金茂府

　　以金茂府为例，因为它的存在在一定程度上改变了房地产区域购买的逻辑。

　　2020年，北京颐和金茂府以50.6亿打破府系首开记录；南京河西金茂府五开五罄；常州春秋金茂府摘得区域单价第一、销售额第一；深圳龙华金茂府全年销售额超70亿……

　　可以说，金茂府的热销，是金茂得以在2020年成为提前完成全年销售目标的少数房企之一的一个重要原因。

　　没有人比业主更懂金茂府的价值。

　　深圳龙华金茂府售价远高于同区域内竞品，有媒体与该项目业主对话时，发现“智慧科技”一词常被业主提及。

　　这意味着，当你的产品足够有竞争力的时候，哪怕比周边竞品售价更高，消费者也是愿意为此买单的。

　　然而，当我们回过头来看，金茂在住宅领域其实是个后来者。

　　2009年以前，金茂的产品大多集中在非住宅板块，比如金茂大厦、金茂酒店等。

　　直到2011年北京广渠金茂府一炮打响，金茂住宅才在全国迅速扩张，至今不过十年时间，实力已经不容小觑。

　　由此可见，金茂在产品打造上无限接近市场，从人的感受和身心照顾出发，让住宅回到居住属性的力量。

　　也因此，金茂让我们再一次看到了其作为复合体，在产品打造上的初心。

　　可以预见的是，在产品为王的时代，只要这种初心不变，金茂的产品力优势还将持续。

　　03

　　除了无限接近市场化，在激烈的市场竞争中，金茂的另一个制胜法宝，是城市运营。

　　长沙梅溪湖国际新城

　　都知道长沙梅溪湖是金茂做城市运营的标杆，并走出了一条“3年成形，5年成城，8年产城”的独有“梅溪湖模式”，但很多人还是看不懂城市运营的准入槛在哪里。

　　城市运营，简单一点说，就是金茂和政府合作开发的一个小城市，这个城市要满足三个要点：

• 　　一是成片开发，上千亩才算。

• 　　二是跨周期开发，从项目的土地规划，到人口进驻，到产业导入，再到后期的管理运营，这个周期意味着只有起点，没有终点。

• 　　三是业态丰富，住宅，店、商业、写字楼、体育场等在此一应俱全。

　　由此可见，做城市运营其实非常考验城市运营商在规划编制、持有运营、产业导入等方面的能力。

　　从长沙梅溪湖开始，金茂在城市运营的路上已经走了十年，城市运营对金茂究竟是个怎样的存在？

　　关于此，金茂在年报里描述：

　　已然是成功培育出来的公司的第二增长曲线。

　　2020年，金茂新增城市运营项目7个，在1417万平方米的当期新增土储中，有44%的二级新增土储均来自城市运营。

　　在招拍挂拿地越来越难的当下，通过城市运营拿地已经是金茂拿地的重要模式之一。 但金茂并不满足于此，其管理层就表示：

　　希望2022年有60%的土储来源于城市运营。

　　还值得一提的是，截至目前，金茂已经累计获取的城市运营项目已达到27个，这些项目均位于一二线核心城市以及活力城市群周边。

　　正是这些持续成熟发展的城市运营项目，为金茂业绩持续增长创造了市场动能。2020年全年，城市运营项目为金茂贡献了21%的业绩，较2019年的14%提升了7个点。

　　金茂，已经连续三年让市场看到了其在城市运营上盈利的可持续性。

　　04

　　当然，市场对金茂的城市运营也不是毫无关注，其中最大的两个是资金沉淀和资产沉淀。

　　比如资金沉淀，市场上总有人说城市运营前期投入大、回报周期长，真实的情况却是，如果是做城市运营的一级开发，其实相当于金茂前期工作主要是规划，规划通过便可换来首批大量的低价土地。

　　且从拿地到开盘4个月-1年不等，并不比传统招拍挂周转速度慢。

　　如果对比近几年的年报，就会发现，从2018年金茂在城市运营上发力，其近几年的经营性现金流是逐年向好的。

　　其实城市运营真正考验的，还是房企的整体操盘力和运营力。

　　这也是为什么近几年有不少开发商强调自己是城市运营商，却很少人具备金茂这种综合实力的原因。

　　而金茂在这方面早已经构筑了一种“以城引人、以城促产”的“城-人-产”的开发逻辑。

　　具体地说，便是先建城，再吸引人过来促进新城的产业，再通过产业的提升促进新城的发展，以达到城市升级、产业升级。

　　看起来简单，但每一个环节都是起承转合的运用，非常考验功力。

　　而其他房企即便是综合实力达标，又因为金茂走得比较靠前，已经拥有了一个完整的操作体系，与各地政府也建立了良好的互动关系，他们在这条路上已经被金茂甩出了一大截。

　　结语：

　　金茂，真的是一个典型的复合体，在大方向的把控上，他是央企，但在具体打法上，他又非常懂得见机而动。

　　这样的组合，非常适合当下的房地产行业，用一句话总结，便是：

　　既稳健又有进击力。