城市地图|上海产业人口职住选择性分析

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一、拟解决问题

解决基于上海市产业地图与职住比的企业投资导向问题

产业人口是企业城市进驻研究中需要考虑的重要因素，通过对不同的区域产业属性指数化， 并加权计算出板块综合指数；在地里空间上，划分不同的产业类型，可以直观科学的筛选出较佳的进驻区域。

城市地图从地理空间上呈现城市各区域发展现状，是房地产领域城市发展研究和投资产业研究的重要手段。单一横向层面的城市地图可以很好地展示同一地理区域不同指标间的对比分析，但缺乏深度和数据指标体系之间交叉关联分析。纵向立体化城市地图不仅可以实现横向城市地图的基本功能，还可以通过不断地刷新，多维度交叉和叠加， 纵向多层次呈现城市及产业发展格局。

二、 具体实施步骤

相关、 回归、 聚类三步走战略

纵向全国层面的城市地图的建立需要大量的数据和算法支撑，难度较大。基于此，本期研究地理范围将重点定位在我国经济中心上海，首先从产业人口方面着手构建上海各板块租赁住宅市场城市大地图；其后再从配套、市场、租赁人群等方面，探讨租赁规律，描摹城市地图；最后利用数学模型将各维度进行交叉、叠加分析，构建纵向地图。
机器学习算法模型的使用，对推动房地产行业研究方法革新具有重要的作用。本研究集成了相关分析、最小二乘法回归分析、聚类分析等算法， 来实现板块综合评分及产业类型划分，具体实施步骤如下。

相关分析，剔除不相关指标

01

在进行相关分析前，本研究收集了上海各板块常住、办公人口，企业、产业园数量等10类指标基础数据，首先对数据进行了归一化处理，如下。

相关分析可以很好地观察特征值与目标值之间的相关性，去除冗余指标。本研究以常住、办公人口等为特征值，以挂牌量、挂牌均价为目标值进行相关分析，通过皮尔逊系数剔除不相关指标。以10%为标准，可以去掉产业园工业总产值这个指标，具体结果呈现如下。

最小二乘回归分析，

确定各指标权重系数

02

最小二乘回归通过最小化误差的平方和寻找数据的最佳函数匹配。利用最小二乘法可以简便地求得未知的数据，并使得这些求得的数据与实际数据之间误差的平方和为最小。本研究将特征值与两个目标值分别做回归，通过T检验删除不符合指标，再次回归求得回归系数，并归一化到0-1之间，具体结果如下。

基于指标权重计算板块得分，

全地形热力呈现板块得分

03

基于指标权重可以计算出各板块挂牌量与挂牌均价综合得分。将产业的综合得分映射成地形的海拔高度，得分高的地方，海拔就高，反之则低，随着地形的变化而体现产业的布局和走势。于是就有了上海产业地形图，如下。

从地形图中可以看出来，内环和中环的产业相对来说要发达一些，周边也不乏产业园分布。

聚类分析，将板块划分为四大类

04

聚类是一种无监督学习算法，首先定义相似度，然后能够根据各板块的挂牌量及均价得分来计算各个板块的相似度，根据相似度大小将所有板块划分成几大类，各大类里面板块具有某些共同特征才会聚集在一起，然后分别探究各大类的板块共性，进而为下一步研究提供思路。

这里采用KMeans算法，发现所有板块聚成4类时，各大类有较好的区分度，大类里面有较好的聚合度，如下。

雷达图深入剖析各类板块

产业属性，定义产业类型

05

研究选择了企业数量， 现有办公人口数， 常住人口数， 新增招聘人口数以及平均薪资共5 个指标， 以雷达图的形式来刻画一个板块的产业人口综合情况， 如下。
类别 0：该类别的常住人口较多， 企业数量和新增招聘人数也相对较多， 可以定义为产住均衡型。典型的有东城区板块， 新场板块， 航头板块， 花木、 北蔡板块， 祁连板块， 中原板块。

类别1：该类型平均月薪单一指标走高，企业数量较多，但办公人口和新增招聘人口两项指标却不足，定义为产业滞后型。代表有金桥板块碧云板块，金虹桥板块，内普陀板块，张江板块，静安北块，古北、虹桥板块，五角场板块，嘉定新城板块，松江新城板块；

类别 2：该类别各项指标整体表现较好，但是常住人口指标欠缺严重，定义为产业聚集型。典型板块有陆家嘴板块，内长宁板块，康健、田林板块，人民广场板块，内徐汇板块，静安南块。

类别 3：该类别平均月薪和常住人口量项指标较好，企业数量和办公人口两项指标稍微欠缺，且常住人口远远高于办公人口，定义为产业脱离型，具体有周康板块，南翔板块，江桥板块，春申板块，洞泾板块，赵巷板块， 徐泾板块，七宝板块。

聚类结果结合职住比，

更新产业类型划分地图

06

职住比是衡量板块属性的重要指标，当办公人口高于常住人口时， 我们可以简要判定为商务板块（J），反之判定为生活板块(L)。将聚类结果结合职住比， 我们可以更新上海城市地图，如下。

上图中可以看出类别 0 产住均衡型板块中居住与商务板块数量相对均衡， 其中商务板块地理上处于城市核心商务区， 居住板块多位于城市主城区或新城区。类型 1 产业滞后型板块中居住板块数量超过商务板块， 但居住板块地理分布跨度较大，遍布上海城郊和新城区， 产业发展不均衡， 部分区域产业发展滞后。类别 2 产业集聚型板块全部为职住比大于 1 的板块，产业发展好， 地理上处于城市核心商务区。类型 3 产业脱离型板块以居住板块为主， 且大多板块位于城市远郊， 产业发展缓慢。

三、 综合板块产业属性和职住比，

提供企业投资导向建议

根据更新后产业地图， 结合板块内产业属性， 梳理了优先关注、 重点关注、 机会关注、谨慎关注四类建议， 具体如下表（部分板块） 。

以上就是产业相关分析，下一期，我们将对配套进行探究，敬请期待。