【年报有料(34)丨禹洲地产】2019禹洲再出发（2018）

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禹洲地产

禹洲集团成立于厦门，2016年随着总部搬迁至上海，全国化进程加速推进。在“区域深耕，全国领先”的战略下，禹洲开拓了海西、长三角、环渤海、华中、西南及粤港澳六大都市圈。年末公司土地储备总可销售建面达1738万平米，是助力禹洲实现千亿的重要筹码。

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一

2018年环渤海和华中区域业绩贡献在加大

2018年，禹洲地产累计实现合约销售金额560.3亿，同比增长38.9%；实现合约销售面积370.3万平米，较2017年增长60.9%。合约销售均价为15125元/平米，较2017年的17530/平米有所降低。2019年禹洲的销售目标定在了690亿，目标增长率为19.6%。

长三角地区仍然是禹洲地产销售的主要区域，合约销售金额为336.2亿，占总销售额的60%。其中，上海、合肥、杭州、南京及苏州为主要贡献城市，合计销售金额295.7亿，占集团总合约销售金额的52.7%。海西区域作为禹洲地产的发源地，也仍然起着举足轻重的作用，报告期内实现合约销售金额105.4亿，占比为18.8%。虽然进入南京和苏州的时间较短，但是禹洲把握时机在这两个城市连落多子，2018年南京七盘联动，苏州八盘联动，为公司贡献了不斐的销售业绩。

对比2018年和2017年公司合约销售金额的区域占比结构，公司在海西和长三角这两大核心区域的占比减少，而其他区域逐步发挥更大的贡献。未来随着集团重点区域深耕布局战略的进一步深化，多区域可实现并行发展，禹洲千亿目标仍可期。

二

营收利润稳步增长，净利润率15.3%

2018年公司实现营业收入243.1亿，较2017年增长12%，主要是由于公司交付物业总建筑面积增加以及平均销售单价的上升，令销售物业确认收入有所上升。销售物业确认收入为236.3亿，销售单价为15182/平米，同比上升7.5%，主要是由于长三角地区（尤其是南京和上海）在报告期内交付的面积增多，这些地区物业的销售均价相对于其他城市较高导致。2018年禹洲实现净利润37.3亿元，较2017年增长19.2%。

报告期内，禹洲实现毛利润74.7亿，同比下行2.8%，毛利率为30.7%，与2017年同期相比下行4.7个百分点，因为限价的政策，禹洲不少项目的毛利润率都在28%以下，拖累了整体的毛利润率。期间费用率除管理费用外均有所下行，公司录得净利润率15.3%。

三

土地储备持续加码，净负债率始终位于安全区间

报告期内公司收购沿海绿色家园资产包，获得位于北京、沈阳、佛山、天津、武汉的7个优质地块及项目，成交价格为38亿。除此以外，禹洲还通过招拍挂及并购等多元拿地方法，斩获泉州、福州、苏州、金华、南京、亳州、徐州、合肥、蚌埠、重庆、新乡、惠州、中山的23幅优质土地。截止报告期末，公司土地储备总可销售建面约1738万平米，123个项目分布于六大都市圈共28个城市，平均楼面成本为4812元/平米，现在持有及管理的土地储备可供未来2-3年的发展需求，也是助力禹洲地产实现千亿目标的重要筹码。

公司期末在手现金为292.8亿元，较2017年增长67.3%，报告期末公司净负债率为67.0%，较2017年底上升了9.3个百分点，公司净负债率水平始终位于安全的区间。报告期内，联合国际首次授予BB评级，禹洲在资本市场受到进一步认可。

四

持有物业收入持续增长，引入华侨城涉足文旅地产

2018年公司实现投资物业收入2.5亿，同比增长74.3%，物业出租面积和单价继续上升。禹洲商业在上海、厦门、沈阳、合肥、泉州、南京、武汉、杭州、苏州等地运营及筹备27个项目，打造商业面积超200万平米。

禹洲在长租公寓和联合办公等业态也有尝试，此外，禹洲还战略性引入了华侨城为第二大股东，未来将会依托华侨城在文化创新、主体乐园设计等方面的优势，挖掘“文旅+旅游+地产”模式下的盈利新增长点。

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