租赁农用地上违法搭建产生损失究竟由谁承担

“五违四必”区域环境综合整治是市委、市政府为进一步改善市容市貌、促进经济转型升级作出的重要决策。自“五违四必”行动开展以来，市民们明显感受到了区域环境得到的显著提升，大家拥有了更加宽敞整洁的街区、更加干净有序的道路。而与此同时，一些土地租赁合同纠纷案件进入了法院。承租人租赁农用地，还在土地上进行了违法搭建。搭建被行政执法部门拆除后，出租人是否需对承租人搭建损失进行赔偿？近期，上海市宝山区人民法院审理了这样一起土地租赁合同纠纷案件，通过案件释明了土地租赁合同中违法搭建赔偿处理的规则。

租赁农地上违法搭建租赁双方“胆儿够肥”

2012年10月，上海某村委会与上海某五金加工厂签订土地租赁合同，约定，村委会将2.5亩耕地出租给五金加工厂使用，租期13年，年租金5万元。租赁合同还约定，五金加工厂租赁土地后用于建造生产厂房，如有上级部门要求拆违，责任由村委会承担。

租赁双方明知耕地不得用于非农用途，却仍置国家法律规定于不顾。合同签订后，五金加工厂未经审批，即在土地上搭建了厂房、办公楼等用于生产经营。

违法建筑被依法拆除承租人起诉巨额索赔

由于五金加工厂存在违法用地、违法建筑、违法排污及安全隐患等问题，“五违四必”区域环境综合整治期间，村委会所在镇镇政府发出整治告知书，限期消除违法行为。2017年1月，五金加工厂在租赁土地上的违法搭建被相关部门依法拆除。

五金加工厂认为，自己在土地上的搭建虽然没有经过行政审批，但好歹是经过村委会同意的，前后投资花费了两、三百万元。这还没能经营多久，所有的搭建却被拆除了，可谓损失惨重。建造投资“打了水漂”不算，经营利润也得不到了。经营初始，五金加工厂将整个厂房用于生产，年净利润在20万元左右；此后，五金加工厂还曾将一半面积对外出租，租金收益也有20万元左右，现在这些好处都没有了。既然租赁合同有约定，拆违的责任由村委会承担，那村委会就应当赔偿全部损失。

五金加工厂将村委会起诉至宝山法院，要求村委会赔偿建筑物被拆除产生的损失200万元。

被告村委会辩称，五金加工厂承租耕地用于建造生产厂房，违法了国家法律规定，租赁合同是无效的，所以关于“村委会赔偿损失”的约定也是没有法律效力的。五金加工厂的违法建筑不应当得到保护。此外，村委会既不清楚五金加工厂搭建的具体面积和内外部结构，也不清楚搭建到底花了多少钱，但一定没有加工厂所说的那么多，所以不同意五金加工厂的赔偿请求。

法院判决：

租赁合同无效双方均需担责

案件审理中，原被告对于被拆建筑物的面积和造价到底是多少各执一词。几次开庭中，五金加工厂对于搭建物的结构、面积和造价的陈述多次发生变化，始终无法提供搭建房屋时的施工合同、图纸、发票及付款凭证。五金加工厂所能提供的，仅有房屋被拆除前拍摄的几张照片和几段视频。专业鉴定机构表示，根据这些影像资料，无法评估出建筑物造价。而另一边，村委会坚持着对五金加工厂的建造情况“不清楚”、对五金加工厂的所有陈述“不认可”的“两不”原则。

最终，宝山法院的法官调取了五金加工厂办理工商登记时的《工商登记核定表》，核定表上加盖了村委会的公章，终于查明了违法搭建的建筑面积为1000平方米。

宝山法院经审理后认为，将耕地出租用于非农建设的土地租赁合同无效，合同关于“由村委会承担赔偿责任”的条款也属无效条款。根据法律规定，土地租赁合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，五金加工厂作为耕地的承租人、违章建筑的建造方、实际使用人及相关收益方，理应对损失承担主要过错责任；村委会作为耕地的出租人，对合同无效及由此导致的相关后果也应承担相应的过错责任。法院最终结合租赁双方的过错程度、合同履行时间、租金金额、租赁双方收益情况等案件事实，结合建筑物面积，酌情确定由村委会向五金加工厂支付补偿款25万元。

一审宣判后，五金加工厂提起上诉，后在二审期间撤回上诉。现该案已生效。法官说法：

合同无效责任分摊

过错收益均应考量

根据土地管理的相关法律规定，将耕地出租用于非农建设的土地租赁合同效力属无效无疑，而出租人在耕地上建造搭建，相关建筑物未获得建设工程规划许可证，相关地上搭建属违法搭建亦无疑。此类案件所涉及的法律问题在于，无效土地租赁合同履行期间内，承租人的地上违法搭建物被拆除，出租人是否应当向承租人承担赔偿责任？赔偿责任如何进行分担？

关于第一个法律问题即出租方是否应当承担赔偿的问题。法院认为，对于建筑物赔偿责任的认定应当结合过错责任原则为法理依据。若主张不予赔偿的观点未平衡债的利益，客观上会造成对承租人事实上的不公平，且对于从土地租赁的源头打击违法用地、违法建筑来说并不有利。

从城市管理的角度来说，违法建筑可谓是城市中的“毒瘤”，理应得到铲除。从行政法的角度来说，这种行政管理上的“铲除毒瘤”应当以行政机关不向违法建筑的搭建方给予经济赔偿为前提，只有这样，才能使得违法建筑的势头得到控制，才能有效地抑制违法建筑的搭建和使用冲动。但从调控平等主体之间的民事法律关系角度来说，站在租赁合同的法律关系来说，出租方对于违法用地、违法建筑本身存在过错，其向承租方理应承担不可豁免的赔偿责任。

关于第二个法律问题即租赁双方赔偿责任如何分摊。承租人经出租人同意在土地上进行违法搭建的，土地租赁合同无效时，违法搭建被拆除致使此承租人产生损失，法院应当根据租赁双方各自导致租赁合同无效、搭建违法建筑的过错程度，结合合同履行情况、租赁双方收益情况等主客观因素等，对建筑物的造价费用在土地租赁合同双方之间进行合理分摊。

至于赔偿标准的确定，应实现有效平衡双方权利义务与责任关系，从而在产生违法用地和违法建筑的根源上对相关责任方进行惩戒，对民事权利进行保护。具体来说，考虑分配责任比例时，法院需要考虑的因素包括：1、租赁双方导致土地租赁合同无效的过错程度；2、租赁双方导致地上搭建违法的过错程度；3、租赁双方因履行土地租赁合同的收益情况。