房产收购潮要来了？已明确：5月份开始，这3类房子或统统收购

2026年以来，全国楼市陷入一场“冰冻式胶着”：一边是新房售楼处的热情推销，一边是二手房挂牌数月无人问津，无论是手持房产的业主，还是准备入市的购房者，心中都充满迷茫。

而2月28日香港的一则官宣，打破了这份沉寂——香港正式撤销所有住宅物业需求管理措施，全面取消额外印花税、买家印花税和新住宅印花税，港媒称之为“全面撤辣”，相当于彻底放开楼市限制，给冰冻的楼市投下了一颗重磅炸弹。

这一举措不仅是香港自身救市的无奈之举，更像一面镜子，照出了内地楼市的深层困局，也倒逼内地城市加快破局步伐，而内地自2025年底以来推进的存量房收购等政策，正是这场破局之战的重要组成部分。

毫无疑问，香港这次“全面撤辣”是被市场下跌压力逼到了墙角。近年来，香港房价与成交量持续低迷，甚至创下近33年成交量新低，即便去年已有过一轮“减辣”行动，也未能扭转颓势。

香港楼市调控核心是交易环节加税，最高时外地人购房需缴30%税费，按1000万总价房产计算，新政可一次性为外地人节省约150万成本。这种“不拖泥带水”的全面解禁，本质是面向全国抢人、抢钱——楼市低迷当下，出手慢一步，就可能错失机会。

内地楼市很多模式制度借鉴自香港，从土地招拍挂、公摊面积到期房预售，香港楼市逻辑深刻影响内地。

当下，内地最该学习的是香港“破釜沉舟”的救市作风。反观内地四大一线城市，至今仍在限购松绑上“扭扭捏捏”，与香港果断形成鲜明对比。

需注意，香港“撤辣”无法一蹴而就逆转形势，房价难以快速上涨，顶多抬高市场底部，但信号意义远超实际——它可能虹吸内地头部城市高端购房需求，更倒逼北上广深加快全面取消限购步伐。

事实上，2026年5月前后，内地一线及强二线城市已加快政策调整节奏，这与香港“撤辣”倒逼不无关系。

4月28日，中央政治局会议以“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”17字定调，将房地产表述从“促进止跌回稳”“着力稳定”调整为“努力稳定”，明确不搞强刺激、不允许大跌、不搞暴涨。五一前后，深圳、广州等城市密集落地限购松绑、公积金提额等新政，这一切的政策背景，早在2025年底就已埋下伏笔。

2025年12月中央经济工作会议明确，2026年鼓励收购存量商品房用于保障房、深化公积金改革，将“稳定房地产市场”放在重要位置；2026年3月全国两会，政府工作报告时隔十年重提“去库存”，首次提出“多渠道盘活存量商品房”。

从中央定调可见，“去库存、稳市场”是核心目标，存量房收购是关键抓手，这与香港“全面解禁”逻辑呼应——均在市场低迷期主动作为，只是内地选择“精准托底”，而非香港“全面放开”。

进一步思考，香港“撤辣”与内地政策松绑，都只是治标之策。2026年前2个月，全国新建商品房销售面积同比下降13.5%，住宅销售面积下降15.9%，成交量下滑说明，放开限购、降利率等措施未真正激活市场。

问题根源在于居民收入增速下降，不敢加杠杆，高房价与居民收入矛盾未根本解决。这如同当下存款大增，并非居民收入增加，而是宏观环境变化导致投资保守，不敢买房炒股，最终存款回流，楼市缺乏购买力支撑。

富民才是楼市复苏最优解，只有居民腰包鼓了、赚钱预期提升，才有消费和购房底气。但短期大幅增加居民收入不现实，全国亟待解决的库存难题该如何破局？

2026年1月，全国百城库存周期达22.9个月，三四线城市高达30.2个月，房源滞销关联房企、银行、地方政府利益，一旦持续，整个产业链将受冲击。

有人提议效仿2015年“涨价去库存”，但这一模式已无基础——当年有大规模棚改支撑，如今棚改退场、地方债务高企，凭空涨价只能自欺欺人。

从经济学逻辑看，商品滞销要么毁掉、要么减少供给，拆楼不现实，减少供地成为唯一选择，但供地关系地方财政，需中央统筹。

2月27日，住建部发布通知，要求建立“人、房、地、钱”要素联动机制，以“以人定房、以房定地、以房定钱”为核心，完善“保障+市场”供应体系，这是对房地产野蛮发展的纠偏。而重庆、上海等城市的存量房收购试点，正是这一政策的具象化落地。

住建部通知是“顶层设计”，国家队下场收房则是“具体实践”。2026年2月，重庆住房租赁基金首批收购7个项目、4207套房源，集中在中心城区人口聚集区，以70平米以下小户型为主，改造为保租房惠及新市民，资金来自央行1000亿租赁住房贷款，利率仅1.75%，可通过租金回报率覆盖。

此前上海已于2月2日启动试点，浦东、静安、徐汇优先收购核心区域小户型二手房，浦东创新房票监管模式，绑定“收旧”与“换新”。

上海、重庆试点迅速带动全国跟进，福建指定国企收购二手房，济南推出“全款收旧房”，杭州富阳、宁波、丽水等城市也纷纷出台政策，让存量房收购从试点走向规模化推开。

而国资收购的钱从哪里来？中指研究院显示，2025年各地拟用专项债收购存量闲置土地超5500宗，总金额超7500亿元，多省市已发行专项债超3000亿元，2026年专项债支持将更积极，地方国资“不缺弹药”，缺的是理顺流程、明确规则。

从各地实践看，国资优先收购的房源画像十分清晰，主要聚焦三类房子，这也是内地去库存的核心抓手：第一类是核心城区的老破小、老破中，主打小户型和低总价。

以上海浦东为例，重点聚焦内环内、2000年以前建成、70平方米以下、总价不超过400万元的房源，房龄基本在25年以上。这类房子配套成熟、交通便捷，恰好匹配新市民、青年人“职住平衡”的需求，也为老旧小区业主提供了稳定的退出通道，解决了这类房源长期滞销的难题。

第二类是产权清晰、能整栋或整单元打包的存量商品房，尤其是次新房。海口优先选取可整栋或整单元收购的楼栋，佛山则要求旧房为2000年1月1日后竣工、仅存在银行按揭抵押、无其他权利负担的成套住宅。重庆也鼓励国企收购这类房源，用作保障房、人才房等。

这类房子收来稍作改造就能投入运营，无需大规模翻新，是地方国资眼里的“性价比之选”，能快速实现存量消化与租赁供给的双赢。

第三类是配套完善但流动性偏弱的存量房，特别是城市次中心、新区周边的中小户型。这类房子物业、商超、医院、学校等配套齐全，但因小区体量不大、户型有小瑕疵等原因，挂牌后一直卖不动。

宁波2026版收购范围涵盖57个街道的1800多个小区，将这类“边缘存量”纳入清单，翻新后可填补新市民公寓和职工宿舍的缺口，既消化了库存，又解决了产业人口的住房问题，实现了资源的合理利用。

值得肯定的是，存量房收购模式为去库存提供了新思路，也解决了部分新市民住房难题，但问题也不容忽视。

一是试点城市均为库存去化周期偏长的城市，重庆广义库存周期超70个月，国资收购的4207套房源仅相当于其一个月新房成交量，1000亿贷款相较于庞大库存只是杯水车薪；

二是“贷款收购—改造出租—租金还息”模式依赖出租率，若出现空置，闭环难以维持，全国推广可行性需检验；三是优先收购核心区房源，侧面反映非核心区房源滞销更严重，且商品房转保租房可能利空交易市场，忽略了租房人群真实购房能力。

香港果断救市凸显了楼市紧迫性，也为内地一线城市敲响警钟——试探时间已不多。若一线城市迟迟不放开限购，可能被香港虹吸高端需求，在抢人大战中处于劣势，加剧楼市分化。而中小城市面对一线城市解禁，人口和购房需求虹吸效应将更明显，去库存压力进一步加大。

香港“撤辣”与内地存量房收购、政策松绑，都说明楼市已告别“大水漫灌”，“精准托底、因城施策”成为主流。解决楼市困局的核心，终究要回归“民生”与“长效”。中央“人、房、地、钱”联动机制，地方存量房收购试点，都是向好的努力。

过去20年，房地产曾多次犯“只顾眼前”的错误，如今每一项救市政策，都应贴合民生，而非用新问题解决老问题，对于手持房产和准备入市的人，需看清趋势。

手里若有上述三类符合国资收购条件的房源，可多关注本地住建部门公告，杭州富阳、济南起步区等均有线上申报通道，符合条件早申报早受益；参与“以旧换新”需算清税费、差价和贷款衔接，切勿盲目跟风；刚需和改善群体无需焦虑，2026年政策窗口持续至年底，稳扎稳打更稳妥。