海淀四环国宾府院 东方藏品独此一家

海淀四环，二十年断供。这并非夸张——打开北京市规划和自然资源委员会官网，检索海淀区的全部商品住宅地块，最早一块是2010年，至今也不过50多条信息。而四环周边，可查的低密地块更是凤毛麟角。

把时间拉回二十年前，彼时有一个项目叫万城华府，容积率在海淀四环附近算是低的。但那个年代的户型产品，与今天相比，早已不可同日而语，功能尺度都停留在上一个时代。而当年同期的鲁艺上河村、碧水云天，如今二手房价格也已稳定在15万/平米左右。

再看后来的琨御府与万柳书院，容积率在1.5到2.0之间，二手房现在16-17万甚至20万以上一平米。

而今天要说的新盘——保利熙瑞是海淀四环当下容积率最低的新盘，约1.43。况且项目虽然没报价，但坊间传闻12、13万一平米，这要比上一个时代海淀四环公认的低密度顶豪的二手价格更实惠。

但这一切，只是序章。真正让保利熙瑞区别于任何一座过往顶豪的，不是数字，而是“格局”与“规制”——一次从“住得好”到“传得下”的完整升维。

这种格局与规制，首先体现在其区位上。“自有瑞气藏山河”——这句话里藏着三重意思：土地是依山揽河的祥瑞之地；客群是心怀家国的国仕；项目则是一座真正“藏”起来的东方府院。

保利熙瑞地处西四环，东临永引渠、西望西山、玉泉山。向东约800米是地铁6号线五路居站，周边的医疗、教育、商业配套都是齐全的。况且在我看来，保利熙瑞最好的一点是在距离四环不远出行方便的前提下，不临主路，外加自身是3-5层的低密府院，四个字形容就是闹中取静。

而保利熙瑞这次的精神内核直白说就是把好地段、好气场、好生活全“藏”在这座府院里。它占着海淀四环20年难遇的低密宝地，住在这里的多是科研、军政、高校等领域的国仕人群，低调有实力，追求隐而不炫的从容生活。项目从规制到园林都透着祥瑞气场，不张扬却有分量。将西山贵气、永引渠财气与东方礼序融为一体，筑就可传世的海内藏品。

而承载这份藏品气度的，正是其大门规制。当年的顶豪与当下的顶豪有何不同？其实看保利熙瑞就能看得非常明白。简单讲，就是从外到内全面的叠代。

保利熙瑞项目分东西两区，东地块两排四栋，舒展通透；西地块气口通畅，八方安稳。这个“四平八稳”的格局一出来，整盘的气就对了——不是那种挤成一团的豪宅，是有呼吸感的。

保利熙瑞复刻恭王府五开间仪制，以九礼国宾门规制营造，由保利联合保利工艺以国礼级非遗技艺精造而成。均有超30米宽大门、门前紫铜打造的镇宅瑞兽甪端。门体纹样采用铜雕、掐丝珐琅等非遗技法雕琢，祥云、瑞兽等图腾庄重雅致；正脊、柱头承袭国宾馆同款莲花纹，细节考究、礼制森严。大门内均有非遗大师手雕照壁，西区为迎客松、东区为江山如此多娇，约11.5×3.5米的尺度是目前四环之最。

大门一退、围墙一圈，四环烟火在外，府院乾坤在内——这才是西贵真正向往的“藏”。而这些，是最近几年才兴起的。当年的豪宅至少在社区大门、内部景观等方面是做不到如此的。

规制不止于门，更深入园。项目引永定河水打造双轴水脉、玉带环腰格局，首创海淀四环地上地下双园林，植入珍奇树种与艺术藏品。

约4600㎡双区地下连通会所，为北京首个地下会所系统，配游泳、健身、茶室等功能，中庭陈列十二兽首复刻，融合非遗陈设与江南造景，实现国仕圈层私密社交与四季栖居。

园林与会所之外，隐奢精装更是传世之基。当代豪宅在精装这方面讲究定制化，这是与当年的顶豪最大的区别之一。比如保利熙瑞从入户的门钹、门牌，到室内的奢石背景墙甚至于地板均提供定制化方案。

再比如厨房电器用的品牌为瑞族，这也是当下新盘中并不多见的顶配。不光在这些室内装修看得到的地方，在看不到的地方保利熙瑞其实做的更多。

项目由全屋9大静音模块，比如全屋均采用隔音降噪顶配旭格窗、吉博力管材的同层排水、上下加厚楼板、左右楼板、电梯静音、设备静音等。

全屋水管均为不锈钢材质，304食品级别，这要比传统的PVC管更耐用。

这类隐形成本在我看来更有价值，因为这部分硬件设施是业主再怎么通过二次装修也解决不了的。说白了，有就是有，没有也就是没有。

在海淀四环，把明面上的精装与看不到的诸如静音、水管级别等方方面面全考虑到并且全都做到顶级的，只有保利熙瑞。

从精装到看不见的细节，保利熙瑞都做到了极致，而户型产品更是时代进步的佐证。最后来讲讲保利熙瑞的户型产品。

主力户型约165平米四居户型：

1 十年前的顶豪这个面积段必然是三居，并且做两面宽的居多，而保利熙瑞南向在保有客厅约5米面宽的前提下，还有两间卧室，是通透三面宽户型格局。

2 餐客同宽，确保餐厅位置可以摆放圆桌。国人讲究团圆，而圆桌的寓意就在于此。

3 在不影响餐客同宽的基础上，配置家政间、餐边柜等收纳空间，这样的细节是当年的豪宅很难具备的。

4 南向双卧室均带有独立卫生间，200平米以内四居三卫，在海淀四环凤毛麟角。

样板间实拍

5 北向与南向有室外空间，懂的都懂这点不细说。

6 约165平米边户型共9窗，并且北向的窗也带有或东或西的采光面，全屋除厨房外8窗采光，这样的户型很多么？这应该是目前四环独一份。

240平米样板间实拍

举个例子，万柳书院在大中介挂牌的房源中210平米左右的房源为南北通透南向有主卧、客厅的两面宽三居，挂牌价格约25万元/平米。

据说，海淀四环上一个容积率低于1.5的项目是20年前的一个楼盘。

而那个年代无论是大门入户的规制还是园区内的园林、水系等景观，再到户型设计，与保利熙瑞这样当代的顶豪相比，已经不可同日而语。

考虑到海淀四环这么多年来1.5以内容积率的新地块仅有保利熙瑞一盘，说一句海淀四环改善仅此一盘，也不为过。

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