老牌房企“腾笼换鸟” 股价大涨159%

在股价连拉三个涨停板，并创历史新高后，京投发展终于出现回调。5月13日，京投发展股价下跌7.63%，报收19.26元。5月14日开盘，京投发展股价继续下跌，当日收于17.7元/股，跌幅为8.10%。

近期，因筹划收购某硬科技公司的消息涉嫌提前披露，京投发展的股价接连上演强势行情，并成为A股市场的“热门股”。但随着上交所一纸问询函的发布，其股价开始由涨转跌。

京投发展是一家总部位于北京的老牌房企，其母公司北京市基础设施投资有限公司（以下简称“京投公司”）为北京市国资委直属企业。今年3月15日，已经连续亏损三年的京投发展发布公告，宣布拟将房地产业务剥离，并转让给母公司，但并未公布具体原因。

答案在两个月后揭晓。5月11日晚间，京投发展发布公告称，正筹划收购控股股东旗下北京新基建产业一期股权投资中心所持有的西安奇芯光电科技有限公司（以下简称“奇芯光电”）20.9052%股权。京投发展近期的股价上涨行情，正是由该消息所带动。

自“退房”信息披露，至此次收到上交所问询函，京投发展的股价共经历了三波大涨行情，累计涨幅达159%。而自今年年初以来，其股价已累计上涨343.79%。

但在股价狂欢过后，这笔交易的合理性正在得到越来越多的审视。

剥离房地产

京投发展的前身宁波华联集团股份有限公司成立于1992年9月，次年10月在上交所挂牌上市。2009年，京投公司成为其第一大股东，至2023年，京投公司的持股比例稳定在40%。

其间，公司经历了多次更名。2016年，公司股票名称正式变为京投发展。

京投发展的业务以房地产开发销售为主，自持物业的经营与租赁为辅，始终聚焦TOD（以公共交通为导向的发展模式）轨道物业开发。

自2011年开发第一个TOD项目以来，京投发展布局了多个TOD轨道物业开发项目，总开发规模超500万平方米。公司大部分项目位于北京，在江苏无锡也有布局。2021年，京投发展实现签约销售额161.23亿元，为其年度最高。

此后，受房地产市场调整影响，京投发展的业绩开始下滑。至2025年，销售额已降至近30亿元。

同时，自2023年起，京投发展的归母净利润连续三年亏损，去年亏损12.16亿元。京投发展表示，亏损主要由公司计提存货、其他应收款等资产减值所致。

今年3月15日晚间，京投发展发布公告称，拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债，转让至京投公司。该交易不影响公司的股权结构，不会导致公司控股股东发生变更。交易完成后，公司将不再从事房地产开发业务。

京投发展还表示，如果该交易能顺利完成，公司的营业收入、总资产规模将有所下降，预计将改善公司资产负债率，优化资产结构。

京投发展的上述做法并非孤例。据中指研究院统计，自2020年至今，已有至少13家上市房企剥离房地产业务。

就动机而言，中指研究院企业研究总监刘水向21世纪经济报道记者表示，一方面是为减轻负债与优化财务结构，降低信用风险；另一方面，当前资本市场对房地产板块估值普遍较低，剥离地产业务后，上市公司有望重塑估值逻辑。

这一消息也推涨了京投发展的股价。公告发布前的三个交易日，京投发展股价便连续大涨。公告后首个交易日，其股价更是一度涨停。京投发展也发布公告，提示交易风险。

此后，因对重组事项有所预期，京投发展的股票震荡上涨，并在4月中旬再度出现一波连续上涨行情。

上交所三问

上市房企剥离房地产开发业务的同时，通常会选择置入轻资产或其他类型业务，从而实现转型。但京投发展一直未透露其转型方向。

到5月11日，谜底终于揭晓。当日晚间，京投发展发布公告称，正筹划收购控股股东旗下北京新基建产业一期股权投资中心所持有的奇芯光电20.9052%股权，收购资金来源主要为公司自有或自筹资金。公告称，此次交易“有助于优化公司产业结构”。

根据公告，奇芯光电成立于2014年，注册资本为731万元，主营业务包括光电子器件制造、集成电路芯片及产品制造等，2025年度及2026年第一季度尚处于亏损状态。

与此前类似，公告发布前的两个交易日，京投发展股票就连续涨停。公告发布次日，其股票再度涨停。

这也引起了监管部门的关注。

收购公告发布当天，上交所向京投发展发出问询函，要求后者就交易的合理性、交易价格、内幕信息管理等三个事项作出相关说明。

上交所指出，京投发展处于持续大额亏损状态，标的公司的基本信息也未充分披露，使得此次交易的合理性存疑，并令投资者面临潜在风险。

上交所还对标的作价和京投发展的支付能力提出疑问。

根据收购公告，截至今年第一季度末，京投发展的现金及现金等价物余额约为32.8亿元，一年内到期的非流动负债则有20.8亿元。有财务分析人士向21世纪经济报道记者指出，从财报来看，京投发展的支付能力并不强，但公司尚有约25亿元的归母净资产，结合其将房地产业务出让给母公司的尝试，该部分资产有可能成为此次交易的重要筹码。

值得注意的是，前述公告并未披露交易价格。该人士指出，从奇芯光电仍处于亏损的状态来看，最终定价应该不会很高，大概率在京投发展的支付能力范围内。

上交所还指出，公告提交当日，京投发展的股价涨停并触及异常波动。年初至今，公司股价累计上涨343.79%。因此，上交所对信息披露的合规性提出质疑，并要求说明是否存在内幕信息提前泄露的情况。

5月13日，京投发展股价掉头向下，次日开盘继续低走，两日分别下跌7.63%和8.10%。

在股价走出过山车行情的背后，无论是京投发展剥离房地产业务，还是收购科技公司，两个重大事件均未有定论。

5月13日晚间，京投发展披露了其剥离房地产业务的最新进展。公告称，公司同各相关方持续沟通协商，并积极推进审计、评估及尽职调查等相关工作。但标的资产和负债涉及的具体范围、交易价格等尚未确定，双方未签署任何协议。公告还表示，该事项“尚存在重大不确定性”。