盘活存量提质转型 2026上市房企共探可持续发展新路径

2026年5月12日, 由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2026中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十四届产城融合投融资大会”召开。

中国房地产上市公司二十四年研究历程

中国房地产上市公司的研究从2003年开始，已经进行了二十四年。研究成果在过去二十四年当中引起了社会各界特别是投资机构的广泛关注，中国房地产上市公司研究的相关成果，已成为投资者评判上市公司综合实力、挖掘证券市场投资机会的重要依据。现在房地产市场正处于转型时期，进行上市公司研究就显得特别重要。根据上市公司的数量、市值、营收、利润可以看出行业在持续萎缩，行业正在进行转型。从物业公司上市企业的数据来看，虽然市场处在一个低谷的阶段，但是好的企业仍然存在，还可以利用资本市场来扩大影响力，拓展融资渠道，提升运营规模。

“十五五”时期中国房地产上市公司可持续发展路径探索

当前上市房企面临三大挑战：盈利模式重构、存量盘活和债务风险化解。同时，我们看到了四大战略机遇：政策红利、“好房子”建设、城市更新以及轻资产转型，为企业的未来发展指明了方向。房地产上市公司可持续发展路径有四条，路径一是优化投融资结构，从“规模驱动”转向“质量驱动”，利用好资本市场工具，并建立以ROE和现金流为核心的考核体系。路径二是深化存量运营，从开发销售转向全周期管理，布局存量运营、物业服务等业务，抓住城市更新机遇，实现向“城市服务商”的角色升级。路径三是践行“好房子”标准，从产品同质化转向品质差异化，并积极探索商品房与保障房的协同发展。路径四是拥抱数字化转型，企业需要加大在BIM、智慧社区等领域的投入，利用数字技术提升效率和体验，并通过大数据实现精准供给。

中国房地产上市公司研究方法体系与房企存量资产盘活策略建议

房地产市场供求关系已发生重大变化，正从增量扩张转向存量运营与资产管理。房企存量资产规模较大且问题较多，如存量商品住宅去化周期长，商业和产业地产经营压力大、空置率高等。为此，中央和地方政府出台了许多政策，支持房企盘活存量资产。当前，房企正在利用政策窗口期积极探索、实践存量资产盘活路径。在存量房方面，积极利用地方收购存量房的机遇，接洽地方政府，促成存量房的收购；将学校周边去化慢的商品住房出售或出租给高校用作学生宿舍；部分房企也在积极探索通过“商改住”等多种模式，扩宽盘活存量商品房的渠道。同时，房企也在努力提升收益性房地产的资产管理能力，一方面，通过存量改造等提升商业及产业地产的质量和价值；另一方面，积极探索利用金融工具，做好存量资产的退出。存量地方面，利用政策收储、土地调规、置换等形式盘活闲置土地。

调整优化、聚焦深耕，推动上市公司高质量发展

中指研究院中国房地产TOP10研究组已连续二十四年开展“中国房地产上市公司”等系列研究，相关成果受到社会各界，特别是机构投资者的广泛关注。4·28政治局会议紧抓稳中求进工作总基调，为稳定房地产市场提供了更为精准的政策指引。在此背景下，研究组聚焦行业高质量发展目标，完成了2026中国房地产上市公司系列研究。同时也邀请了业内专家从发展策略和投融资等方面为企业带来相关指导，非常感谢各位专家领导、优秀企业家和媒体朋友对中国房地产上市公司及关联服务企业研究的关注和支持。希望大家继续关注中国房地产TOP10研究组相关研究，期待明年再见。

发布

2025年，房地产上市公司总资产均值较上年下降12.0%，降幅较上年扩大0.6个百分点；净资产均值较上年下降8.7%，受年内多家上市公司重组成功的影响，净资产降幅有所收窄。上市房企营业收入均值同比下降19.7%；净利润均值为-18.5亿元，多家上市房企期内确认了债务重组收益，带动行业平均亏损额收窄。部分企业债务重组缓解偿债压力，未出险企业负债率继续上升。产业园区企业总资产微增，营收在低基数下增长，盈利水平实现边际修复。产业园REITs迎来从“高速扩容”转向“高质量发展”，更加关注底层资产的运营质量与盈利稳定性。未来，新质生产力成为核心引擎，产业投资通过股权投资绑定核心技术团队，加速科技成果转化。同时，产业园区企业重点布局创新链前端，因地制宜构建区域产业投资版图；投育一体，构建“投资+孵化+运营”闭环。

发布

2025年，上市物企营业收入均值为47.87亿元人民币，同比增长4.38%，增速较上一年提升0.18个百分点，增速虽缓，但已实现企稳回升。从业务结构上看，基础物业服务展现出较强的发展韧性，2025年，上市物企的基础物业服务收入均值为36.62亿元，同比增长6.53%，占总营收比重提升至72.33%，较2024年增1.46个百分点。

2025年上市物企毛利润均值为8.54亿元，同比微降1.28%，毛利率均值17.84%，同比下降1.03个百分点；净利润均值2.29亿元，同比上涨12.54%，净利率均值4.78%，同比提升0.34个百分点，企业净利润改善的原因这主要是部分企业金融资产、应收账款及商誉减值压力减轻，前期地产关联方影响逐步出清，部分企业实现扭亏为盈。从主体属性来看，央国企盈利质量持续领跑，2025年毛利率与净利率均值分别达18.61%和8.28%，展现出较强的成本控制能力与抗风险韧性；民营企业毛利率均值为17.48%，连续两年低于央国企水平，但2025年净利率出现反弹，提升1.38个百分点，达到3.15%，预示着民营企业在关联方风险出清后，净利润进入修复通道。