“内中环的房子快被卖空了”

这是浦东老破小回购市调期间附近中介的一句抱怨，市场是不是真这么回事？

10日的二手数据昨天一出，市场哇声一片

1664套

号称近五年单日网签新高

我记得4月11日的1632套的近五年单日网签新高才刚过去

没想到这么快就江山易主了，关键这还是五月

理论上热度应该要往下走的

可二手就偏偏在这种爹不疼娘不爱的市场氛围里一路狂奔

根据近1个月工作日网签&周六日网签来看

5月的二手网签套数 可能会来到2.8-2.9万套

按照近1年二手住宅/二手房=89%计算，5月二手住宅 也会在2.5万套左右

上个月为各位预测的2.54万套和最终数据差了五百套

5月目前预测不会太准，但你从已有的工作日和周末数据可以看出

这个五月 不简单

而如果你正在亲历市场那你应该更认同这三个字

01 “市场上没什么可买的房子了”

如果你正在亲历市场这应该是你和你的中介的最强体感

他这句在我这是不成立的

目前全市挂牌虽然来到近4年新低， 但依然还有15.6万套

不过我也知道中介老师的作业语境里

并不是所有房子都是诚意在卖的

真正能测试诚意的就是挂牌价是否贴合市场价

俗称笋盘或者比笋盘稍微加点价的房子

而市场上每轮成交里最先去化的也是这类房源

中介和正在买房人那种无房可买的体感说的就是这种房子

也就是说： 能买的房子空了

这点我从数据端复核过

目前全市挂牌存量确实来到近1年新低，1年的功夫挂牌量下滑15%

全市头部中介挂牌量总和（去重后， 2月过年月剔除

链家的挂牌存量下滑的更狠，1年的功夫下滑了近30%

这相当于你正在看的某小区少了1/3可选房源

笋盘也就是可买的房子你同比例收窄就可以了

02 尤其内中环

其实没什么房子可买这句话本身就是从内中环中介那里问出来的

当不止一位中介有这样体感的时候

那数据端一定会初见端倪

也确实

从最新的5月挂牌数据来看

内中环的挂牌占比在环比减少，中外环则相反

我特意打开了内中环数据

从内环到中环，过去俩月去化最快的房源有两个特征：

30-50平、1970-1980年

而且还呈阶梯式分布

内环内30-50平-->内中环50-70平

内环内1970-1980-->内中环1970-1980

换算成房源语言， 这不就是 内环内1室户和内中环小2房么

03 压力给到“下一届”房东

这里的压力直白说就是 价格

当市场笋盘清场的时候接下来考验价格的就是

下一届笋盘房东如何叫价

是降价让自己变成笋盘、还是让客户垫垫脚向上够一够

所以不夸张的说

越是这样的市场越决定市场未来走势

我跟各位汇报下“上一届”房东都是怎么选的

4月已经录得4月1日-26日的头部中介转定单价格为44461元/平

环比3月42676元/平涨幅4.01%， 以300万老破小为例，1个月价格上浮12万

嗯，涨了

我说过相比略滞后且包含了非中介成交的网签数据，这里的价格参考我们选用上海头部中介实时转定单均价走势

然后好巧我又找到了这些房东的调价动作

跳价房东没有变多

但降价房东变少了

04

而接下来房东怎么选大概率会受 一件事 影响

按常理市场走势的根本影响逻辑一定是供需

但其实你会发现阶段性市场里

需求是会让位预期的

直白说就是买涨不买跌，如果市场要下行那我为什么不先租房

这也是为什么同期3-4月份时间段

去年3-4月看房人数要远高于今年3-4月，但成交数据前者远不如后者

这时候有件事倒是会成为影响市场的定量，挂牌量

就是存量池

而这说实话也不是下架一家中介房源能够左右的

本质上不在头部中介挂牌的房源还可以再其他小中介那里挂牌

所以全量挂牌市场的挂牌存量 会影响 接下来市场预期

好在目前为止挂牌存量数据里有个非常明显趋势

就是一路收窄

这是近一年明确趋势，而趋势一旦形成很难轻易改变

而这也为接下来市场走势 （价格走势） 打下一个稳or涨的基调

05

那天站在浦东潍坊路252弄附近十字路口，小哥的那句内中环快卖空了言犹在耳

一转眼已经到5月了，今年还有两个月就要过去一半了

是不是很快

二手市场也在一片不被看好的氛围里连续五个正常月破2万套

就连价格也从以价换量变成止跌回稳

我知道很多人会说自媒体吹涨房价为了让自己好做生意

但其实也有像我这样的自媒体，涨就是涨、没涨就是没涨的去说真话

这样的市场里如果你来问我意见

我还是会跟你说 不要慌

慌永远等着的只有不择路，对于买房这样的事从容点好处大于坏处

如果还没找到自己心仪的房子不妨就等等

市场止跌了但没说是暴涨

平稳的价格走势里，所有人都等得起