有小区物业费收不上来直接电梯全停！这种僵局最后会拖垮房价吗？

2025年11月27日，柳州东悦佳苑小区的6部电梯停运。 一个月后的12月21日，剩下的40部电梯也全部停止运行。 这个有14栋楼的小区，46部电梯同时瘫痪。

物业经理王刚说，截至2025年10月31日，小区531户业主中，欠费率高达67.11%，累计欠费444万元。 每月只能收回七八万元物业费，最低时只收到6万元。 而小区3台变压器的公用电费每月就要6万多元，加上员工工资，根本不够开支。

电梯维保公司因为被拖欠33.12万元维保费，不再续签合同。 电梯年检不合格，市场监管部门责令停梯。 老人被困在楼上，一个半月没下过楼。 孩子每天爬17层去上学。 租客开始搬走，业主不得不降租甚至免租来留人。

这不是孤例。 2025年初到2026年3月底，全国监测到212个住宅物业项目撤场。 苏州、重庆、合肥、南京、成都、武汉、杭州、徐州这些城市，撤场案例占了总数的65%左右。

物业公司正在集体撤退。 2025年，全国物业服务企业500强的平均物业费收缴率降到了71%，这是连续第四年下滑。 上市物企的收缴率稍高，78%，但中小物企普遍低于65%，部分甚至跌破50%。

以前物业行业被看作“现金奶牛”，现在成了烫手山芋。 2025年，百强物业企业项目留存率95.69%，同比下降1.12个百分点。 这意味着项目稳定性在减弱。

头部企业开始主动退出。 万科物业在2025年退出了武汉楚天都市·蓝玉湾小区，以及徐州未来城、万悦城等六个住宅项目。 中海物业约满或退盘的项目面积达到5560万平方米。 融创服务向杭州涌璘府小区发出撤场通知书，宣布2026年6月30日退出。

克而瑞数据显示，2025年全国物业撤场项目173个，其中64.7%是物业企业主动撤出。 百强物业企业主动撤场案例超过80个，占比约38%。

撤场的项目里，楼龄5年以内的次新房占了35%。 这些项目普遍存在高空置率、低收缴率问题。 开发商留下的坏账也让物业公司难以承受。

物业费收缴率85%是行业公认的运营警戒线，低于这个比例就很难覆盖基础运营成本。 现在很多小区连这个线都达不到。

业主不交费的理由很直接：服务不值这个钱。 垃圾清运不及时，门禁形同虚设，报修了没人来。 2025年，行业住宅物业服务满意度只有73.2分，创下近年新低。 安保、保洁、绿化、维修这些基础服务，投诉率显著上升。

物业公司也觉得委屈。 收不上钱，就没钱请更多保洁和修理工。 成本却在上涨，2025年百强物业公司营业成本均值13.44亿元，同比增长4.53%。 员工成本占了53.52%。

这是一个典型的囚徒困境。 业主们互相观望，都不愿先缴费。 物业服务越差，缴费意愿越低。 收入越少，服务品质越差。 恶性循环的终点，就是物业公司认输离场。

柳州东悦佳苑的物业公司垫资210万元后，决定2026年6月30日正式撤离。 公告里写得很清楚：截至2026年3月30日，小区业主共欠物业费约329万元。

不是所有房子面临同样的风险。 有些类型的房产，从建成那天起就埋下了隐患。

回迁房是第一种。 柳州那个小区就是回迁房。 很多回迁户以前住自建房，没有交物业费的概念。 房子值两三百万，但每月收入只有三五千。 让他们交一两百的物业费，觉得是“额外负担”。

端州区有个回迁房小区，136户村民住了三年没交过物业费。 合作社把房子分给村民，但产权没过户。 村民认为土地原属集体，无需缴费。 合作社觉得实际居住人应该承担。 11万元的物业费拖欠了三年。

南宁大唐世家小区，区政府曾承诺代交20年物业费。 但到2025年3月，政府拖欠物业公司400多万元。 物业停止服务10天，小区垃圾堆积，污水横流。 33层高的楼里，电梯间漏水两个月没人修，化粪池堵塞粪水倒灌车库。

老破小是第二种。 房子跟人一样会衰老。 前五年十年是小毛病，花不了几个钱。 但房龄四十年的老楼，电梯该换了，水管锈穿了，外墙裂缝了。

维修资金是个问题。 全国住宅专项维修资金总规模超过1.6万亿元，但分布不均衡。 东部地区户均结余约1.3万元，中西部地区不足0.45万元。 截至2025年末，全国维修资金的归集缺口约2500亿元。

有的省会城市，建成15年以上的房子，约30%根本没归集过维修资金。 已经归集的，28%的小区余额不到10万元。 10万元，修个电梯都不够。

使用维修资金需要专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主同意。 这个“双三分之二”门槛，在人口流动大、出租率高的小区，往往难以逾越。

上海有个小区换34部电梯，光是做业主意见征询就用了56天。 这还是电梯完全不能用的极端情况。

超高层住宅是第三种。 一栋楼住几百户，背景、收入、想法完全不同。 动辄四五十层的楼，电梯、消防、配电、给排水都是巨额未来支出。

一部电梯到了需要更换的时候，几十万的费用需要几百户业主共同决策。 在原子化的现代社会里，大家谁也不认识谁。 只要有一定比例的业主选择观望或不参与，整个维护计划就可能无限期搁置。

物业服务不仅关乎居住体验，更影响房价水平。 58安居客研究院院长张波分析，物业费收缴率降低，让受成本约束的物业公司难以持续兑现承诺。 业主对物业服务不满，和物业费价格有直接关系。

不同小区物业费存在明显分化。 高端新盘物业费可以突破4-8元甚至更高。 老旧小区有“提质提价”案例。 大量次新房处于尴尬局面，受房价下行及业主情绪影响，物业费面临降费压力。

过去十年，全国重点城市物业费累计上涨31.4%，从2015年的每平方米每月2.07元涨到2025年的2.72元。 但2025年12月，二十城物业服务均价为2.72元/平方米/月，同比下跌0.23%，环比下跌0.09%。

房产作为居民财富的核心构成部分，资产价格的下跌直接削弱了业主的付费能力。 当房价上涨的预期消失后，业主的付费意愿也随之走低。

物业服务边界模糊，质量评价缺少标准。 不少业主认为交了物业费，物业企业就应该负责小区一切事务。 双方对服务质量各执一词。

物业费缺少动态调整机制。 商品房入住初期实行政府指导价，实际定价权在开发商手中。 成立业委会后才实行市场调节价。 导致很多老小区物业收费低，企业入不敷出。 新小区收费较高，很多业主以服务不达标为由拒交。

西部某地统计显示，小区物业矛盾已成为该地基层主要矛盾，占矛盾总量的40%以上。 一位社区书记说，近一两年他大概70%的时间都在处理小区物业投诉纠纷。

柳州东悦佳苑的电梯在2026年春节后十天左右全部修好，通过年检恢复运行。 但这不代表矛盾彻底解决。 物业公司还是决定撤离。

政府注入了125万元公维金，但这只能解一时之急。 根本问题没有解决。 小区里传开了很多事。 有的老人在绿化带种菜，不理解为什么要交物业费。 失去土地的农民，不愿交费的业主，他们是同一群人。

物业撤场后，小区陷入失序。 垃圾清运、乱停车等问题频发，电梯停运，门禁失效。 后续竞标没有物业公司愿意进来。

针对管理难度大、物业费偏低、长期处于亏损状态的项目，百强物业企业通过战略性退出来优化项目结构。 这意味着市场正告别过去“跑马圈地”的粗放式扩张，进入精细化运营、利润优先的新阶段。

收缴率长期低于60%、设施老化严重且缺乏有效业委会的小区，难以留住或引入专业物业公司。 这些小区的治理，将不得不依赖街道、社区的托底，或探索“业主自治+专业分包”的过渡模式。

从北京到杭州，从南京到重庆，一场由物业企业发起的“撤场潮”正在全国蔓延。 2025年初至2026年3月底，中指研究院监测到住宅撤场项目案例有212个。 其中不乏绿城服务、中海物业、保利物业等头部企业。

在乌鲁木齐，舒心苑小区的物业将于2026年4月30日正式撤出。 因物业费缴费率低，运营资金无法支撑持续服务。 武汉的蓝光雍锦天府小区，物业发出退场公告。 小区因项目烂尾多年，各项设施设备尚未完善，房屋质量问题突出，导致物业费难以收缴。

九江中梁首府收到融创物业的退出函。 围绕合同续签，双方无法就服务、考核、费用等基本问题达成一致。 融创物业表示，如果接受相关标准与考核，将导致项目管理者将主要精力用于繁杂的文书与处罚，而非投身于园区现场服务。

龙岩、廊坊、沧州等多地，今年均有小区出现物业撤场或难续聘的情况。 项目亏损、无法持续运营，成为物业和小区分手的主要原因。

2025年，百强企业营收均值16.60亿元，同比增长3.44%。 但毛利润均值3.16亿元，同比下降0.97%。 毛利率均值19.02%，较上年下降0.85个百分点。

净利润层面，2025年百强企业净利润均值8312.74万元，同比增长4.03%。 但这是2022年以来首次正增长。 净利润筑底反弹，主要源于部分企业金融资产及商誉减值压力减轻，并非业务盈利出现实质性好转。

万物云首席运营官何曙华在2025年度业绩会上说，影响毛利的因素主要分为收入端和成本端。 成本端基本持平，得益于蝶城战略的有效实施。 毛利出现波动的核心原因是收入端，主要是收缴率下降和新项目爬坡期两大因素。

2025年万物云新接项目空置率约30%，包含开发商尾盘及业主未收楼房源。 收费难度大且存在折扣风险。 叠加房价下行影响业主缴费意愿，房地产下行压力正持续向物业端传导。

当前物业市场转向存量竞争，新接项目前期需额外投入优化服务。 拉低短期毛利率，项目通常在运营5年后逐步恢复至合理水平。

中指研究院认为，本轮物业撤场潮并非行业衰退的信号，而是市场自我调节、行业转型升级的体现。 对于物业企业而言，这是一次从规模导向到质量导向的关键转折。

但转折的代价，需要业主来承担。 柳州东悦佳苑的业主还在等待新的物业公司。 电梯虽然修好了，但根本矛盾没有解决。 0.8元每平方米的物业费，531户只有25户交。

46部电梯全停的时候，有人问物业经理什么时候能重开。 王刚说，如果他们不交物业费，电梯就继续停。 现在物业要走了，下一家公司会来吗？ 来了能撑多久？ 这些问题没有答案。

小区门口的墙上贴着撤场告知书。 物业费收费标准0.80元/㎡，近十年未变。 在如此低廉的收费标准下，依然有472户业主以各种不正当理由、借口拒缴物业费，总金额已达86万余元。 时至今日，在连续亏损的情况下，物业公司已经无力承担各项开支。

公告落款日期是2025年11月28日。 物业决定于2025年12月31日上午9:00撤场，终止向小区提供服务。