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【建发·海宴】

区域高端质价比楼盘首选

北五环·学区里·海淀产业集群

建面约183-340㎡奢装四居

01

PART

项目简介

建发海晏，位于京西北五环外，海淀清河商圈-朱房板块。可谓海淀区核芯的"金十字"位置，极为优越。向南对望清华、北大，向西是圆明园、颐和园组成的"三山五园"文化圈，向北是中关村软件园，向东对望奥林匹克森林公园。

建发·海晏紧邻京新高速与北五环，仅需10分钟车程即可直达中关村软件园。距离地铁13号线上地站仅1.3公里，便捷连接西二旗与中关村这两大科技创新核心区域。

建发海晏，规划共16栋楼，435户，小高层和洋房。以11~15层的小高层为主，西北角有一栋7层的洋房。主力建筑面积约180-340平全四居大平层，拥有70米宽敞的楼间距，营造出“院中有园”的美妙视觉体验。

社区设计上，整体风格为王府中式，飞檐翘角设计很有韵味，又不失现代感。社区里还有2000平下沉式高端会所、风雨连廊，采用三进制归家动线，将传统的王府规制巧妙地与现代生活相结合，满满的仪式感，仿佛穿越回古代王府。富丽华贵，色彩浓重，出檐深远，景墙、照壁，常以铜质、石材打造，华丽饱满。园林景观，道法自然，虽有人做，宛似天开，青砖黛瓦，飞檐翘角，灵动飘逸，家具陈设古色古香，富有人文底蕴。

建发·海晏，对望清华，颐和山水，建面约183-265㎡京派王府大平层。精准定位海淀区域内的高净值人群，旨在打造一个专属于精英阶层的高端社区，彻底满足追求品质生活的客户需求。

【项目基础信息】

开发商：北京兆盛房地产开发有限公司

总占地面积：约39303㎡

总建筑建面：约95114㎡

容积率：约2.42

住宅楼栋数：16栋

总户数：431户

建筑类型：洋房/小高

住宅层高：约3.2-3.6米

面积区间：建面约183-340㎡

02

PART

建筑风格

建发海晏产品力标杆：

建发·海晏，寓意是：（1）建发海淀标杆作品；（2）取海晏河清，天下太平之意。

1、纯大户型社区：183㎡起步，220/266/293/340㎡主力户型，终极改善之选。

2、超奢配置：旭格全屋系统窗 +4玻2腔+1夹胶+超白玻（隔音、保温、安全三重顶级标准）。

3、王府中式风格：京派建筑美学，三进院落、飞檐斗拱，尊贵感拉满。

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北京建发·海晏：“灯塔战略”在北京

刘德科《中国楼盘激赏》短视频脚本

在楼市低谷期，当一家房企在五座核心城市同时布局了豪宅项目，你迅速就能感受到什么叫魄力。今天我们来看建发“灯塔战略”在北京结出的硕果——海淀区清河畔的建发·海晏。我是刘德科，这一期的《中国楼盘激赏》，让我们从“八檩抱厦”这个古老的术语开始。

“八檩”在哪里？你可以看一下飞檐下的斗拱，数一下，一共是八个，这些斗拱架起了藏在坡屋顶结构内部的八根檩条。在古代建筑规制中，檩数越多，建筑等级也就越高。“抱厦”就是大门主体建筑凸出来的落客门厅。

在府学上院的右侧，京藏高速以西五环以北的位置，是朱房村二期的位置，这块地也要土拍了。

这块地的位置其实要比朱房村一期（建发·海晏）要好，因为距离五环更远，地块的噪音、品质都会更好。

目前瞄准的海淀北的客户群体，资金量都相对比较大，大家都必须考虑流通性和圈层。

最近海淀北的整体成交热度不算高，因为前几年这几个板块的热度太高了，一些投资人群进入永丰之后，经历了大跌，扛不住压力，只能抛售，导致现在永丰的热收费不太稳定。

但随着市场回暖，海淀北一定是最先回暖的，这最直接利好的是上地0702地块、中建宝山等等项目。

前几天我们和中建海宸元境的项目负责人沟通，这个项目现在小户型很少了，107户型的也就只剩40多套，139户型剩30多套，所以后续的主力会是900万这个预算的户型。

隅海岄目前剩的房源比较多，最近一直主力在卖的145的主力户型。

现在“保利·熙瑞”亮相之后，价格在11-13万左右。这个项目最值得关注的几点：

1、项目距离西郊机场比较近，整体限高5层左右，所以会是超低密度的小洋房；

2、有机场，也有可能有飞起落的情况，但民用机场相对频次不高。

进入大堂，来自西山的阳光，穿过楼盘中轴线的视觉通廊，恰好把地面上的“龟背纹”奢石水刀拼花映照得光华夺目。

你可以怀揣着进入四合院的情绪，步入二进院。那块从收藏家手上流转而来的太湖石，仿佛照亮了整座庭院。为了匹配珍罕的太湖石，你的脚下就只能铺上昂贵的汉白玉。逛过故宫的人都知道，北京人对于脚下的汉白玉有一种执念。他们让汉白玉步道、太湖石与四棵老桩西府海棠，形成了优美的对称。当你举起手机拍照，身旁的海棠恰好就盛开了。

每一进庭院，就像是拉开帷幕的舞台，让风景更有浮现感。三进院再往里走，还有第四进院落，一座敞亮的下沉式庭院。

一、项目底档：数据全公开，硬信息无水分

项目全称：建发・海晏（备案名：海晏雅苑）

位置：海淀清河朱房南街东侧，北五环 & 京新高速东北角

拿地与开发：2025 年 1 月，建发 90.4 亿摘得朱房 0030 地块，溢价 25.04%，楼面价 9.51 万 /㎡；由建发 + 金茂联合开发，建发主导操盘

规模与形态：占地约 3.93 万㎡，地上建面约 9.51 万㎡；16 栋 7-15 层洋房 + 小高层，总户数 431 户，纯大户型纯改善，无小户型混杂

核心指标：容积率 2.42，绿地率 30%，车位比 1:1.8（地下 776 个），人车分流；物业费 12.8 元 /㎡/ 月，建发物业

价格与总价：参考均价 13.6 万 /㎡，总价区间 2400-5100 万 / 套；拟售均价区间 13.7-16.9 万 /㎡，楼王最高达 17.5 万 /㎡

交付与进度：2025 年 6 月 12 日开盘，开盘当日热销 185 套、61 亿；截至 2026 年 4 月，认购金额破 90 亿，海淀顶豪流速第一；预计 2027 年 12 月精装交付

二、地段与配套：金十字区位，资源密度拉满

✅ 核心区位：海淀金十字，双核心加持

南距清华约 1.7 公里，北大毗邻，高知文脉密集

西靠三山五园（颐和园 / 圆明园），皇家地脉稀缺

北临中关村 / 西二旗科创圈，互联网高管圈层纯粹

东接奥森板块，生态与生活氛围均衡

✅ 交通：轨交 + 高速双通达

地铁：距 13A 线朱房北站约 1 公里，13 号线上地站约 1.3 公里，3 公里内 9 个地铁站

自驾：紧邻京新高速、北五环，自驾通达全城；但临高速路段存在车流噪音，建议选内部楼栋

公交：19 条干线覆盖，学府树公交场站等站点步行可达

✅ 教育：全龄段，规划利好明确

现有：海淀实验二小汇缘分校、清华附小清河分校、十一学校龙樾实验中学等

规划：东北侧清华附属九年一贯制学校，2026 年初动工，2027 年 6 月完工，将显著提升教育能级

配套：规划 2 所幼儿园，全龄教育体系逐步完善

✅ 商业与医疗：成熟 + 规划双保障

商业：步行 300-500 米达清河万象汇，3 公里内 3 座大型商业，日常消费便捷

医疗：3 公里内 45 个医疗机构，含社区卫生服务站；3-7 公里可达清河医院、积水潭医院，高端医疗可及性高

✅ 生态：双生态环绕

清河滨水景观带、东升八家郊野公园等 5 个公园环伺，鲜氧环绕，休闲空间充足

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一进：紫气东来---以颐和园为蓝本，打造三门之势，对应东宫门、南北如意门，吉祥气运，百年成脉。

二进：藏风聚气---气聚不散，温养万物，纳乾坤之气、藏日月之精，成金玉满堂上吉寓意。

三进：四水归堂携四季长廊--- 按照财源归库，四水汇流的设计，形成气场凝聚，福泽满庭的意境。以约72.8米长廊致敬颐和园728米彩绘画廊。

四进：四象俱全---中庭谐趣园，依靠西高东低地形格局垒石为山，铺设五层叠水，辅以锦鲤池，形成｢青龙、白虎、朱雀、玄武｣，山水相济、四灵俱全态势。

园林|师法颐和 四进三园十八景

承袭颐和园布局精髓，以“乾坤双璧”布局——以东门为起点，成「东西礼序轴」彰显尊贵；以西北乾位倚山之势，成「南北山水轴」聚气生财，双轴交汇再造天地格局。

“三园通脉”呼应颐和园三岛锁水之妙，清晏、谐趣、澄怀三园依势而建，水系贯穿形成聚气脉络，暗合四灵护卫之势。

户型鉴赏

183㎡四房两厅三卫（赠送6.5平电梯厅）

南向总面宽12.8米，拥有南向双套间+5.7米宽厅。虽然仅是入门款，但这个空间感相当在线。

218㎡四房两厅三卫（赠送门口7.3平米电梯厅）

主卧拥有独立南北通风+270°转角大窗。这款开始就会拥有私家电梯厅。

265㎡四房二厅四卫（赠送17平米电梯厅）

仅主卧的采光面就超10米，男女主拥有独立的衣帽区。厨房旁的家政动线还与主人动线做了分离。

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