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騴橒臺总平图早在今年2月24日就已公示。

建设用地面积2.89公顷，地上建面约8.1万平米，容积率2.8，整体呈“北高南低、前低后高”的格局。一共13栋住宅楼，住宅总面积80263.8平，499户，户均建面约162平米。

户型面积大致分五档：135平、160平、170平、220平、230平。160平是绝对的主力户型，占近一半。

这组数据传递的信号很清晰：总价门槛不低，但也不是动辄300平+的“顶豪跑路型”，算是兼顾了改善和极致的均衡策略。

先从整体结构看，松榆里地块东西长约300米，南北长约100米，楼栋从6层到21层不等，相互错落排开。

这种姿态有几个硬约束：容积率2.8、限高60米（局部80米），北面面临将来的地铁11号线要退线5-6米，南面还要跟已有建筑退足距离。

但懋源的解题思路还算精巧。下沉庭院规划了4处，由东向西串联中央景观轴，形成一整条会所体系。

这是北京首个在土地出让文件中明确要求“下沉庭院须与规划文化用地地下联通”的项目，政策前置的“好房子”导向，懋源算是顺势而为。

架空层也值得一提。6号楼首层东边户做了局部架空，面积约111平，目的很简单，解决日照问题，顺便增加公区通透感。这种手法过去更多出现在低密产品里，放在东三环高层小高层的项目里，有一定诚意。

户型方面，最值得关注的是中央5号楼。北侧对小区大门，其余三面被下沉庭院环抱，占据了小区最核心的景观视野。5号楼做的是全边户，东西两侧各造一个全景舱：三面视窗的客餐厅，厨房像钻石一样镶嵌在东北角向外凸起，“冠部”全是玻璃窗。东南角主卧超大的L型转角飘窗。南向做了双联阳台，北向的书房和卫生间赠送挑空平台，连杂物间都藏进了专属电梯厅。

说一个懋源的传统加分项——赠送。松榆里的赠送逻辑偏克制，北向没有最近“好房子”新规下常见的大面积设备平台赠送，主要靠南向的阳台。但挑空平台和转角视野叠在一起，整体使用效率并不输竞品。

三、这块地的前世今生：166轮激战，捡来的填空答案

松榆里项目全称“朝阳区松榆里平房区城中村改造项目0410-0001地块”。在懋源上手之前，这里是东三环到东四环之间一块等待被激活的旧改空地，体量不大，但位置极端稀缺。

直到去年11月25日，该地块正式上拍，吸引了多家头部房企入局，其中包括招商蛇口、中建智地等“国字头”大块头。

当天竞拍场面可谓肉搏——历经约166轮举牌，鏖战超2小时，最终懋源以50.24亿元斩获，成交楼面价约6.21万元/平米，溢价率18.21%。

这个成交价是什么概念？地块的起拍楼面价仅5.26万元/平米，10%+的溢价率背后是全国性房企对东三环宅地共识的直观投射。

而6.21万/平的楼面价放在东三环横向对比，比太阳宫6027地块的近10万元/平低了2万多，价格上天然留足豪宅售价和安全垫。

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